Kaysersberg-Vignoble tente de réguler les meublés de tourisme (68)

Nichée dans une vallée du vignoble alsacien et dotée d’un patrimoine médiéval exceptionnel, la commune de Kaysersberg-Vignoble affiche un beau succès touristique. Mais le revers de la médaille est là : une croissance exponentielle du nombre de meublés de tourisme. En 2020, quand Martine Schwartz a été élue maire, on en dénombrait 250, sur un total de 2 000 logements. Soit près de 14 % du parc. Conséquence : une offre de logements classiques qui se réduit comme peau de chagrin, une flambée des prix de l’immobilier (l’offre étant inférieure à la demande forte), des habitants contraints de s’installer à 15 kilomètres de là... Ce qui engendre une diminution de la population (même si la municipalité attend le prochain recensement pour établir celle-ci avec précision). La municipalité a donc pris les choses en main : « Il s’agit de trouver un équilibre entre le développement touristique et le confort des habitants, explique la maire. Certains Kaysersbergeois vilipendent la foule présente en centre-ville, le manque de places de stationnement disponibles, et des conflits de voisinage éclatent parfois entre les habitants et des touristes de passage. »

Aussi, dès son élection, la maire fait adopter une délibération pour réglementer ces locations de courte durée qui, jusque-là, pouvaient être pratiquées sans contraintes : tout changement d’usage d’un logement classique en meublé de tourisme doit désormais être enregistré en mairie. L’enregistrement vaut pour une période de trois ans, renouvelable une fois. Car certains propriétaires louent leurs biens sur des plateformes de type Airbnb ou Abritel, alors qu’ils n’ont aucun numéro d’agrément sur ces dernières.

Autre disposition instaurée : un foyer fiscal peut enregistrer un seul meublé de tourisme, pas plus. « Nous ne voulions pas pénaliser les personnes à revenus modestes, pour qui les locations de courte durée complètent parfois une petite retraite. » En revanche, la ville souhaite « barrer la route aux gros investisseurs, qui sont le plus souvent des sociétés civiles immobilières situées hors de la région. Celles-ci acquièrent des biens pour en faire une rente immobilière via les locations de courte durée, qui sont plus intéressantes en raison de l’abattement fiscal avantageux sur les loyers perçus par rapport à la location classique », regrette Martine Schwartz, qui espère un sursaut au niveau national sur ce sujet.

Compensation obligatoire pour les SCI

Depuis 2020, les sociétés civiles immobilières (SCI) peuvent certes enregistrer en mairie un meublé de tourisme, mais à la condition expresse de respecter la « compensation » : cette mesure consiste à transformer un local qui n’est pas un logement (garage, bureau, commerce…) en une habitation louée à l’année, de la même superficie. Mesure assez drastique, la compensation a fait ses preuves dans des métropoles comme Paris, Strasbourg ou Bordeaux, pour endiguer le phénomène Airbnb et consorts.

Résultat : un certain nombre d’investisseurs se sont rétractés chez le notaire face aux nouvelles conditions particulièrement dissuasives. Et le nombre de meublés de tourisme a baissé, passant à 200 courant 2022 à Kaysersberg-Vignoble.

Limiter le nombre de meublés par immeuble

Début 2024, leur nombre est cependant reparti à la hausse, revenant au niveau de 2020, soit 250. La raison ? La réglementation locale a été détournée. En 2023, la municipalité a vu se développer les acquisitions d’immeubles ou de maisons par des investisseurs, lesquels les divisent ensuite en appartements en créant des copropriétés ; les appartements sont ensuite vendus à l’unité à des foyers fiscaux, qui en font des locations de courte durée. « Nous avons découvert que certains bâtiments abritent cinq ou six meublés de tourisme, ce qui occasionne des problèmes de voisinage et des risques en matière de sécurité », relève Martine Schwartz.

Aussi la ville a-t-elle instauré, en décembre 2023, une limitation du nombre de locations de courte durée par immeuble collectif, selon une grille spécifique. Un meublé au maximum dans un immeuble de 13 logements ; deux pour 13 à 19 logements ; trois pour 25 logements. À 13 kilomètres de là, à Wintzenheim, un incendie a fait 11 morts dans un gîte en août 2023, lequel n’était pas déclaré en mairie. « Or, un lieu pouvant abriter plus de 15 personnes doit être déclaré comme un établissement recevant du public, un ERP, et respecter la réglementation ad hoc », rappelle la maire de Kaysersberg-Vignoble.

Pour compléter cet arsenal, la maire estime qu’il faudrait s’équiper d’un logiciel spécifique pour effectuer des vérifications sur les plateformes de location. La bataille n’est pas terminée.