Action logement tire un bilan positif de ses interventions dans Action cœur de ville

À l'occasion d'une visioconférence de presse le 5 avril, Action logement a présenté le bilan 2021 de son implication dans le programme Action cœur de ville (ACV), qui associe également l'État, l'Anah, l'ANCT et la Banque des Territoires. Courant sur la période 2018-2022, celui-ci mobilise une enveloppe de 5 milliards d'euros, dont 1,5 milliard apporté par Action logement (prêts et subventions versés directement aux opérateurs du logement social et aux investisseurs privés), au profit de 222 territoires regroupant 235 communes de taille moyenne. Pour Bruno Arcadipane, le président d'Action logement, "les résultats sont là". ACV a créé de la mixité sociale en établissant un lien entre emploi et logement. Le programme a su proposer "une nouvelle offre diversifiée". Les trois quarts de logement sont des deux ou trois pièces, ce qui est bien adapté aux besoins des jeunes actifs, cible prioritaire d'Action logement. Enfin, ACV "respecte la personnalité des villes moyennes", tout en redynamisant leur centre...

Plus de 15.200 logements en production

Pour Philippe Lengrand, le succès du programme ACV – qui présente l'originalité de ne pas reposer sur un texte législatif spécifique et de fonctionner sans intermédiation – tient à plusieurs facteurs. Le vice-président d'Action logement cite notamment le fait que le programme répond aux souhaits des salariés et des entreprises, qu'il propose des solutions de logement diversifiées (locatif social, intermédiaire et accession) et qu'il répond aux objectifs de sobriété foncière, puisqu'il "reconstruit la ville sur la ville".

En termes quantitatifs, le bilan d'ACV pour Action logement tient en trois chiffres, au 31 mars 2022 : 15.200 logements en production, 857 millions d'euros de financements déjà accordés au titre spécifique d'ACV et 2,5 milliards de financement total sur les 222 territoires concernés. Ce dernier chiffre recouvre les financements directs au titre d'ACV, mais aussi d'autres interventions d'Action logement sur les territoires couverts par le programme (aides aux salariés, prêts...).

En termes de typologie, 55% de l'offre financée avec Action logement concernent de l'accession sociale à la propriété, des logements à loyer intermédiaire ou locatifs privés. Les trois quarts (74%) des financements sont accordés dans des zones détendues en matière de logement (B2 et C), ce qui correspond à la situation de la majorité des petites villes. La taille moyenne des opérations, tous types confondus, est de 14 logements, ce qui n'était pas forcément au départ dans le savoir faire d'Action logement, habitué à des opérations plus importantes. La taille moyenne s'est toutefois progressivement accrue puisque, selon Bruno Arcadipane, celle des premières opérations tournait plutôt autour de 6 à 8 logements. Enfin, 36% des logements sont des T2 et 39% des T3, autrement dit des configurations bien adaptées aux jeunes ménages. A ce ciblage s'ajoute une diversification de l'offre pour répondre à de nouveaux besoins, comme des résidences intergénérationnelles ou inclusives, des logements en coliving, des résidences pour jeunes...

Forte accélération du rythme des livraisons en 2022

En termes de statut, les opérations avec un financement d'Action logement concernent à 49% le parc social, à 47% le parc privé – pénétration chez les bailleurs privés qui satisfait l'organisme – et à 4% de l'accession sociale. En termes de sobriété foncière, seules 18% des opérations concernent des constructions neuves, contre 62% d'opérations d'acquisition-amélioration ou de réhabilitation et 20% d'opérations de démolition suivie de reconstruction sur site. Des chiffres qui correspondent à la logique des interventions en cœur de ville. Enfin, 18% des opérations du parc social font l'objet d'une certification de performance environnementale.

Nadia Bouyer, la directrice générale d'Action logement, et Vera Lizarzaburu, directrice des programmes nationaux d'Action logement Services, ont présenté six exemples d'opérations jugées particulièrement emblématiques d'ACV. Deux opérations – à Chartres et à Cahors – allient ainsi traitement patrimonial et adaptation d'un bâti d'exception aux conditions de vie du 21e siècle. Deux autres – à Moulins et à Saint-Nazaire – mixent restructuration du bâti ancien et construction neuve ou surélévation. Enfin, deux autres opérations – à Sarrebourg et à Cosne-Cours-sur-Loire – correspondent à des reconversions d'équipements socioculturels (en l'occurrence une école primaire et un ancien théâtre).

En termes de programmation, toutes ces interventions en cœur de ville sur du bâti existant et souvent ancien sont généralement complexes. Elle affichent donc des coûts au m2 carré importants, mais aussi un fort besoin d'ingénierie. Ceci explique que, sur les 15.200 logements en production, seules 150 opérations, sur un total de 740, sont déjà livrées. Mais le rythme va s'accélérer fortement cette année, avec la livraison d'environ 500 opérations. Bruno Arcadipane a précisé que, si Action logement est intervenu sur tous les territoires concernés par ACV, une trentaine de ville (sur 235) n'ont pas, à ce jour, d'opérations financées par l'organisme. Mais il s'est refusé à distribuer bons et mauvais points, en précisant qu'il peut s'agir de problèmes d'ingénierie à régler ou du choix de mettre plutôt l'accent sur la dimension commerciale d'ACV. En outre, Action logement a pu intervenir sur ces villes avec d'autres offres qu'ACV.

ACV2 : "Les chiffres ne sont pas sur la table, mais l'envie et l'ambition sont là..."

Pour l'avenir, la prolongation du programme ACV, qui recueille un large consensus, est déjà acquise. En clôturant, le 7 septembre dernier, la quatrième rencontre nationale Action cœur de ville, Emmanuel Macron a en effet confirmé la prolongation du programme jusqu'en 2026 et annoncé un apport de l'État de 350 millions d'euros supplémentaires (ainsi que la prolongation du fonds friche).

Action logement se félicite de la poursuite de cette "dynamique fédératrice". Mais Bruno Arcadipane entend rester prudent à ce stade. Comme d'autres partenaires du programme, il estime qu'"il faut éviter les erreurs du passé sur d'autres programmes : d'abord clore, avant de commencer", allusion transparente au chevauchement entre le PNRU (programme national pour la rénovation urbaine) et le NPNRU (nouveau PNRU). Le travail sur le cadrage d'ACV2 est néanmoins déjà engagé avec l'État et les partenaires. A ce stade, Bruno Arcadipane s'est refusé à évoquer un chiffrage : "On fera avec les moyens de la nouvelle convention quinquennale d'Action logement", qui doit être finalisée avec l'État avant la fin de l'année et qui finance aussi nombre d'autres programmes. Seule certitude : "Les chiffres ne sont pas sur la table, mais l'envie et l'ambition sont là..."