Présentation de la procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique des immeubles indignes à titre remédiable

Réponse : La loi relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, dite loi « Habitat dégradé», publiée le 10 avril 2024 a créé une nouvelle procédure d’expropriation spécifique aux immeubles indignes frappés d’arrêtés à titre remédiable (article 9). Deux décrets des 10 mars et 12 mai 2025 précisent la mise en œuvre de la procédure.

Issue d’une proposition phare du rapport Lutz-Hanotin du 23 octobre 2023, préconisant la création d’une Déclaration d’utilité publique Lutte contre l’habitat insalubre “DUP LHI” (cf. proposition n°1), l’objectif de cette nouvelle procédure est de permettre une intervention publique plus rapide sur les immeubles dégradés, à titre préventif et non plus uniquement pour des immeubles pour lesquels il a été prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.

Ainsi, cette procédure pallie la carence des propriétaires en permettant à l’autorité administrative de réaliser des travaux de rénovation des bâtiments avant leur dégradation définitive, pour permettre de sauvegarder le patrimoine immobilier urbain, dans des zones identifiées comme d’intérêt public. Attribuer au préfet la compétence d’intervenir plus tôt dans le cycle de dégradation des immeubles indignes aura ainsi pour effets de simplifier les opérations, de favoriser l’anticipation du relogement des occupants et d’éviter une démolition inéluctable dont le coût environnemental et financier serait important.

Le recours à cette procédure est facilité, car elle reprend les mêmes règles que pour la procédure à titre irrémédiable, renforçant la sécurité juridique et allégeant la charge administrative pour les services.

Elle est prévue aux articles L.512-1 à L.512-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (CECUP).

Les décrets des 10 mars 2025 et du 12 mai 2025 précisent la mise en œuvre de la procédure, plus précisément : 

• les modalités d’accès de l’autorité expropriante à l’immeuble, dite «  prise de possession anticipée » (décret du 10/03/2025) ;

• les conditions de l’expropriation et la qualification de l’indignité (décret du 12/05/2025).

La procédure doit être précédée de 3 étapes préalables :

• Établir la preuve de la carence persistante du propriétaire par la prise d’au moins de 2 arrêtés de mis en sécurité ou de traitement de l’insalubrité dans un intervalle de 10 ans, sans réalisation des prescriptions ;

• Attester de la nécessité des mesures de remise en état pour prévenir la suite des dégradations attestée par un rapport des services municipaux, intercommunaux ou de l’Etat ;

• Prévoir un projet de plan de relogement ou d’hébergement établi pour les occupants si la nécessité d’interdiction temporaire d’habiter pour la réalisation des travaux est constatée.

1/ La Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de l’expropriation

Lorsque les conditions de mise en œuvre de la procédure sont remplies, le préfet déclare d’utilité publique l’expropriation des immeubles par arrêté et, au besoin, prononce une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser. 

Les modalités de publication, d’affichage et de notification de l’arrêté préfectoral sont les mêmes en cas de procédure d’expropriation à titre irrémédiable ou remédiable (alinéa 2 de l’article R 511-2 du même code).

Le préfet du lieu où sont situés les immeubles à exproprier déclare d’utilité publique l’expropriation des biens concernés et les déclare cessibles, par arrêté. Il précise :

• le bénéficiaire de la DUP : Etat, collectivité ou concessionnaire ;

• le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires, ainsi qu’aux titulaires de conventions d’occupation à usage autre que d’habitation, qui ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par le directeur départemental ou régional des finances publiques (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-3) ;

• la date de prise de possession des biens et les modalités de relogement des occupants, qui doit intervenir : 

• après paiement de l’indemnité provisionnelle ; 

• ou en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation ; 

• et au plus tôt deux mois après la publication de la DUP ;

• En cas d’interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser, il est obligatoire de mentionner les offres de relogement faites aux occupants (y compris s’ils sont propriétaires) selon les modalités prévues par les articles L 314-2 à L 314-9 du code de l'urbanisme.

2/ Les conditions de l’accès anticipé de l’autorité expropriante à l’immeuble

Les conditions d’accès de l’autorité expropriante à l'immeuble sont définies par renvoi à l'article L.523-3 du CECUP, qui traite de la prise de possession anticipée prévue dans le cadre des Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD). Le préfet doit prendre un arrêté indiquant :

• le nom de la commune ;

• la dénomination des syndicats de copropriétaires concernés ;

• le numéro des parcelles d'assise des bâtiments dégradés ;

• le cas échéant, le numéro des lots de copropriété faisant l'objet de la prise de possession ainsi que le nom de leurs propriétaires.

Le plan désignant les bâtiments ou les parties de bâtiments concernés doit également être annexé à l'arrêté.

Cet arrêté est :

• publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu où sont situés les biens ;

• notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, aux détenteurs de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'hébergement, à l'exploitant.

En l'absence d’adresse connue, la notification est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.

3/ Effets de l’expropriation 

Par principe, l'expropriation éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles concernés (article L.222-2 du CECUP) et donc les baux en cours. Par exception, en vertu du caractère remédiable de l’indignité, le bénéficiaire de la DUP est uniquement subrogé dans les droits du propriétaire pour la poursuite des baux en cours relatifs à l'immeuble exproprié, exception faite des cas où un projet simplifié d’acquisition publique a été présenté, avant la DUP, à l’assemblée délibérante de la commune, en vue:

• de construire ou de réhabiliter aux fins d’habitat ;

• de tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d'aménagement ;

• de la création de réserves foncières.

Dans ces cas, la réintégration des occupants est rendue impossible (article L.512-3 du CECUP).

Le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires et aux titulaires de conventions d’occupation doit être fixé. L’indemnité ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par le directeur départemental ou, régional des finances publiques (alinéa 3 de l’article L 512-2 et 3 du CECUP). L’indemnité est réduite du montant des frais de relogement des occupants lorsque les obligations de relogement à la charge des propriétaires n’ont pas été respectées lors des arrêtés précédemment pris (article L.512-6 du CECUP).

Références :

Articles L.511-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

Loi “Habitat dégradé” n°2024-322 du 9.4.24 : art. 9 et art. 44 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-1 à L.512-6 et L.523-3 

Décret n° 2025-228 du 10 mars 25 : JO du 12.3.25 *

Décret n° 2025-419 du 12 mai 2025 portant mise en œuvre des procédures d'expropriation pour cause d'utilité publique des immeubles indignes à titre irrémédiable et à titre remédiable prévues par les articles L. 511-1 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. NOR : ATDL2431530D - JORF n° 0112 du 14 mai 2025