Quartier de gare : un levier d'attractivité des villes moyennes

Les quartiers de gare, nouvelles locomotives des villes moyennes

 Des quartiers longtemps délaissés 

Développés au XIXème siècle en périphérie des centres-villes historiques, les quartiers de gare ont pour la plupart périclité au cours du siècle suivant. La baisse du trafic ferroviaire au profit du transport routier, la désindustrialisation des villes moyennes, la suppression de certaines haltes, ont favorisé leur dévalorisation progressive. Ce déclin a laissé place à des friches, à de l’habitat dégradé et des activités économiques réduites, au sein d’un tissu urbain clivé par les infrastructures de transport (faisceau ferroviaire, rares ponts et tunnels, etc.). 

Cependant, à l’heure de la sobriété foncière et du ZAN, ces quartiers autrefois délaissés redeviennent des territoires à fort potentiel pour des collectivités désireuses de lutter contre l’étalement urbain tout en renforçant leur attractivité. 

Une nouvelle zone d’intervention stratégique pour les villes 

Le programme Action Cœur de ville 2 (2023-2026) met en lumière les projets de valorisation des quartiers de gare des villes moyennes, considérés depuis 2023 comme de nouveaux secteurs d’intervention complémentaires à ceux des centres-villes. 

Les collectivités concernées se sont emparées des outils mis à leur disposition dans le cadre de ce dispositif pour favoriser l’attractivité des quartiers de gare, en considérant la gare et ses environs comme « porte d’entrée » de la ville, une « vitrine », et « porte d’accès » aux territoires environnants et vers les pôles urbains plus lointains. 

Dans cette perspective, les collectivités ont cherché à intégrer au reste du tissu urbain ces quartiers parfois monofonctionnels, tout en évitant de concurrencer les fonctions historiques des centres-villes, à travers, notamment : 

• le renforcement des liens fonctionnels et spatiaux entre les quartiers de gare et le centre-ville ;
• une gestion optimale des flux multimodaux ;
• la création de « coutures » et de franchissements pour lutter contre la fragmentation urbaine liée à la présence de faisceaux ferroviaires ;
• la requalification de friches ferroviaires ;
• la requalification de l’environnement des gares ;
• le développement d’une mixité fonctionnelle apaisée (habitat, activités, transports) ;
• l’adaptation des espaces publics, etc. 

Les quartiers de gare, situés à proximité de « nœuds » de transports et du centre-ville, représentent de véritables opportunités de requalification urbaine pour les villes moyennes, qui y mobilisent une ingénierie amont et opérationnelle variée. 

Requalification des quartiers de gare : quels sont les enjeux urbains ? 

Le pôle gare : moteur de la transformation urbaine et de l’intermodalité 

Les transports sont indispensables pour soutenir l’attractivité territoriale et le développement économique des villes moyennes. C’est justement à partir de la gare que se développent des nœuds intermodaux. C’est pourquoi une grande diversité d'actions visant à développer les mobilités y sont engagées par les collectivités locales. 

• Une gestion des flux de déplacements : réalisée à partir d’études de circulation, de signalétique, des mobilités actives, sur l’accessibilité et l’intermodalité, sur les évolutions en termes de mobilités en réponse à l’augmentation de flux de transport (comme en a bénéficié la Ville de Vitré) ou d’implantation de projets urbains structurants.
• Le développement d’espaces de stationnement, notamment via l’implantation de parkings relais ou de parkings sécurisés pour les vélos.
• La mise en place de pôles d’échange multimodal (PEM). 

Dans un contexte de développement du transport décarboné, les villes moyennes tirent parti du pôle gare et de ses services pour amorcer leur mutation. Pour les collectivités, l'enjeu est de bâtir un nœud intermodal capable d'irriguer le territoire et de faciliter les flux. 

Les quartiers de gare comme leviers de développement économique 

Au-delà de leur requalification urbaine, ces quartiers recèlent un fort potentiel de développement économique, bénéficiant d’une accessibilité renforcée. C’est pourquoi les collectivités y engagent des analyses globales des marchés locaux, sur des segments d’activités privilégiés ou sur les potentialités d’évolution de bâti vers de nouveaux usages : 

• études de programmation économique, études de marché tertiaire ou de l’offre hôtelière, parfois à l’échelle d'îlots identifiés ;
• études techniques, par exemple pour la création d’hébergements touristiques, études foncières pour l’implantation de locaux commerciaux, sur la requalification de halles ;
• à l’échelle d’un bâtiment : étude de valorisation d’un immeuble tertiaire, réhabilitation d’un hangar industriel en pépinière d’entreprises. 

Les quartiers de gare constituent de véritables « morceaux de ville » à revitaliser, ce qui implique pour les collectivités des enjeux d'aménagement opérationnel forts. Afin de définir et tester leur stratégie à l’échelle du quartier de gare, mais aussi pour étudier la faisabilité des montages envisagés, leurs besoins peuvent porter sur : 

• la réalisation de plans-guides à l’échelle du quartier ;
• des études de faisabilité technique / économique, des études pré-opérationnelles, de programmation ;
• des missions d’aide à la recherche de financements ;
• des accompagnements renforcés ciblés (appui juridique, appui à la gouvernance…). 

D’autres thématiques commencent à être prises en compte par les collectivités, bien qu’elles restent pour l’instant plus émergentes. C’est le cas notamment de la résorption de l’habitat dégradé, de la réhabilitation/création de nouveaux logements, et de l’adaptation au changement climatique, avec la lutte contre les îlots de chaleur, par exemple. 

Action Cœur de Ville : la Banque des Territoires en faveur de la requalification des quartiers de gare

Dans le cadre du programme Action Cœur de Ville (2023-2026), la Banque des Territoires accompagne les projets de villes moyennes, notamment dans la restructuration de leur quartier de gare. 

Depuis 2023, près de 50 quartiers de gare de communes Action Cœur de Ville (ACV) sont accompagnés par la Banque des Territoires, dans les 244 villes moyennes concernées par le programme. 

La Banque des territoires propose un accompagnement en ingénierie pour aider les villes moyennes à requalifier et développer de nouvelles activités économiques dans ces quartiers aux enjeux spécifiques, et soutenir le développement de mobilités durables. La Banque des territoires propose aussi un accompagnement financier via ses prêts longs termes à destination des collectivités (tel que le Prêt renouvellement urbain) et des solutions d’investissement. 

Des projets structurants pour les villes moyennes 

Dans les villes moyennes, le quartier de gare se structure avant tout autour du pôle gare et de ses aménités. L'enjeu est d'y faciliter l'intermodalité afin de fluidifier les déplacements et de renforcer l’attractivité locale. Le choix est en priorité de créer ou de renforcer un nœud intermodal qui irrigue le territoire. 

Par exemple, la ville de Haguenau a entrepris la requalification de son pôle gares pour absorber la hausse constante du trafic. Celui-ci est renforcé par une gare routière de 12 quais, complétée par un projet immobilier de 10 000 m² mêlant logements, activités tertiaires et stationnement. En devenant la porte d'entrée de l'agglomération, cet espace gare et services permet de maximiser le foncier disponible, tout en répondant aux besoins de transport interurbains et scolaires. Cette dynamique de requalification peut alors se diffuser à l'ensemble du quartier, à partir du pôle d'échange multimodal, mais aussi grâce au « tissage » de liens entre la gare, ses abords et le centre-ville – des espaces souvent fragmentés et distendus. 

Aussi, à Nevers, la Ville et l’Agglomération réalisent un projet urbain global autour de l’esplanade de la gare pour requalifier le quartier et créer des liaisons avec le centre-ville, la place Carnot et l’avenue de Gaulle, notamment via une passerelle piétonne vers le nouveau quartier Cobalt. Ce projet s'appuie sur des études d’insertion du réseau Tanéo et un plan-guide pour renforcer l’intermodalité, les mobilités alternatives et la végétalisation des espaces publics. En parallèle, la restructuration du bâti dégradé et des bâtiments publics ou commerciaux vacants, incluant l'évolution des halles Carnot, illustre toute la complexité urbaine liée au renouveau de ces véritables « morceaux de ville ». 

Certaines villes moyennes, situées dans l'aire d'influence d'une métropole, présentent une spécificité notable. Leurs quartiers de gare se destinent à accueillir des fonctions métropolitaines clés : les logements y sont moins coûteux qu'au cœur de la métropole et les infrastructures de transport permettent l'implantation d'équipements publics d'envergure régionale. 

C’est le cas de Chartres, où la Métropole a initié dès 2019 « Le Colisée », un complexe culturel et sportif de 14 113 m² pouvant accueillir 4 500 spectateurs. Attenant à la plateforme intermodale, il profite d'une desserte complète intégrant TER, bus, parking, mobilités douces. Une passerelle stratégique relie désormais la gare, le complexe, le pôle multimodal et le quartier en développement avec le centre-ville. 

Renforcement d’un nœud intermodal, travail sur les liaisons urbaines, réalisation d’opérations complexes d’aménagement urbain, implantation de projet structurant d’envergure métropolitaine : les dynamiques à l'œuvre dans les quartiers de gares sont multiples. Adaptés à chaque contexte local, ces projets témoignent des opportunités que ces « morceaux de ville » représentent pour les collectivités concernées.