Habitat - Nombre, loyers, vacance... les logements sociaux aujourd'hui

Les services statistiques du ministère de l'Ecologie ont publié, comme chaque année, les résultats de l'enquête sur le parc locatif social (EPLS). Au 1er janvier 2009, il y avait 4.450.000 logements sociaux sur le territoire français (hors Martinique et Guyane). A première vue, rien de révolutionnaire dans ces chiffres 2009 : une augmentation du parc total de 1% entre 2008 et 2009, une densité qui évolue peu (toujours plus de logements sociaux dans le Nord et dans l'Est, moins dans le Sud et l'Ouest), une stabilité des taux de vacance (1,2% des logements étaient vacants depuis plus de 3 mois au 1er janvier 2009) et de mobilité (9,5% des logements ont changé de locataire en 2008).

Le Plan de cohésion sociale apparaît dans les statistiques 

Pourtant, en regardant ces chiffres de près, on peut y lire les premiers effets (statistiques) du Plan de cohésion sociale lancé en 2005. Le temps nécessaire au  montage et à la réalisation des opérations de construction explique naturellement ce délai entre les annonces et la visibilité du plan dans les états statistiques. Ainsi, en 2008, près de 60.000 logements ont été mis en service, un nombre en nette augmentation par rapport à celui de ces dernières années, autour de 50.000. Pour donner un ordre de grandeur, et même si les écarts entre départements sont très importants, cela représente environ 600 logements nouvellement mis en service par département (80% de logements neufs, 20% de logements privés entrés dans le parc social ou ayant subi une réhabilitation lourde). Ce nombre de logements mis en service est le plus élevé depuis 2000.
Cependant, cela ne signifie pas que le parc total est en augmentation de 60.000 logements : en effet, il y a également des logements démolis (16.500 en 2008, un nombre qui devrait augmenter dans les années à venir en raison du programme national de rénovation urbaine) et des logements vendus (11.600 en 2008). Ainsi, par exemple en Champagne Ardennes, si on regarde le parc total, on constate qu'il est stable entre 2007 et 2008. Une stabilité qui n'est pas contradictoire avec la forte augmentation du nombre de logements mis en service (2.000 logements mis en location).

Vacance et mobilité stable, loyers en hausse... mais attention aux bases de calcul 

En moyenne, ces dernières années, environ 2,5% des logements sont vacants au 1er janvier. Les taux de vacance sont très variables suivant les régions : de 1,1% en Corse, en passant par 2% en Ile-de-France pour atteindre 4,3% en Limousin. Mais ces pourcentages portent sur des parcs de tailles très différentes : ainsi, si on les applique au parc de chacune des régions, au 1er janvier environ 132 logements étaient vacants en Corse, 24.000 logements en Ile-de-France, et 1.677 logements en Limousin. Même chose pour les taux de mobilité, toujours autour de 10% en moyenne (6,5% pour l'Ile-de-France, 14% pour la Franche-Comté).
Enfin, "le loyer mensuel moyen est passé par m2 de surface corrigée de 2,84 euros en 2008 à 2,92 euros par m2 en 2009, soit une augmentation de 2,8% en un an, contre 2,5% l'année précédente". Sur ce point - et même s'ils ne portent que sur les trois quarts du parc - ces chiffres publiés par le ministère permettent d'éclairer la controverse du mois dernier entre les associations de locataires et les bailleurs sociaux (voir notre article ci-contre du 11 mars). Les premières dénonçaient d'importantes augmentations pour 2010 (2,9% de hausse moyenne), l'Union sociale pour l'habitat évoquant de son côté une hausse de 1,3%. L'étude statistique du ministère ne tranche pas le débat : elle porte sur 2008. Mais elle rappelle utilement la base de calcul de ces pourcentages : un loyer moyen par m2 corrigé autour de 3 euros.... soit autour de 5 euros en surface utile, avec de fortes variations suivant la nature des logements (taille, confort), la date de leur conventionnement (les loyers des logements sociaux neufs sont nettement supérieurs à ceux des logements anciens) ou leur localisation.

Hélène Lemesle

L'enquête parc locatif social

Réalisée chaque année par les directions régionales de l'équipement (désormais Dreal), cette enquête permet de connaître l'évolution du parc sur de longues périodes (depuis 1987). Elle porte sur les "logements locatifs, conventionnés ou non, gérés par un organisme HLM, une société d'économie mixte, ou un organisme agréé au titre de l'article R.353-89 du Code de la construction et de l'habitat. Elle ne couvre pas les logements-foyers, les résidences pour personnes âgées ou handicapées, etc".
Les chiffres proviennent de deux sources différentes : d'une part de l’Union sociale pour l’habitat (USH) et de la Fédération des entreprises publiques locales (EPL) pour les organismes adhérents de ces deux instances (organismes d’HLM et sociétés immobilières d’économie mixte), d'autre part d'une enquête effectuée  par le ministère auprès des bailleurs sociaux n’adhérant ni à l’USH, ni à la Fédération des EPL.