Désordres fonciers outre-mer : la proposition de loi adoptée au Sénat prévoit un référent dans chaque commune

Le Sénat a adopté, ce 3 novembre, en première lecture, la proposition de loi visant à résoudre le fléau des désordres fonciers outre-mer (à une très large majorité, le groupe UNT s’étant quant à lui abstenu). "Une accumulation des indivisions successorales concernant parfois plus du tiers des parcelles privées sur un même territoire, des occupations précaires, des logements indignes ou insalubres, des milliers de biens vacants et sans maître, des successions en déshérence, des quartiers entiers à l'abandon, des dents creuses et des friches agricoles qui se multiplient : voici le fléau auquel sont confrontés les outre-mer", a relevé le sénateur socialiste de Guadeloupe, Victorin Lurel, à l’initiative de ce texte qui propose de parfaire le régime dérogatoire de la loi "Letchimy" de 2018 pour sortir de l’indivision successorale (prolongé par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024 jusqu'à fin 2038). D’autant que ce fléau, qui "stérilise des terres agricoles laissées en friche", "affecte aussi les collectivités territoriales, notamment les communes qui doivent faire face à des occupations irrégulières et luttent désespérément contre la dévitalisation de leurs centres-bourgs". Et constitue, appuie-t-il, "un handicap structurel, aggravant les difficultés liées au logement". 

La ministre des Outre-Mer, Naïma Moutchou, a de son côté dépeint la palette des situations : "En Martinique, les indivisions successorales concernent une part importante du foncier. En Guyane et à La Réunion, les difficultés ont trait à l'absence de titres ou l'incertitude des droits de propriété. À Saint-Martin, les difficultés historiques du cadastre aggravées par l'ouragan Irma compliquent encore la reconstitution des droits de propriété." Des dispositifs existent dans la loi, (notamment ceux mis en place par la loi dite "Letchimy"), "mais restent trop compliqués à utiliser dans la réalité" et "des familles finissent par renoncer à faire valoir leurs droits", a-t-elle souligné. Une circulaire du garde des Sceaux a d’ailleurs été publiée en février 2026 pour mieux faire connaître les outils existants et améliorer leur utilisation. La ministre attend donc de ce nouveau texte qu’il "rédui(se) ce décalage" pour que "des projets jusque-là bloqués puissent enfin aboutir". Le sujet fait en réalité l’objet d'une double actualité parlementaire puisque l’Assemblée nationale vient d’adopter une autre proposition de loi, ce 29 octobre, portée par le groupe LFI - notamment par le député martiniquais Jean-Philippe Nilor - visant quant à elle à rétablir le délai de droit commun de trente ans pour la prescription acquisitive dans les territoires d’outre-mer.

Référent pour la régularisation foncière

Le Sénat a suivi les propositions de modifications des rapporteurs Marc-Philippe Daubresse (Nord-LR) et Thani Mohamed Soilihi (Mayotte-RDPI), c’est donc un texte substantiellement remanié en commission qui a été entériné. "Ce travail collectif a fait progresser le texte, pour une procédure de sortie de l'indivision plus simple et plus efficace. Il facilite l'identification des héritiers, clarifie les conditions de partage, permet de confier certaines successions anciennes à un héritier ou un tiers, et donne aussi plus de moyens aux communes et aux acteurs locaux pour accompagner les régularisations foncières", se félicite la ministre. 

Cet objectif de renforcer le rôle des collectivités dans le règlement des indivisions, se traduit - à l’article 1^er - par la création d’un référent pour la régularisation foncière dans les communes (choisi par le conseil municipal parmi les élus ou les fonctionnaires de la commune) en sus de la nomination par chaque EPCI d'un référent chargé du recensement des propriétés en indivision déjà prévue par la loi de 2018. La commission a en revanche opté pour maintenir à dix (et non à cinq ans comme proposé) l’ancienneté minimale des successions pouvant bénéficier de la procédure simplifiée facilitant la sortie de l’indivision successorale. Elle a par ailleurs écarté des dispositifs déjà "couverts par le droit en vigueur" sur les parcelles en état d’abandon manifeste, notamment la mesure permettant au maire de se substituer aux indivisaires pour prendre les mesures de conservation et de gestion nécessaires. 

À l’article 2, des garde-fous ont été apportés pour l’extension de la procédure des baux à réhabilitation aux biens en indivision, qui devrait permettre aux communes, aux aménageurs et aux bailleurs sociaux de traiter le phénomène dit des "dents creuses" qui gangrènent les centres-bourgs.

Patchwork fiscal

L’article 3 énumère un ensemble de dispositifs fiscaux visant à rendre plus incitatif le règlement des indivisions successorales. Plusieurs leviers sont mobilisés, dont les exonérations et réductions de droit d'enregistrement acquittables sur les actes translatifs de propriété. Certaines innovations juridiques y sont introduites, visant notamment la fiscalité des soultes et plus-values consécutives aux partages. Le financement des Safer ultramarines fait également l'objet d'une mesure spécifique. La plupart des mesures ont été retenues (voire amplifiées) avec modifications par la commission. 

L'article 4, issu d'une initiative de la sénatrice socialiste de la Martinique Catherine Conconne, a connu un sort moins favorable. Il proposait un dispositif innovant de transfert temporaire d’usufruit des biens vacants au profit de l’État. "Cet article avait le mérite de s'emparer d'une difficulté réelle, mais présentait d'importantes incertitudes juridiques, notamment une certaine atteinte au droit de propriété. En accord avec son autrice, nous avons choisi d'ajourner son examen. Nous y retravaillerons", a expliqué le rapporteur Thani Mohamed Soilihi.