Habitat - Benoist Apparu au 1% : des ESH de "taille nationale ou plurirégionale"

A l'occasion du conseil d'administration de l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL) qui se tenait ce mercredi 2 décembre à Paris, le secrétaire d'Etat en charge du logement, Benoist Apparu, a prononcé un discours devant les collecteurs du 1%. Au sommaire : l'avenir du 1% - désormais baptisé Action Logement-, la fusion des sociétés anonymes d'HLM dont il est actionnaire de référence et le nouveau dispositif de garantie des risques locatifs (GRL).

"Le 1% a-t-il un avenir?"  

Jérôme Bédier, le président de l'UESL, a accueilli le secrétaire d'Etat par des propos sans ambiguïté. Le 1%, outre ses missions traditionnelles de construction de logements et d'aides aux salariés, finance aujourd'hui l'Anru, l'Anah, le Pass foncier, le PNRQAD et la GRL. Face à ce volume d'intervention croissant, "l'avenir de notre mouvement ne peut pas être assuré dans les conditions actuelles". L'UESL estime ses ressources (constituées par les cotisations des entreprises et les remboursements de prêts) à 3,8 milliards en 2010 et à 3,6 milliards en 2011. La réforme engagée depuis 2008, qui a augmenté ses interventions sous forme de subventions au détriment des prêts, explique principalement cette baisse.
Afin de pouvoir s'engager sur des projets de long terme, le président de l'UESL a donc demandé au secrétaire d'Etat que commencent dès 2010 les négociations sur la convention triennale qui fixera les engagements réciproques de l'Etat et du 1% sur la période 2012-2015. Et notamment le montant des versements à l'Anah et à l'Anru. Sur ce point, Benoist Apparu s'est montré peu pressé. Il a répondu en substance que la convention étant conclue pour trois ans (2009-2011), il n'y avait pas urgence. Côté 1%, on estime qu'en mars 2010, l'essentiel des bases de la négociation seront sur la table.
Plus largement, Jérôme Bédier a demandé très directement au secrétaire d'Etat si le 1% "avait un avenir", et "si, par malheur, ce n'était pas le cas", il souhaite "le savoir vite, afin que le repli se fasse dans de bonnes conditions". Face à cette inquiétude affichée, Benoist Apparu a laissé la porte ouverte à une "renégociation des interventions [du 1%] dans les mois à venir", "afin d'assurer la pérennité d'Action Logement dans son rôle de financement du logement social". La diminution du nombre d'intervention est donc au progarmme des prochains mois.

Fusion des ESH : pas de nombre minimal de logements gérés, "pour l'instant" 

Principale annonce du discours de Benoist Apparu : son engagement en faveur de la fusion des entreprises sociales pour l'habitat (ESH) dont le 1% est l'actionnaire de référence.
La réorganisation des collecteurs, passant de 109 à une vingtaine, annoncée en juillet dernier (voir notre article ci-contre), sera opérationnelle dès le 1er janvier prochain (ou au plus tard au 30 juin 2010). Après cette réorganisation, celle des ESH était attendue. Benoist Apparu a appelé à l'émergence de "grands acteurs du logement social" afin que de mutualiser les ressources entre zones tendues et zones non-tendues. Suivant ce modèle : dans les zones non-tendues, les ESH seront incitées à vendre leur patrimoine et à ne plus construire, afin de dégager des fonds propres pour pouvoir construire dans les zones tendues. Cette mise en commun des fonds propres sera faite soit par la bonne volonté des collecteurs au niveau local, soit, au niveau national, par l'UESL. Ces futurs groupes devront être "de dimension nationale ou plurirégionale". Benoist Apparu n'a pas fixé un "seuil minimal de nombre de logement, pour l'instant". Quant à la taille critique à atteindre, elle sera variable "suivant les régions".
Des fusions qui posent question : quel pouvoir les collectivités territoriales ayant pris des participations dans ces sociétés garderont-elles dans les futurs groupes de taille nationale ? Le secrétaire d'Etat a précisé que "dans un groupe, il peut y avoir plusieurs structures". Une réponse partielle en attendant des précisions sur les montages juridiques retenus. 
 

Garantie des risques locatifs "opérationnelle dès début 2010" 

La nouvelle garantie des risques locatifs, prévue par la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009, "sera opérationnelle début 2010", a affirmé Benoist Apparu.
Sur ce dossier, un premier décret sur le fonctionnement du fonds, qui sera géré par le 1%, est à la signature. Quant à celui fixant les clauses du cahier des charges que les assureurs devront respecter, il sera examiné la semaine prochaine par le Conseil d'Etat.
Les propriétaires pourront désormais s'assurer du versement des loyers pour des locataires dont le loyer représente jusqu'à 50 % de leurs ressources. Contre 30% actuellement. Une mesure à double visage : elle permettra aux plus modestes d'accéder au logement, mais pourrait également avoir pour conséquence, notamment en zone tendue, d'encourager les propriétaires à augmenter leur loyer sans crainte de ne pas trouver de locataires.
Dans ce nouveau dispositif, le 1% interviendra en réassureur : il assurera les assureurs sur ces risques, contre rétribution. Il interviendra également dans le "traitement social des impayés", c'est-à-dire en médiateur avant l'expulsion par les services préfectoraux. Afin de s'assurer que les assureurs ne demanderont pas au 1% de les couvrir uniquement sur les dossiers les plus risqués et donc afin d'assurer une véritable mutualisation des risques, les assureurs ne seront habilités à proposer des GRL que s'ils acceptent un contrôle par le 1% du respect de leurs engagements. Et c'est là que le bât blesse : la Fédération française des sociétés d'assurance ne semble pas ouverte à un tel contrôle. Pour l'instant, et même si la négociation est en cours, ce serait donc essentiellement les assureurs mutualistes qui distribueraient ces GRL.
Pour les collectivités territoriales, le système actuel, qui consiste à payer la cotisation d'un propriétaire contre l'engagement de celui-ci de louer à tel ou tel public spécifique (jeunes, publics en difficulté...) serait maintenu.

En conclusion, après avoir évoqué les scandales récents qui ont ébranlés le mouvement, Benoist Apparu a exhorté le 1% à "redevenir indispensable sur la scène du logement".

Hélène Lemesle