Garantie d’emprunt bailleurs sociaux : une réponse concrète aux enjeux de l'habitat social
Afin de financer leurs opérations de construction et de rénovation de logements sociaux, les bailleurs sollicitent les prêts sur fonds d'épargne de la Banque des Territoires. L’octroi de ces financements est conditionné à l’obtention d'une garantie à l'emprunt de la collectivité. Retour sur les enjeux et les modalités de ce dispositif.
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Le logement social participe à l'attractivité et au développement des territoires
Les besoins en logements sociaux sont de plus en plus importants et la file d'attente des demandeurs s'allonge. Aujourd'hui, le logement est la première dépense des Français et son poids dans le budget des ménages a fortement augmenté ces dernières années.
En effet, l'inflation des prix dans le parc privé a été plus élevée que la hausse des revenus sur la même période. La question du logement est donc devenue essentielle et les territoires doivent répondre à la nécessité de produire plus de logement sociaux.
L'objectif de construction est de 100 000 logements sociaux par an afin d'être en capacité de loger 220 000 personnes. Aujourd'hui, le parc HLM compte 5,5 millions de logements sociaux, soit 18 % du parc total de logements.
Proposer davantage de logement sociaux est un enjeu majeur des politiques publiques. Car pour attirer des habitants, éviter la ségrégation spatiale, réduire les fractures territoriales et respecter les quotas de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain), les collectivités locales doivent développer et offrir des logements accessibles en accompagnant les bailleurs sociaux dans leurs opérations.
Prêts sur fonds d'épargne : obligation de détenir une garantie à l'emprunt
Pour financer leurs programmes de construction ou de rénovation de logements sociaux, les bailleurs bénéficient de prêts sur fonds d'épargne qui leur permet d'obtenir des conditions tarifaires privilégiées et une maturité longue.
Le loyer des logements sociaux étant soumis à un plafond, il est plus difficile et plus long pour les bailleurs sociaux d'atteindre l'équilibre économique. Les prêts de la Banque des Territoires répondent à ce besoin de long terme avec des maturités exceptionnelles qui peuvent atteindre 40 ans sur le bâti et 80 ans sur le foncier.
Aujourd'hui, 74 % de la dette long terme des bailleurs sociaux est sur fonds d'épargne. Toutefois, pour accéder à ces prêts sur fonds d'épargne, il y a une condition à remplir : obtenir une garantie à l'emprunt de la collectivité dans laquelle le projet s'implante.
Ainsi, les collectivités locales jouent un rôle déterminant auprès des bailleurs sociaux. En leur apportant leur soutien, par le biais d'une garantie à l'emprunt, elles permettent l’obtention de financement auprès de la Banque des Territoires.
Collectivités : pourquoi votre garantie financière est-elle importante ?
En 2024, la Banque des Territoires a accordé 21 milliards d'euros au logement social et à la politique de la ville. Ce financement a permis 115 000 constructions de logements abordables et 105 000 rénovations. Pour maintenir cette volumétrie industrielle de prêts et assurer la solidité du modèle, la Banque des Territoires assortit l'octroi du prêt à une garantie d'emprunt.
Aujourd'hui, plus de 12 800 collectivités locales ont apporté leur garantie sur près de 96 % de l'encours de prêts contractés par les bailleurs sociaux auprès de la Banque des Territoires. Ce sont ainsi 140 milliards d’euros d'encours de prêts qui sont sous garantie des collectivités.
Cette garantie à l'emprunt des collectivités permet de :
- valider l'adéquation du projet d'investissement avec le projet du territoire pour construire et/ou rénover dans les quartiers ;
- réduire le risque associé au prêt et les coûts en fonds propres du prêteur pour continuer d'accorder massivement des prêts.
La garantie à l'emprunt des collectivités est le seul type de garantie gratuit. Les autres garanties possibles, à savoir l'hypothèque et la caution bancaire, ont un coût difficilement absorbable dans le logement social.
En donnant leur garantie d'emprunt, les collectivités locales accordent une forme de caution au projet et témoigne de leur engagement en faveur de l'habitat social. De plus, l'octroi de cette garantie leur permet, en contrepartie, d'avoir un droit de réservation sur les logements produits, à hauteur de 20 % au sein de chaque programme.
La garantie à l'emprunt constitue-t-elle un risque pour les collectivités locales ?
Apporter une garantie à l'emprunt est, par définition, une prise de risque supplémentaire. Ce risque demeure en réalité théorique, en raison de la solidité structurelle du modèle et des dispositifs de sécurisation mis en œuvre.
Si le bailleur social à qui une garantie d'emprunt a été accordée périclite, la collectivité devra pallier la défaillance. Sur les 30 dernières années, les cas d'appel en garantie sont quasi inexistants car le modèle du logement social est solide et résilient.
Plusieurs niveaux de sécurité sont mis en place afin d'afficher un risque quasi nul :
- un suivi de la situation financière de chaque organisme par la Banque des Territoires ;
- des contrôles de l'Agence Nationale de Contrôle du Logement Social et un accompagnement des bailleurs en difficulté par la CGLLS (Caisse de Garantie du Logement Locatif Social) ;
- des mécanismes d'auto-contrôle avec des seuils d'alerte des fédérations HLM.
Au-delà du risque financier, certains élus expriment des réserves quant à l’impact que pourrait avoir l’octroi d’une garantie sur la capacité d’emprunt de leur collectivité. Cette inquiétude, là aussi, est à relativiser.
La garantie apportée au logement social n'est pas intégrée dans le calcul des ratios Galland, ni dans les critères de notation des collectivités. Il n'y a donc aucune incidence pour la collectivité sur sa capacité à emprunter afin de financer d'autres projets de territoire.
En d'autres termes, s'engager aux côtés des bailleurs sociaux n’entrave pas la dynamique d’investissement des collectivités locales sur d’autres volets de leurs politiques publiques.
En soutenant les bailleurs sociaux par la garantie d’emprunt, les collectivités locales jouent un rôle déterminant dans le financement de l’habitat social. Cet engagement, encadré et sécurisé, contribue ainsi à l’attractivité des territoires, à la cohésion sociale et au respect des objectifs publics de mixité et d’accessibilité au logement.
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Hakim Lahlou
Directeur du développement des prêts à la Banque des Territoires
Diplômé d'un Master 2 Finances & Stratégie, Majeure Finance de Sciences Po Paris et Ingénieur du Corps des Ponts, des Eaux et des Forêts, Hakim Lahlou a passé 10 ans au service de l'Etat comme conseiller au cabinet du Directeur Général de l'Aviation Civile puis chef des études économiques au Ministère du logement.
En 2018, il entre au sein du groupe Caisse des Dépôts au poste de Responsable Coordination des objectifs stratégiques auprès du Directeur des Prêts avant d'être nommé Directeur Innovation et Stratégie Groupes HLM. En septembre 2024, Hakim Lahlou a été nommé Directeur du développement à la Direction des prêts de la Banque des Territoires.
