Logement - Organismes HLM : un décret précise comment traiter les créances douteuses
Un décret du 29 décembre 2014 précise les modalités de dépréciation de sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les locataires des organismes HLM. Ces créances présentent en effet - lorsqu'elles atteignent une ancienneté et/ou un montant important - un risque élevé de non recouvrement. Selon les règles de la comptabilité, publique comme privée, elles doivent donc être dépréciées dans les comptes des organismes concernés, afin de refléter fidèlement la réalité de leur situation financière et patrimoniale.
Des pratiques différentes entre OPH et sociétés d'HLM
Le problème est que, jusqu'à présent, la dépréciation des créances douteuses fait l'objet de pratiques différentes dans les offices publics de l'habitat (OPH) et dans les sociétés d'HLM. Les premiers déprécient leurs créances impayées en prenant en compte leur ancienneté, conformément aux dispositions de l'instruction budgétaire et comptable M31 applicable aux offices publics d'HLM et aux offices publics d'aménagement et de construction (Opac) soumis aux règles de la comptabilité publique. En revanche, les secondes déprécient les créances douteuses sur les locataires en fonction du volume qu'elles représentent au regard d'un loyer annuel, la dépréciation étant constatée lorsque le volume de ces créances est supérieur à un an de loyer. Autrement dit l'ancienneté dans un cas et le montant dans l'autre.
L'objectif principal du décret du 29 décembre 2014 est donc de mettre un terme à des disparités jugées injustifiées, alors que les deux catégories d'organismes exercent les mêmes activités et font face à des risques de nature identique. Un second objectif du décret est d'inciter les organismes HLM, qu'ils soient publics ou privés, à déprécier leurs créances présentant un risque sérieux de non recouvrement, même si cela pèse sur leur résultat.
Dépréciation pour toute créance supérieure à un an
Pour cela le décret du 29 décembre 2014 prévoit que "les sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les locataires partis et par les locataires dont la dette est supérieure à un an font l'objet d'une dépréciation en totalité.
Pour les autres sommes dues, les règles comptables applicables à l'évaluation des actifs s'appliquent". Ces nouvelles règles s'appliquent à compter de l'exercice comptable 2014.
Si la solution retenue va plutôt dans le sens d'une prise en compte de la durée, elle se révèle plus stricte, puisque la dépréciation intervient dès le départ du locataire qui laisse un passif et, pour les locataires toujours en place, au premier anniversaire du constat de la créance non réglée. En outre la dépréciation se fait sur la totalité de la dette constatée, sans tenir compte de la date du fait générateur.
Ces dispositions ont fait l'objet de quelques réserves de la part du Conseil de normalisation des comptes publics (CNOCP), dans un avis rendu le 17 octobre dernier. Une réserve est d'ordre général : le CNOCP "n'est pas favorable à ce que les dispositions comptables soient précisées dans des décrets en Conseil d'Etat ou des décrets simples et regrette que de telles dispositions figurent dans le Code de la construction et de l'habitation". Il estime en effet que ces dispositions devraient relever d'arrêtés ministériels.
Sur le projet de texte proprement dit, "le Conseil n'est pas favorable à la présentation d'une telle dérogation et considère que les principes de comptabilisation et d'évaluation des créances des locataires doivent suivre les dispositions du Plan comptable général". Mais l'avis prend néanmoins en compte le contexte particulier des bailleurs sociaux : "Compte tenu des particularités des créances de loyers des organismes HLM, le Conseil estime que les créances des locataires partis et celles des locataires présents dont la dette est supérieure à un an sont présumées comporter un risque élevé de non recouvrement, et recommande qu'elles soient donc dépréciées en totalité".
Références : décret 2014-1738 du 29 décembre 2014 relatif à la dépréciation de sommes dues à titre de loyers, charges et accessoires par les locataires des organismes d'habitation à loyer modéré (Journal officiel du 31 décembre 2014).
