L'Ancols pointe le sous-investissement de 92 organismes HLM aux finances confortables
Tandis que la crise du logement s'installe et que l'urgence climatique impose une rénovation massive du bâti, une étude de l’Ancols publiée ce mardi 7 juillet estime qu'un tiers des bailleurs sociaux les plus solides financièrement brillent par leur manque d'investissement. Un milliard d'euros supplémentaire pourrait être injecté dans le secteur si ces organismes s’alignaient sur la moyenne d’investissement nationale.
© Ancols et Adobe stock
Dans les bureaux de l’Agence nationale de contrôle du logement social (Ancols), les chiffres dessinent une réalité singulière : l’argent ne manque pas partout, mais il ne circule pas toujours là où les besoins crient. Selon sa dernière étude, présentée ce mardi 7 juillet à la presse, 92 organismes de logement social (OLS), soit 28% du secteur, présenteraient un profil paradoxal : une santé financière confortable couplée à un investissement inférieur à la médiane du secteur en 2024.
Si ces bailleurs avaient simplement investi à la hauteur de leurs homologues, le secteur aurait pu bénéficier d'un surcroît d'activité de un milliard d'euros. Cette somme, loin d'être théorique, correspond à la construction de 5.000 logements neufs ou à la réhabilitation thermique de 15.700 appartements. Pour Jérémy Ducros, chef du département des études économiques de l'Ancols, cette situation est d’autant plus frappante que ces structures accèdent à l'endettement à un "faible coût en termes réels", portées par une inflation qui a parfois rendu leurs taux d'intérêt négatifs entre 2021 et 2023.
Le retour des "dodus dormants" ?
Ce constat ravive un vieux débat, celui des "dodus dormants". Cette expression familière, récurrente depuis le milieu des années 2000, désigne les bailleurs sociaux richement dotés en réserves financières mais dont l'activité de construction ou de rénovation est jugée trop faible. Pour le responsable de l’Ancols, l'étude s'inscrit dans ce contexte de tensions historiques, marquées par des mesures législatives fortes comme la taxe Boutin en 2009 ou la réduction de loyer de solidarité (RLS) en 2018, visant précisément à mobiliser ces fonds stagnants.
Le profil type de ces structures est désormais clairement identifié : celles-ci se situent majoritairement en zones dites "détendues" (les zones B2 et C correspondant aux villes moyennes et aux secteurs ruraux) et gèrent un patrimoine plus âgé que la moyenne. Souvent indépendants, ces bailleurs ne sont que rarement intégrés à de grands groupes nationaux, ce qui limite la circulation de leurs capitaux.
Les disparités sont importantes. En 2024, quand certains organismes affichent des taux d'investissement dépassant les 20%, d'autres frôlent le zéro absolu. "L’investissement le plus faible pour un OLS s'est élevé à 24.000 euros, tandis que le plus élevé a dépassé les 2 milliards", observe Jérémy Ducros pour illustrer l'hétérogénéité du secteur. Pour 48 de ces organismes, ce sous-investissement n'est pas un accident de parcours mais une tendance lourde, observée de manière continue depuis 2022.
Le mur de la rénovation thermique
L'argument d'une absence de besoins locaux peine à convaincre. La loi Climat et Résilience fixe des échéances couperets : les logements classés G, F puis E doivent progressivement être interdits à la location. Or, la plupart des bailleurs pointés du doigt font face à d'importants besoins de rénovation. L’Ancols estime que ces 92 organismes disposent de 2,5 milliards d'euros de fonds mobilisables immédiatement. Pour 54 d’entre eux, ces réserves suffiraient largement à couvrir l'intégralité de leurs besoins de financement pour éradiquer les passoires thermiques de leur parc.
Pourtant, la stratégie fait défaut. L’agence relève avec étonnement que 46 bailleurs en sous-investissement n’ont pas de stratégie claire ou prévoient de rester dans une situation financière très confortable à un horizon de trois ans, sans épuiser leurs marges de manœuvre. Sept d’entre eux ont même été incapables de fournir un plan à moyen terme récent.
Face à ce constat, l’Ancols plaide pour une activation de ces fonds disponibles. L'institution suggère également de pousser plus loin la mutualisation des ressources et les regroupements d’organismes. Dans un système où le logement social est devenu un partenaire de l'État soumis à évaluation, pour l'Ancols, ces réserves inemployées apparaissent de moins en moins acceptables. "L’existence de ces marges financières doit permettre aux bailleurs de réaliser leurs missions", souligne l'étude, citant l'obligation légale de construire et de réparer des habitations pour les familles modestes.
