Éclairages n°37 : Loyers du parc social, comment sont-ils déterminés et quel est leur positionnement par rapport au parc privé ?

• L’étude révèle que les loyers du parc social sont globalement plus bas (concessifs) que ceux du parc privé, avec des écarts particulièrement marqués dans les zones tendues et pour les petites surfaces. 

• A zone de tension et à type de financement donnés, le loyer au m² des logements de plus de 100 m² est inférieur de 15 à 20 % au loyer au m² des logements de moins de 40 m²

• Dans les zones tendues, les loyers du parc social sont de 2 à 3 inférieurs à ceux du parc privé. Dans les zones détendues, les écarts se réduisent, voire s’inversent pour les PLS. 

• Les économies brutes générées par cet écart par rapport aux loyers du marché privé sont estimées à 17 milliards d’euros par an. Ce montant est à atténuer par des effets à la baisse sur les aides personnalisées au logement. 

• Les loyers du parc social atteignent en moyenne 95 % de leur plafond réglementaire. Les écarts par rapport au plafond sont plus importants dans les zones peu tendues, où les bailleurs appliquent des loyers inférieurs pour rester compétitifs face au marché privé.

L’étude utilise les données du Répertoire des Logements Locatifs Sociaux (RPLS) pour analyser les loyers du parc social. Nous sommes repartis des données brutes du RPLS (en € mensuels bruts), sans prise en compte de la réduction de loyer de solidarité (RLS).

S’agissant des loyers du parc privé, les données proviennent de la Carte des loyers, un projet lancé en 2018 par la Direction générale de l’aménagement et du logement (DGALN) et repris en 2020 par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). 

1. Fixation des loyers sociaux : réglementation, plafonds et zonages

Les loyers du parc social sont déterminés en plusieurs étapes. Le calcul s’effectue tout d’abord à partir du plafond de loyer (ou loyer maximal) désignant le loyer réglementaire que les organismes de logement social ne peuvent dépasser compte tenu de la convention APL du logement (PLAI, PLUS ou PLS). Le loyer effectif (ou loyer pratiqué) peut être inférieur ou égal à ce plafond de loyer. 

En intégrant à ce plafond de loyer les effets-prix liés à la localisation du logement, c’est-à-dire liés à la tension du marché immobilier (zonages 1 bis, 1, 2 ou 3 pour les PLAI et PLUS ; et A bis, A, B1, B2 ou C pour les PLS), les bailleurs sociaux aboutissent à un loyer maximal de zone. 

Le loyer maximal de zone est ensuite ajusté par :

• Le coefficient de structure, prenant en compte d’autres caractéristiques comme la superficie des logements ou la configuration immobilière de l’opération globale (nombre de logements, superficie des parties communes) ;

• Les marges locales (pour les PLAI et PLUS) négociées entre les services déconcentrés de l’Etat et les bailleurs ;

• Et le coefficient propre au logement, qui décline le plafond de loyer de l’opération globale à l’échelle de chaque logement, en tenant compte de leurs qualités intrinsèques (exposition, qualité). 

2. Analyse d'impact sur les recettes locatives et la stratégie de programmation

• L'effet d'optique des marchés sur-tendus : La forte tension locative engendre des situations de recouvrement sémantique. Dans les zones les plus denses, les plafonds réglementaires font que le loyer au m² d'un logement très social (PLAI) ou social (PLUS) peut dépasser celui d'un logement PLUS ou intermédiaire (PLS) situé dans une collectivité moins tendue.
• Le PLI comme levier d'équilibre des fonds propres : Nos analyses sur le Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) démontrent que sa pertinence économique est strictement corrélée au zonage :
  • En Zones A bis et A : Plus de 50 % des logements en PLI affichent un loyer au m² supérieur aux programmes PLS, confirmant l'intérêt du produit pour diversifier les recettes locatives et équilibrer les plans de financement globaux.
  • En Zone B1 : L'effet s'annule. Les loyers moyens au m² du parc PLI s'alignent sur ceux du parc PLS local, limitant l'impact d'une stratégie de positionnement sur le segment intermédiaire dans ces territoires.

L’étude montre également que les bailleurs sociaux n’appliquent pas l’entièreté de leur potentiel de revenu dans les zones les moins tendues du fait de l’état du marché locatif privé. Certes, dans la plupart des logements sociaux, les loyers atteignent une valeur proche de leur montant plafond – cependant en moyenne, les loyers du parc social équivalent à 95 % des plafonds de loyer et cet écart augmente dans les zones détendues pour aboutir à des valeurs médianes jusqu’à 90 %.

Au total, ces écarts de loyers par rapport à leur montant plafond représentent pour les locataires du parc social une minoration théorique de loyer annuel d’un peu plus de 1,7 milliard d’euros.

   3. Politique des loyers : positionnement du parc social vs privé

Face à des marchés locatifs locaux peu onéreux car peu tendus, les loyers du parc social sont comparativement les moins concessifs dans les zones peu tendues : plus la tension locative est élevée, plus les loyers du parc social sont concessifs. Par exemple, les logements financés par un PLS et localisés dans la zone B2 ont un niveau de loyer au m² qui est en moyenne égal au niveau de loyers au m² moyen du parc privé situé dans la même zone. À l’inverse, les logements en PLS dans les zones A bis et A ont en moyenne un niveau de loyer au m² qui correspond respectivement à 66 % et 79 % du loyer au m² moyen du parc privé.

Un autre constat établi est que les loyers au m² du parc social sont plus concessifs que dans le parc privé lorsqu’ils portent sur de petites surfaces, quelle que soit la zone tension. Ceci s’explique par le fait que les loyers au m² du parc locatif privé augmentent plus sensiblement que ceux du parc social à mesure que la superficie baisse : à zone de tension donnée, le loyer au m² dans le parc locatif privé est de 3 à 4 euros plus faibles s’il porte sur un logement de 100 m² plutôt que de 40 m² contre un écart de 1 à 2 euros.m² dans le parc social.

L’étude montre ainsi que les loyers du logement social sont d’autant plus concessifs qu’ils portent sur des logements ayant de petites surfaces et de surcroît localisés dans une zone plus tendue, où les loyers au m² du parc privé sont les plus élevés.

Au total, par rapport au parc locatif privé, le parc social procure à ses locataires une économie brute en loyers, néanmoins en partie atténuée par des effets à la baisse sur les APL, d’environ 17 milliards d’euros annuels, soit 2/3 du revenu locatif des bailleurs sociaux.

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