Logement : l'heure de vérité pour l'État et les territoires, alerte la FFB
Entre un marché fracturé, un nouveau dispositif Jeanbrun balbutiant et une surenchère normative liée à la RE2020, le défi de la relance de la production de logements interroge directement le courage de l'exécutif national et l'audace des élus locaux. Un constat que la Fédération française du bâtiment a développé devant la presse ce mardi 24 février.
© Pôle habitat FFB et Adobe stock
L'année 2025 restera marquée par une asymétrie spectaculaire entre la vitalité retrouvée de l'accession à la propriété et l'effondrement historique de l'investissement locatif. Sur le front de la construction de maisons individuelles, le marché a connu un sursaut salutaire, avec un bond de 33,3% des ventes par rapport à 2024, atteignant 67.800 unités, selon les derniers chiffres de la Fédération française du bâtiment. Ce rebond ne doit rien au hasard : il est la conséquence directe de la relance du prêt à taux zéro (PTZ), étendu à toutes les zones et à la maison neuve. Au total, plus de 41.000 PTZ ont été distribués et, comme le souligne Chistophe Boucaux, délégué général de la FFB, "72% des PTZ ont aidé les primo-accédants à acquérir une maison individuelle". Preuve que lorsque le levier de solvabilisation est lisible, la demande des ménages se concrétise.
À l'inverse, le secteur de la promotion immobilière a traversé une crise profonde, pénalisé par la fin du dispositif Pinel. Les ventes de logements aux investisseurs particuliers ont accusé une chute vertigineuse, s'établissant à peine à 9.469 unités. Ce chiffre représente une contraction de 51,1% par rapport à 2024 et un retrait abyssal de 77,2% face à la moyenne de long terme. Une chute qui grippe toute la chaîne de production.
Derrière ces indicateurs économiques se cache la "bombe sociale" que la FFB redoutait depuis des années. Les conséquences du mal-logement frappent désormais le cœur de l'économie et de la cohésion nationale : 26% des salariés déclarent avoir refusé une offre d'emploi faute de logement, et 17% des 18-24 ans ont abandonné leurs études pour les mêmes raisons. "On voit que tout explose, avec des décisions politiques qui ont accéléré encore plus le déclenchement du processus", déclare Grégory Monod, président du pôle Habitat de la FFB.
Le dispositif Jeanbrun ? "Comme saint Thomas, on verra"
Face à cette urgence, les professionnels du bâtiment peinent à cacher leur colère froide envers la classe politique. La critique vise d'abord l'exécutif national. "La politique ne fait très souvent que des effets de manche", assène Grégory Monod.
L'espoir d'un changement de paradigme repose aujourd'hui sur le nouveau dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026 (lire notre article). Si le principe séduit, la FFB adopte toutefois une posture de grande prudence face à son efficacité immédiate. Le texte de loi est promulgué, mais l'absence d'instruction fiscale claire empêche pour l'heure de donner le "mode d'emploi" aux acteurs et aux ménages. Surtout, la FFB alerte sur la lourdeur de ce nouveau système d'amortissement, jugé "beaucoup plus difficile à commercialiser" qu'un simple crédit d'impôt comme le Pinel. Les professionnels devront désormais réaliser des simulations complexes basées sur les déclarations d'impôts des clients.
En conséquence, la profession estime qu'elle ne mesurera réellement les effets de ce dispositif que dans un an et demi. S'il est vrai qu'un frémissement de la demande est déjà perceptible, avec un intérêt des investisseurs en hausse de près de 20% ces dernières semaines, l'heure n'est pas au triomphalisme. Interrogé sur la transformation de cet engouement en actes d'achats concrets, Grégory Monod tempère avec pragmatisme : "Comme saint Thomas, on verra."
Au-delà de ces freins opérationnels, ce nouveau statut suscite une autre incompréhension majeure : il exclut paradoxalement la maison individuelle neuve, une "aberration" que la FFB qualifie de "dogmatique". Comment espérer atteindre l'objectif de 2 millions de logements d'ici 2030 sans l'individuel, alors que le cap des 400.000 mises en chantier n'a jamais été franchi sans un volume minimal de 150.000 maisons ?
"L'État n'est pas l'unique responsable, les élus locaux ont aussi une responsabilité", estime Grégory Monod. À l'approche des municipales, le logement doit redevenir une priorité locale et l'adage "maire sans grue, maire battu" prendre son sens. Pour les élus de territoires en pleine réindustrialisation, la maison individuelle (diffuse ou groupée) est souvent la forme urbaine la plus acceptée par les populations, s'intégrant sans susciter le rejet du voisinage.
Le piège de la surenchère environnementale
C'est ici qu'un autre défi majeur attend les élus locaux et les aménageurs publics : le réalisme environnemental. La FFB alerte vivement sur les dérives liées à la réglementation environnementale (RE2020). Si le gouvernement tente d'introduire des "modulations" pour limiter l'inflation normative, ces ajustements sont jugés inefficaces car basés sur des critères hors-sol (comme des plafonds à 2,50m ou des balcons de 9m2).
Le vrai danger vient de l'anticipation zélée du fameux jalon 2028 de la RE2020. Aujourd'hui, bon nombre de collectivités et d'aménageurs publics exigent que les nouvelles opérations anticipent ce jalon carbone dès maintenant. La FFB est catégorique : ces surcoûts liés au carbone n'ont aucune contrepartie économique pour les ménages (contrairement à la performance énergétique qui réduit les factures). Pire encore, la contribution de ce jalon 2028 à la réduction des gaz à effet de serre de la France est estimée à "moins de 1%". En clair : par excès de zèle écologique, on évince des ménages du marché immobilier et on dégrade la qualité d'usage des logements (réduction des espaces extérieurs et des hauteurs sous plafond) pour un bénéfice environnemental quasi nul à l'échelle nationale.
