Taxe d’habitation sur les logements vacants : quelles sont les marges de manœuvre des collectivités locales ?

REPONSE :

1. Une taxe obligatoire dans les zones tendues et facultative ailleurs

Même si l’article 108 de la loi de finances pour 2026 a fusionné la taxe annuelle sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants, pour créer à compter de 2027 la taxe sur la vacance des logements d’habitation, deux situations doivent encore être distinguées : 

• Les logements situés en zone tendue sont obligatoirement imposés dès lors qu’ils sont vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Les taux applicables s’élèvent à 17% la première année d’imposition et à 34% à compter de la deuxième. A partir de 2027, la commune pourra décider d’augmenter ces taux, sans toutefois excéder le taux de 30% la première année d’imposition et le taux de 60% à compter de la deuxième année d’imposition. Contrairement au dispositif en vigueur jusqu’en 2026, c’est la commune (et non plus l’Etat) – qui percevra le produit de cet impôt.

• Les logements non situés dans des territoires en zone tendue pourront, de manière facultative, faire l’objet d’une taxation s’ils sont vacants depuis plus de deux années au 1er janvier de l’année d’imposition, si la collectivité le décide par délibération. La commune pourra librement fixer le taux de la taxe, sans toutefois excéder le taux de 50%. Les EPCI pourront également instituer la TVLH s’ils ont adopté un programme local de l’habitat défini à l’article L.302-1 du code de la construction et de l’habitation. Cependant, la délibération prise par l’EPCI n’est pas applicable sur le territoire de ses communes membres ayant institué la taxe.

2. Identifier les logements vacants, enjeu principal des collectivités territoriales

Contrairement à la taxe sur les friches commerciales, aucune disposition légale n’impose à la collectivité territoriale ayant institué la taxe de transmettre aux services fiscaux une liste des logements vacants susceptibles d’être imposés à la TVLH.

Cependant, il convient de connaître les règles générales d’appréciation de la vacance d’un logement, ces points pouvant être discutés à l’occasion de la réunion de la commission communale ou intercommunale des impôts directs. De plus, en cas d’imposition erronée liée à l’appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la collectivité territoriale ayant institué la taxe.

Ainsi, ne peuvent être concernés par la TVLH les seuls logements, autrement dit les locaux à usage d’habitation. Ces logements doivent être non meublés et habitables, c’est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum tels qu’une installation électrique, l’eau courante, et un équipement sanitaire. Par ailleurs, ne peut être considéré comme vacant un logement dont la durée d’occupation est supérieure à 90 jours consécutifs au cours de la période de référence. La taxe n’est pas due par les propriétaires des logements occupés illégalement.

Surtout, la règle générale est que la taxe n'est pas due lorsque la vacance du logement est imputable à une cause étrangère à la volonté du contribuable.

Sont par conséquent exclus du champ d'application de la taxe :

• les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ;

• les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait, le contribuable devant prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente ou propositions de location dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché, etc.) ou que l'immeuble ne peut pas être occupé dans des conditions normales.

En conclusion, rappelons que les communes ou EPCI non situés en zone tendue et ayant déjà institué la taxe d’habitation sur les logements vacants devront reprendre une délibération s’ils souhaitent mettre en place la TVLH sur leur territoire.

Sources :

Article 108 de la loi de finances pour 2026

Article 1406 bis du code général des impôts

BOI – IF – TH - 60