Aménagement commercial : on assiste "à une forme de maturité du marché", selon la Fact

Localtis - La Commission nationale d'aménagement commercial (Cnac) vient de publier son rapport pour 2025. Qu'en retenez-vous ?

Christophe Noël - On constate une augmentation des dossiers mais ce n'est pas très significatif. Si l'on reprend les courbes depuis 2021, c'est en revanche beaucoup plus spectaculaire avec des projets en chute libre dans notre pays, comme une forme de maturité du marché. La carte de la répartition géographique des projets est quant à elle très significative et épouse parfaitement la carte du dynamisme démographique, avec plus de mètres carrés dans le littoral atlantique et les Alpes, notamment la Savoie, qui gagne plus de 10.000 habitants chaque année. La réalité de tous les territoires n'est pas la même.
Par ailleurs, on voit qu'il n'y a quasiment plus de projets de création ex-nihilo. C'est une époque révolue. Mais les sites commerciaux de périphérie ont en revanche besoin de se transformer, avec plus ou moins de mètres carrés selon les cas. Il faut mieux s'intégrer au paysage, prévoir la mobilité, accueillir la mixité…

Votre récent livre blanc publié en prévision du futur Salon de l'immobilier des espaces commerciaux (Siec) met l’accent sur le développement des loisirs indoor dans les centres commerciaux. Y a-t-il une vraie dynamique ?

Cela représente une part encore très faible du chiffre d'affaires des centres commerciaux mais, dans quelques sites, des exploitants ont réalisé des projets sur des surfaces conséquentes allant de 1.000 à 10.000 m². Et nous commençons à avoir suffisamment de recul pour constater que ces concept marchent et qu'il sont rentables. Cela faisait très longtemps qu'on cherchait une activité de loisirs autre que le cinéma, avec une vraie solidité financière, qui permette de générer un flux de surplus de clients. Et beaucoup d'exploitants ont compris qu'ils pouvaient, en regroupant des offres diversifiées dans un même local, couvrir des segments de clientèle très larges et mutualiser les coûts de personnel, d'occupation, d'investissement. Il y a des exemples avec le Speed Park de Cœur d'Alsace ou de Val d’Europe, ou Seven Square à Boom Boom Villette. La typologie des sites est très diverse, puisque même le centre outlet de Franconville a pu accueillir Nikito. Cela permet de multiplier les raisons de faire venir les clients. On n'a pas de martingale, et il n'y a pas encore des dizaines de projets de ce type, mais c'est l'amorce de quelque chose.

Qu'en est-il des difficultés vécues par le commerce spécialisé ?

Les secteurs connaissent des évolutions différentes. Il y a des secteurs qui, sur une longue période, se sont considérablement développés, comme la beauté/santé. Il y a beaucoup de concepts dans ce secteur avec notamment le succès des grandes parapharmacies qui réalisent des chiffres d'affaires et attirent des flux considérables. En trois ans, le secteur de la beauté/santé a progressé de trois points dans le chiffre d'affaires des centres commerciaux. C'est un point de plus chaque année. Mais dans ce secteur à la hausse, il demeure des enjeux concurrentiels forts. Idem dans d'autres secteurs, comme le prêt-à-porter, où le chiffre d'affaires décline encore, en proportion du revenu des ménages, mais où on voit le succès des grandes surfaces spécialisées avec des champions comme Primark, Zara, Uniqlo, qui continuent à croître. En fait, il n'y a pas de crise systémique du commerce spécialisé. Pour les plus petites boutiques et les indépendants, c'est souvent plus compliqué. Les Français ont choisi de privilégier les grandes surfaces spécialisées, y compris sur internet. Les petits commerces sont aussi concurrencés par la seconde main, qui prend des parts de marché conséquentes, et par les ventes sur internet.

Et pour les autres secteurs, comme la restauration et l'alimentation ?

La restauration a connu une explosion, et pas que la restauration rapide. Entre 2019 et 2024, il y a eu 100.000 créations d'emplois dans la restauration en France, dont les deux tiers dans la restauration rapide, et donc 33.000 dans la restauration assise. C'est devenu le premier employeur du commerce, avec 800.000 emplois. Il y a aussi le petit commerce alimentaire. Le format des grandes surfaces alimentaires a été challengé par le retour du local, et les petites supérettes du centre-ville. On a beaucoup plus de primeurs, de boucheries, de boulangeries. Les boulangeries représentent le troisième secteur qui, après la restauration, a créé le plus d'emplois depuis 2019, avec deux visages, les boulangeries de rond-point comme Marie Blachère, et les boulangeries de centre-ville, avec, dans certaines métropoles, un rapide développement des pâtissiers et des confiseurs.

Globalement, le commerce a créé 600.000 emplois en vingt ans mais il ne s'est pas autant développé dans les centres-villes. Il est allé là où les clients sont allés s'installer depuis quarante ans, dans les périphéries. En centre-ville, il s'agit de redonner de l'attractivité et de faire aussi attention à ne pas donner des raisons de ne pas venir, comme à Paris, avec des difficultés et un coût de stationnement rédhibitoire. Et au-delà du stationnement, il y a une foule de problématiques à régler dans la gestion de l'espace public, comme les transports en commun, l'accessibilité et la sécurité.