PLF : le Sénat vote plusieurs dispositions relatives à la fiscalité du logement
Fusionner taxe sur les logements vacants (TLV) et taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV), assouplir la liaison des taux pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, prolonger l'exonération de taxe foncière en faveur du logement social... Les sénateurs ont à leur tour adopté, dans le cadre de leur examen du projet de loi de finances pour 2026, une série d'amendements sur la fiscalité du logement.
© Capture vidéo Sénat
Afin de simplifier et renforcer la fiscalité en place sur les logements vacants, les sénateurs ont adopté des amendements proposant notamment la fusion de deux taxes, sources de complexité pour les élus locaux.
Après des débats techniques effectués au pas de course durant leur examen du projet de loi de finances pour 2026 (voir aussi notre autre article de ce jour), ils se sont accordés très majoritairement pour fusionner la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV). La première est actuellement applicable aux zones dites "tendues", tandis que la seconde concerne les zones non tendues et n'est que facultative, à la main des maires.
"C'est la même finalité, mais avec deux assiettes de taux, deux circuits de perception et une architecture fiscale illisible, source de confusion pour les propriétaires", a fustigé la sénatrice socialiste Isabelle Briquet, résumant ainsi les difficultés du système actuel alors qu'il est nécessaire selon elle "d'inciter à remettre les logements sur le marché". Autre écueil avancé par la chambre haute : la TLV est une taxe prélevée par l'Etat et donc non pilotable par les élus locaux.
L'idée, largement partagée, serait donc de supprimer cette TLV au profit d'une généralisation de la THLV, dont le produit serait confié aux communes. Cette taxe resterait facultative dans les zones non tendues et serait obligatoire dans les zones tendues, où elle pourra faire l'objet d'une majoration. Les sénateurs ont estimé que leur dispositif entraînerait non seulement une simplification mais aussi un renforcement de cette fiscalité sur les logements vacants.
THRS : assouplir mais pas délier
Le gouvernement proposait, lui, un dispositif différent mais avec un objectif similaire. L'Assemblée nationale, en revanche, était allée plus loin en fusionnant également une autre taxe, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS).
Un autre compromis a émergé sur la question de la fiscalité des résidences secondaires. Depuis janvier 2023, le taux de la THRS est lié à celui de la taxe foncière, empêchant les communes de taxer spécifiquement les logements rarement occupés sans accroître la pression fiscale pesant sur l'ensemble des propriétaires. L'Assemblée nationale plaidait pour une déliaison totale de ces deux taux, demandée par beaucoup d'élus locaux, à Paris notamment (voir notre article du 21 novembre). Mais le Sénat n'a pas voulu aller aussi loin, adoptant une mesure avec l'appui du gouvernement pour assouplir la liaison du taux de la THRS "lorsque celui-ci est inférieur à la moyenne départementale".
Exonération de TFPB : prolonger jusqu'en 2028
Par ailleurs, trois amendements à peu près identiques portant sur l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour certaines opérations de logements locatifs sociaux (article 1384 du code général des impôts) ont été adoptés. Leur objet : prolonger cette exonération jusqu'à fin 2028, sans attendre le prochain PLF, afin "d’éviter que l’incertitude sur la reconduction de la prolongation de l’exonération ne bloque tous les projets en fin d’année 2026 et d’apporter la visibilité nécessaire aux organismes de logement social".
"Depuis 2004, les opérations de logements locatifs sociaux bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant 25 ans, au lieu de 15 ans auparavant. Cette exonération constitue une des aides principales aux opérations de production de logement social et contribue à diminuer les loyers qui seront proposés durant toute la durée de vie du logement. Les textes du code général des impôts prévoient que cet allongement à 25 ans concerne les opérations agréées jusqu’à fin 2026", est-il expliqué.
› Abattement de TFPB en QPV : la Cour des comptes demande une réformeL'adoption – contre l'avis du gouvernement – est intervenue au moment même où la Cour des comptes publiait un rapport consacré à une autre disposition fiscale intéressant les bailleurs sociaux : l’abattement de 30% sur la base d’imposition de la TFPB au profit des logements locatifs sociaux situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), en vertu de l'article 1388 bis du CGI. Cet abattement a quant à lui bien déjà été reconduit jusqu'en 2030. Selon la Cour toutefois, le dispositif "souffre de nombreuses imperfections, qui justifient de le réformer". Rappelant que "pour bénéficier de l’abattement, le bailleur social doit être signataire au 1er janvier de l’année d’imposition d’un contrat de ville", le rapport pointe "des pratiques de coopération contrastées, en fonction de la dynamique des partenaires, en particulier l’engagement de l’État qui apparaît variable selon les territoires". L'Etat, toujours lui, ne serait "pas en mesure de connaitre, au plan national, la répartition des actions par axe, montant ou zone géographique, faute de transmission des plans d’action et de données agrégées disponibles". La Cour estime par conséquent nécessaire d'"améliorer les choses" en 2026, "après la période de signature des conventions d’abattement et des contrats de ville de nouvelle génération" afin d’assurer "un pilotage plus rigoureux et une utilisation réellement conforme aux objectifs initiaux", "une meilleure circulation des données", un cadre d’intervention "clarifié, ainsi que des contrôles et sanctions renforcés, "en donnant aux préfets la possibilité de suspendre ou de récupérer tout ou partie de l’abattement en cas de non-respect des engagements". |
