Le marché de l'immobilier d'entreprise en sortie de crise ?
Le marché de l'immobilier d'entreprise reprend des couleurs. C'est ce qu'indiquent les acteurs du secteur, à l'image de Catella Valuation qui voit dans l'augmentation du volume investi de ce début d'année un signal positif. Le marché du locatif reste quant à lui fragile.
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L'immobilier d'entreprise poursuit sa reprise malgré le contexte économique et politique compliqué. "Depuis le début de l'année, on constate une reprise notable du volume investi en France, indique ainsi Nicolas Brosseaud, directeur général de Catella Valuation, groupe financier européen spécialisé en conseils financiers, asset management et investissements, on reste en dessous de la moyenne décennale, mais on note une rupture au niveau du premier trimestre 2025, c'est un signal positif." Au cours de ce trimestre, près de 3,2 milliards d'euros ont ainsi été investis, soit une hausse de 46% sur un an, le tout porté principalement par trois grandes transactions (dont la cession du portefeuille immobilier de Kering) qui représentent près de la moitié des volumes. "Il s'agit surtout d'acteurs du luxe, Kering, Chanel, qui sont opportunistes dans leur stratégie immobilière", précise encore Nicolas Brosseaud.
Les dynamiques d'investissement varient en fonction des typologies d'actifs. "Le commerce se distingue avec 1,2 milliard d'euros investis, précise Catella, les bureaux totalisent 1,1 milliard d'euros, le secteur logistique et industriel continue de performer avec 675 millions d'euros investis, malgré un léger recul de 2% de la demande placée sur les entrepôts".
Les investissements surtout concentrés à Paris
L'analyse est quasiment la même chez les autres acteurs du secteur. Les experts de CBRE comptabilisent 3,4 milliards d'euros investis au premier trimestre sur l'immobilier tertiaire banalisé en France, soit une progression de 67% par rapport à la même période en 2024, mais une performance en retrait de 28% comparée à la moyenne quinquennale des premiers trimestres.
Côté géographie, les investissements se concentrent surtout à Paris (53%), notamment dans le quartier central des affaires (QCA)*. "A l'inverse, les première et deuxième couronnes franciliennes restent peu actives", souligne le cabinet. Au-delà de l'Ile-de-France, les autres régions tirent leur épingle du jeu dans le domaine logistique avec 572 millions d'euros investis. Mais si les investissements reprennent tout doucement, le marché du locatif reste fragile. "Il y a un effet post-covid, avec des entreprises qui ont adapté leur surface au télétravail, explique Jean-François Drouets, président de Catella Valuation, en réduisant le nombre de postes notamment en raison du télétravail et du flex-office pour offrir davantage d’espaces partagés dédiés à la collaboration et aux services, et en privilégiant la centralité en termes de localisation. En jeu : les demandes des jeunes salariés, qui souhaitent un emplacement parisien, avec des commerces et restaurants autour."
Le marché immobilier locatif est en baisse
"Au premier trimestre le marché immobilier locatif est en baisse par rapport à 2024, la moyenne des transactions est de 2 millions de mètres carrés en bureau en Ile-de-France, mais dans les années à venir, comme les surfaces se réduisent et qu'il y a moins de déménagements, on devrait plutôt être entre 1,5 et 1,8 million de mètres carrés, insiste Nicolas Brosseaud, tout le monde le constate : on a une offre de bureaux en Ile-de-France qui est énorme, autour de 6 millions de m2, et il y a beaucoup d'immeubles neufs vacants". Le développement du Grand Paris a ainsi incité un certain nombre d'opérateurs à construire, avec des immeubles livrés ou en cours de construction. Ils arrivent sur le marché mais ne trouvent pas de locataires… "L'offre augmente de façon continue depuis 2020, aujourd'hui elle se stabilise, précise Nicolas Brosseaud, beaucoup d'opérateurs stoppent leur projet, et on va avoir une offre future qui va se réduire."
Reste que le contexte rendu déjà difficile par la guerre en Ukraine, le retour de Donald Trump à la tête des Etats-Unis, la dissolution ne va pas aller en s'améliorant avec les élections municipales de 2026. "Les acteurs sont tributaires des municipales, détaille Nicolas Brosseaud, cela fige le marché pendant un an !"
*Le Quartier central des affaires désigne le pôle financier de Paris, composé, selon la Chambre de commerce et d'industrie de Paris, du 8ᵉ arrondissement et d'une partie des 1ᵉʳ, 2ᵉ, 9ᵉ, 16ᵉ et 17ᵉ arrondissements.
