Redynamisation des centres-villes - Une proposition de loi pour rendre les logements anciens plus attractifs via des baux spécifiques

Une proposition de loi sénatoriale, "visant à préserver le tissu social des centres-villes", vient enrichir la palette des outils proposés pour redynamiser les centres des villes petites et moyennes. Un peu moins d'une centaine de sénateurs de droite, emmenés par François Pillet (LR, Cher) se sont interrogés "sur le choix que font nombre de nos concitoyens d'acquérir un pavillon neuf en périphérie d'une petite ville, quand de nombreux biens anciens, en centre-ville, ne parviennent pas à trouver preneur". Et ils auraient trouvé la réponse : "il semble que la nécessité de rénover ces biens anciens, souvent vétustes, soit un obstacle à leur acquisition", écrivent-ils dans l'exposé des motifs. Ils invoquent également le fait que "le déclin des centres-villes est un cercle vicieux qui ne favorise pas l'arrivée de nouveaux habitants, compte tenu de leur manque de dynamisme".
D'où leur idée de créer deux outils contractuels pour "les zones souffrant d'un fort déséquilibre entre l'offre et la demande" (au sens où l'offre est supérieure à la demande) : le bail viager et le bail à réhabilitation avec option d'achat.

Le bail viager serait conclu avec une collectivité et durerait jusqu'au décès du preneur

Le bail viager serait un contrat de location dont la durée irait jusqu'au décès du preneur (ou des preneurs pour un couple). Il serait conclu entre un occupant (le "preneur") et un propriétaire qui devra être une collectivité territoriale (ou ses groupements, ou ses établissements publics)*. Le bail viager ne donnerait pas lieu à loyer, mais à versement d'un montant forfaitaire inférieur à la valeur vénale du bien, valant en quelque sorte "loyer une fois pour toute". La collectivité propriétaire retrouverait la jouissance de son bien au décès du preneur.
Le preneur pourrait disposer d'un droit de résiliation et, dans ce cas, d'un remboursement partiel du montant versé au propriétaire (pour une somme réduite au prorata de la durée d'occupation). C'est ce droit au remboursement qui a conduit les auteurs de la PPL à réserver, "pour l'heure", la possibilité de contracter un bail viager aux personnes morales de droit public. Ils ont pensé qu' "une personne privée pourrait avoir dépensé le montant reçu lors de la transaction et se retrouver dans une situation financière empêchant de fait le preneur d'obtenir ce remboursement partiel". Ce qui n'est pas le cas d'une personne morale de droit public qui, au nom du principe de prudence, est dans l'obligation de constituer des provisions pour faire face à de telles éventualités.
Afin que le preneur ait la garantie de jouir de son logement jusqu'à son décès, la collectivité propriétaire ne saurait, sauf raison impérieuse d'intérêt général (et moyennant un préavis suffisamment long pour permettre alors au preneur de "se retourner") demander la résiliation du contrat.

Le bail à réhabilitation avec option d'achat : travaux contre baisse de loyer

Le bail à réhabilitation avec option d'achat serait appliqué "sur le territoire des communes dont le taux de vacance des logements est supérieur à des seuils fixés par décret en Conseil d'Etat, et dont la construction est achevée depuis au moins quinze ans". Son principe : il permettrait à des personnes de s'installer dans un logement ancien nécessitant des travaux qu'elles s'engageraient à réaliser en échange d'un loyer réduit par rapport au loyer de marché. Elles s'engageraient également à conserver le logement en bon état d'entretien et de réparations.
La durée du bail serait déterminée "afin de garantir au preneur une sorte d'amortissement des dépenses engagées pour la réhabilitation". Le preneur aura la possibilité d'acquérir le logement à l'expiration de la durée du bail, en activant un droit d'option.
En complément de ces outils contractuels, le texte propose d'instituer un "portail national en faveur de l'occupation des logements dans les zones présentant un taux de vacance élevé", qui recenserait les offres de logements en vente, en location ou misent à disposition à titre gratuit.
Les sénateurs indiquent dans leur exposé des motifs que cette proposition de loi "n'aurait aucune conséquence financière pour les collectivités territoriales ou l'Etat". Sauf à considérer que le "bail viager" puisse constituer une incitation pour les collectivités à racheter du patrimoine privé dégradé de leurs centres-villes...

*La proposition de loi fait mention d' "une personne relevant des dispositions de l'article L. 1311-9 du code général des collectivités territoriales"