L'agence immobilière à vocation sociale prospecte le marché privé pour les plus démunis

En choisissant Soleil comme nom de baptême (pour SOLidarité Et Investissement Locatif), la première agence immobilière à vocation sociale créée sur l'Ile de la Réunion, a joué de symboles. Sa mission vise en effet à éclaircir l'horizon d'habitants ayant des difficultés pour se loger, et plus spécialement des publics démunis. "L'AIVS a pour objectif de mobiliser l'offre de logements décents dans le parc privé pour des personnes qui ne parviennent pas à y accéder par les circuits classiques", résumait Ibrahim Dindar, vice-président du conseil général et président de l'AIVS, lors de son inauguration en mai 2007.
En pratique, l'agence intervient sur deux points : l'offre et la gestion locative ; et c'est bien ce qui fait sa plus-value.

Garanties pour les propriétaires

Pour mobiliser de nouvelles locations dans le parc privé, elle apporte aux bailleurs une sécurisation, alors que l'insolvabilité des locataires est l'un des arguments avancés par les propriétaires pour ne pas mettre leurs biens sur le marché. "L'Agence perçoit directement les aides au logement de la CAF. Par ailleurs, elle entretient des contacts réguliers avec les locataires dont une bonne partie bénéficient d'aides du fonds solidarité logement ou du système Locapass. De plus, nous bénéficions du nouveau dispositif Pass-GRL, assurance garantissant les impayés au taux exceptionnel de 1,80%. Ainsi, en cas de défaut de loyer, l'agence met ces différentes garanties en jeu", explique Fabienne de Masquard, directrice de l'AIVS. L'agence épaule également les propriétaires dans le montage de dossiers Anah (Agence nationale de l'habitat) permettant d'obtenir des aides pour financer des travaux d'amélioration ; l'état de délabrement des logements étant un autre obstacle à la mise sur le marché d'appartements par de petits propriétaires.

Prospection de nouveaux logements

Quant à l'offre même, l'agence mène un vrai travail de prospection (mission du négociateur immobilier) pour séduire ceux qui laissent dormir leurs appartements de peur de complications ou pour épauler ceux qui veulent profiter du régime de défiscalisation. L'île de la Réunion figure en effet parmi les territoires d'outre-mer qui bénéficient du régime de défiscalisation des investissements immobiliers (loi Girardin) (1). "Cela a fortement dynamisé la production de constructions neuves sur l'île. Même si cette offre croissante contribue à stabiliser les loyers, ceux-ci restent très élevés. Par ailleurs, l'offre reste inadaptée car il s'agit plutôt de constructions de standing", observe Fabienne de Masquard. Autant dire donc que la tâche n'est pas simple, mais l'AIVS dispose d'atouts qu'elle fait valoir.

250 personnes relogées en moins d'un an

De fait, la montée en charge de la captation de logements apparaît plus que correcte, et en tout cas fidèle aux objectifs initiaux. Ainsi, en septembre 2007 (soit après moins d'un an d'activité), l'agence comptait 60 logements dans son portefeuille. Surtout des T4 et T5, une offre adéquate aux besoins, puisque la majorité des demandeurs sont des familles avec enfants. Les femmes seules avec enfants représentent la moitié des 57 familles logées grâce à l'AIVS (soient près de 250 personnes).
Un chiffre tout à la fois élevé et faible... en regard des 600 demandes de logement en attente ! "Nous sommes capables aujourd'hui d'avoir une grande réactivité dès qu'une offre se présente. C'est un intérêt supplémentaire pour le propriétaire qui est quasiment assuré de n'avoir aucune vacance locative", glisse Fabienne de Masquard, optimiste quant à une montée en puissance de la satisfaction des besoins. "Trois logements ont été reloués du jour au lendemain car nous avons pu profiter du préavis pour trouver de nouveaux locataires. Grâce à cela, nous arrivons à négocier des loyers légèrement en deçà du prix du marché."
Ce qui distingue l'AIVS d'une agence immobilière classique, c'est également qu'elle ne traite aucune demande de locataire en direct. Chaque dossier est présenté par un travailleur social, avec lequel l'AIVS mène ensuite l'instruction du dossier. Sachant que sont traitées en priorité les personnes expulsées, vivant en hébergement temporaire, en situation de décohabitation ou de surpeuplement, vivant dans des logements inadaptés au handicap du locataire ou indignes, ainsi que les personnes victimes de violence ou d'agression. Ensuite, la conseillère en économie sociale et familiale de l'AIVS assure le rôle de référent et de médiateur avec le travailleur social et le propriétaire si besoin pour que la location se poursuive sans soucis.

Un partenariat en bonne intelligence

Cette AIVS est une réponse supplémentaire voulue par le conseil général de l'île de la Réunion, dans le cadre du volet logement de son plan départemental de cohésion sociale. Le montage résulte d'un partenariat entre les principaux acteurs du logement et de l'insertion (publics, associatifs, institutionnels et privé), comme son conseil d'administration le traduit (2). Les autorités se sont appuyées sur l'expertise de la Fapil, la Fédération des associations pour la promotion et l'insertion par le logement, qui réunit en France les 38 AIVS existantes. L'AIVS a un statut d'association mais dispose d'une carte professionnelle classique d'agent immobilier. Son financement repose sur les honoraires perçus, inférieurs au coût du marché (6% du loyer plus charges et 200 euros pour les frais de mise en location partagés entre propriétaire et locataire). S'ajoutent des subventions du conseil général (qui assure la moitié du financement du budget de 220.000 euros en 2007), mais aussi de la Caisse des Dépôts, de la CAF et de la Fondation Abbé Pierre qui ont aidé à son démarrage en 2006. Signe de la notoriété rapide de l'agence, deux communautés de communes l'ont rejointe ces derniers mois, le TCO et la Cirest.
L'AIVS a trouvé sa place, sans conflit avec les autres agences immobilières. "L'activité locative est mineure dans les agences classiques qui se concentrent sur les transactions. Qui plus est, nous touchons un public qui de fait n'avait que très peu de chances de trouver un logement par ce biais, leur candidature passant difficilement les exigences des propriétaires (garantie, caution etc.)", précise Fabienne de Masquard. Signe de cette entente, la participation d'organismes tels que la FNAIM et le SNPI au conseil d'administration de l'AIVS.

(1) En contrepartie de la défiscalisation au taux de 50%, les propriétaires sont soumis à un plafonnement des loyers ainsi que des revenus des locataires.
(2) Conseil d'administration constitué de trois collèges, représentant les pouvoirs publics et organismes d'intérêt général, les organisations à but non lucratif, et enfin des personnes qualifiées.

Emmanuelle Stroesser, pour la rubrique Expériences des sites Mairie-conseils et Localtis