Immobilier : les communes touristiques sont plus dynamiques en prix, pas en volumes
Une étude de la BPCE démontre que le nombre de résidences secondaires croît légèrement plus vite que l'ensemble du parc de logements en France. Et que les communes les plus touristiques ont vu les prix de l'immobilier s'envoler plus haut qu'ailleurs ces dernières années.
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Le nombre de résidences secondaires en France a crû légèrement plus vite que l'ensemble du parc de logements ces dix dernières années, et leur présence entraîne des hausses de prix plus importantes dans les communes les plus touristiques, selon l'étude "Tourisme et attractivité de la France" de l'Observatoire du tourisme de la BPCE publiée le 1er juillet.
Pour déterminer la dynamique du marché immobilier dans les communes touristiques, l'étude s'est appuyée sur une segmentation des communes en fonction de la part des résidences secondaires dans le total des logements. Selon cette définition, 40,3% des communes étaient en 2023 "touristiques" (taux de résidences secondaires compris entre 10% et 21%) ou "très touristiques" (taux de résidences secondaires égal ou supérieur à 22%). Ce taux est en léger recul par rapport à 2016, quand il s'établissait à 42,1%. En l'espace de sept ans, 2.506 communes ont ainsi vu la part de leurs résidences secondaires diminuer, contre 1.635 qui voyaient cette part progresser.
Près de 10% de résidences secondaires en France
Parallèlement, l'étude note "une croissance régulière et plus rapide du parc de résidences secondaires sur une période relativement récente (2016-2023)". Ce parc a crû de +1,2% en moyenne par an, soit légèrement plus vite que l'ensemble du parc de logements (+0,9%). En janvier 2025, on comptait 3,7 millions de résidences secondaires, soit 9,7% des logements en France. Toutefois, précise l'étude, "la répartition structurelle entre résidences principales, secondaires ou occasionnels et logements vacants reste plutôt stable en France".
L'apport le plus important de l'étude réside dans le lien qu'elle tisse entre le profil touristique des communes et l'incidence sur les marchés immobiliers locaux. À ce sujet, elle note d'abord que le taux annuel moyen de transactions (nombre de ventes rapporté au nombre de logements) s'établit à 2,2% pour l'ensemble des communes et se montre "relativement homogène" que la commune soit ou non touristique. Le taux baisse toutefois à 1,7% pour les communes passant du statut de "touristique" à "très touristique" entre 2016 et 2023. La hausse du nombre de résidences secondaires ne dynamise donc pas le marché en termes de volumes, au contraire.
Les maisons deux fois plus chères dans les communes très touristiques
Il en va en revanche tout autrement concernant la dynamique des prix. Ici, on remarque un fort contraste selon le type de communes. En 2023, les prix moyens des appartements au mètre carré étaient en effet supérieurs de 17% dans les communes très touristiques par rapport aux communes non touristiques. Quant aux maisons de quatre ou cinq pièces situées dans une commune très touristique, elles affichaient un prix de 97% plus élevé que dans les communes non touristiques.
Enfin, les communes touristiques ont vu les prix s'envoler durant la période 2016-2023. Pendant que le prix du mètre carré des appartements connaissait une hausse moyenne de +19% dans les communes non touristiques, les communes touristiques et très touristiques enregistraient respectivement +30% et +29% de hausse. De leur côté, les prix des maisons de quatre ou cinq pièces gagnaient +26% dans les communes non touristiques, mais flambaient dans les communes touristiques (+38%) et très touristiques (+61%).
