Logement : les aides publiques contribuent à la hausse des prix, selon le Trésor

En matière de logement, la France dépense nettement plus que la majorité de ses voisins européens. "En 2025, les aides au logement - majoritairement composées de prestations sociales et d'avantages de taux - représentaient 45,9 milliards d’euros, soit l'équivalent de 1,5% du PIB", indique la direction générale du Trésor dans une note d'analyse publiée début octobre. C'est près du double de la moyenne observée dans l'Union européenne (0,6%), loin devant l'Allemagne (0,5%) ou l'Espagne (0,2%). Pourtant, cette générosité publique ne parvient ni à résorber la pénurie dans les grandes métropoles, ni à fluidifier les parcours résidentiels. La note du Trésor affirme même qu’une part substantielle de ces aides publiques serait susceptible de produire un effet inflationniste.

Le soutien public se décompose en cinq grands postes : 16,4 milliards d'euros d'aides personnelles (APL) pour 17% des ménages, 10,6 milliards pour la rénovation énergétique, 9,9 milliards pour le logement social, 2,2 milliards d'incitations à l'investissement locatif privé et 1,6 milliard pour l'accession (PTZ). Environ la moitié de ces enveloppes solvabilise directement la demande. Dans un marché fluide, cet argent inciterait les constructeurs à bâtir davantage. Mais en France, l'offre de logements réagit très peu à la demande. Les économistes mesurent cette réaction par l'élasticité : en France, elle s'établit à 0,5 en moyenne. Cela signifie que lorsque les prix augmentent de 1%, la construction ne progresse que de 0,5% (un rythme trois fois plus faible qu'aux États-Unis).

Une majeure partie de ce blocage découlerait de la réglementation locale : contraintes des plans locaux d'urbanisme (PLU), règles de hauteur et multiplication des recours juridiques (qui frappent 40% des permis gérés par l'établissement public foncier d'Île-de-France). Sans ces freins normatifs, analyse la DG du Trésor, l'élasticité de la construction doublerait à Paris ou Lille, et triplerait à Bordeaux ou Toulouse.

L'effet de capture : quand la subvention alimente la rente

Face à un stock de logements peu réactif, l'étude du Trésor décrit un "effet de capture" : la subvention est en grande partie absorbée par les vendeurs et les propriétaires-bailleurs, sous forme de hausses foncières ou locatives. "Dans un marché où le stock de logements s'ajuste lentement, subventionner la demande ou l'offre de logements favorise peu l'accès au logement. Le soutien à la demande génère surtout un accroissement des prix, ce qui réduit et peut même annuler l'intérêt du dispositif pour le public visé."

L’étude détaille plusieurs défaillances :

• Les APL : bien que le Trésor reconnaisse qu'elles réduisent de 7 points le taux d'effort du quart des ménages les plus modestes, l'analyse indique qu'une partie de l'aide est captée par les bailleurs dans les zones tendues.
• Les avantages fiscaux aux bailleurs (Scellier, Pinel) : citant plusieurs travaux académiques, le Trésor rappelle que le dispositif Scellier a provoqué une hausse de 10% du prix des terrains à bâtir, tandis que le Pinel a entraîné un coût jugé "disproportionné" au regard du surplus réel de logements produits.
• Le prêt à taux zéro : malgré un rebond de 65% des émissions de PTZ entre 2024 et 2025 suite à son élargissement, les auteurs estiment que le dispositif alimente la surenchère foncière en zone dense et génère des effets d'aubaine coûteux à terme pour les finances publiques.

Une crise de la mobilité

Pour la DG Trésor, le resserrement monétaire amorcé en 2022 a joué le rôle de révélateur de ces fragilités. Avec la hausse des taux d'intérêt (refluant à 3,1% fin 2025), le pouvoir d'achat immobilier des ménages s'est fortement dégradé.

Pourtant, les rédacteurs de la note observent que l'ajustement par les prix est demeuré particulièrement lent : les prix de l'ancien n'ont baissé que de 5% en valeur nominale (-10% en termes réels). Selon leur analyse, les propriétaires ont préféré différer leurs ventes, provoquant une baisse de 23% du volume des transactions dans l'ancien et un effondrement des mises en chantier dans le neuf à 260.000 logements par an.

L'étude met en lumière les grippages observés sur les différents segments du marché. Ainsi, dans le parc locatif privé, l'interdiction de louer les passoires thermiques (DPE G) aurait accru de 25% la probabilité de mise en vente de ces biens tout en réduisant de 10% leur remise en location sous deux ans. De même, l'évaluation de l'encadrement des loyers de mai 2026 montre une modération des prix (-2% à -4%), mais une contraction de 8% de l'offre locative privée dans les métropoles régionales.

Dans le parc social, les loyers étant deux fois inférieurs au secteur privé (5,90 euros/m² contre 11,30 euros/m²), les ménages ne le quittent plus. Résultat : les attributions de logements HLM ont chuté de 13% entre 2019 et 2025.

Densification et bascule fiscale

Face à ce diagnostic sévère, la note d'analyse du Trésor met en avant deux leviers de réforme. Les auteurs préconisent en premier lieu d'accroître la densité dans les cœurs urbains pour lutter contre l'étalement. Ils citent l'adoption des lois Daubié (en juin 2025) et Huwart (en novembre 2025) facilitant la transformation de bureaux et la surélévation, tout en appelant à mobiliser les 3 millions de logements vacants en France : "Environ 15% des nouvelles constructions ont lieu alors que l'on recensait dans la même commune une progression au moins équivalente du nombre de logements vacants depuis plus de deux ans. Ce vivier non négligeable pourrait être davantage mobilisé pour répondre aux besoins en logements plus nombreux dans les territoires dynamiques y compris par une fiscalité dédiée."

Rappelant que la fiscalité immobilière rapporte 103 milliards d'euros par an, l'étude relaie en outre une proposition émise en 2023 par le CPO (Conseil des prélèvements obligatoires) visant à réduire les droits de mutation (DMTO, 13,6 milliards en 2025) et à renforcer la taxe foncière, assise sur la détention immobilière, afin de redonner de la fluidité au marché sans alimenter la hausse des prix.