Les projets commerciaux se resserrent dans un contexte de sobriété foncière et de transformation des modes de consommation

Le nombre de projets de plus de 1.000 m2 examinés en commissions départementales d’aménagement commercial (CDAC) a augmenté de 7% en 2025, mais les surfaces autorisées connaissent une baisse importante. 413 projets ont été examinés, neuf sur dix ont reçu un avis favorable, indique la Commission nationale d’aménagement commercial, dans son rapport annuel publié mi-mars. Mais on reste très loin du niveau des années 2021 et 2022, avec respectivement 623 et 642 projets examinés. Autre fait marquant : la surface de vente totale examinée diminue fortement, passant de 685.215 m² en 2024 à 527.347 m² en 2025. "Malgré l’augmentation du nombre de dossiers, les demandes portent sur des projets de moindre envergure", souligne la Cnac. Ce qui peut s’expliquer par la poursuite du déploiement des objectifs du ZAN et par des secteurs qui se transforment "sous l’effet des nouveaux modes de consommation et de la transformation des usages (principalement le développement de la livraison, du e-commerce)". A cela s’ajoute la hausse des coûts de construction et la saturation des espaces commerciaux. C’est particulièrement le cas de l’alimentation où l’ensemble des magasins réduisent leur surface de vente.

Il est à noter que 61% des dossiers concernent des extensions et non des créations. "L’aménagement commercial ne peut plus relever d’une logique d’expansion, mais doit accompagner des stratégies de recomposition, de requalification et d’intégration territoriale", commente Bercy à la lecture de ces résultats.

Très forte progression des drives en dix ans

118 recours ont été déposés et examinés par la Cnac (soit une baisse de 19% par rapport à 2024). Dans 58% des cas, l’autorisation a été confirmée. 19 projets ont été examinés par la Cnac dans le cadre de la procédure dite de "revoyure", 14 d’entre eux ont donné lieu à un avis favorable, ce qui atteste selon le rapport "de l’intérêt concret de cette procédure pour élever le niveau qualitatif des projets présentés et renforcer leur conformité aux objectifs de l’aménagement commercial".

Sur les 118 projets examinés par la Cnac, 40 comportaient un drive. Apparus au milieu des années 2010, ce mode de consommation a connu une évolution fulgurante, surtout depuis la crise sanitaire. Au 1^er juillet 2025, le parc comprenait 7.294 drives, soit une progression de 243% par rapport à 2014 (+4% sur un an). L’heure est, là aussi, davantage aux extensions qu’aux projets de création. La demande ne faiblit pas : le chiffre d’affaires progresse de 5,5% sur un an, plus vite que les créations de site. Le marché est très concentré : Leclerc possède à lui seul 46% du parc.

Vacance commerciale

La Cnac apporte enfin un éclairage sur l’augmentation de la vacance commerciale, passée de 9,5 à 10,9% entre 2021 et 2024, dans un contexte "de profondes mutations du commerce", avec "la fin progressive des dispositifs d’aide mis en place pendant la crise sanitaire, l’évolution des modes de consommation, la montée du commerce en ligne et les tensions persistantes sur les loyers commerciaux".

Longtemps concentrée dans certains centres-villes, la vacance commerciale se diffuse dans les zones commerciales et retail parks, constate la Cnac qui pointe "l’obsolescence de certains formats", "la concurrence entre pôles périphériques" et "la recomposition de l’offre commerciale". "La vacance commerciale n’est plus un simple indicateur économique : elle devient un indicateur clé de l’aménagement du territoire", souligne la Cnac. Elle constitue "un signal d’alerte" sur la transformation des zones commerciales périphériques.