Quels sont, en droit de l’urbanisme, les critères de définition d’une maison individuelle ?

Habitat

Constat : Le délai d’instruction de droit commun d’un permis de construire pour la construction  d’une maison individuelle est de 2 mois. Ce délai est de 3 mois pour les autres demandes de permis de construire. Le récépissé du dépôt de la demande le précise. Il est donc important de savoir ce que revêt la notion de maison individuelle.

Réponse : Afin d’expliciter cette notion, le code de l’urbanisme fait référence au code de la construction et de l’habitation. En effet, le CCH définit une maison individuelle comme « un immeuble à usage d'habitation ou un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage ». Le CCH précise la nécessité de la conclusion d’un contrat pour une telle construction, condition qui ne se vérifie pas concernant le délai d’instruction.

La première condition à respecter est la destination exclusive ou principale à usage d'habitation. En cas d’immeuble mixte,  l’usage professionnel ne peut être qu’accessoire afin de bénéficier du délai d’instruction de 2 mois. Par une décision de mars 2018, le Conseil d’Etat a estimé qu’une demande de permis de construire concernant un hangar à usage agricole de 534,05 mètres carrés, dont 138,46 mètres carrés affectés à l'habitation et 395,59 mètres carrés affectés à l'activité agricole n’était pas principalement affecté à l'habitation et que le délai d’instruction de 2 mois ne trouvait à s’appliquer.

La deuxième condition à vérifier afin de pouvoir qualifier une construction de maison individuelle est sa composition de deux logements maximum pour le même maître d’ouvrage. En effet, la construction d’un immeuble composé de deux bâtiments et comprenant quatre logements ne peut être qualifié de maison individuelle.

Références

Article R423-23 du code de l’urbanisme ; articles L231-1 et s. CCH ; RM n° 17963 au JO Sénat du 19 nov. 2015 ; CE, 26 mars 2018, requête n° 405330 ; CAA Bordeaux, 1re ch., 8 juin 2017, n° 15BX00230.

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