Le Sénat adopte le projet de loi Logement et donne du pouvoir aux maires

La chute de 40% du nombre de logements autorisés entre 2020 et 2025 imposait, selon la majorité sénatoriale, un changement de paradigme. Mardi 7 juillet, devant la Haute Assemblée, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, a ouvert la discussion autour de son projet de loi Relance et décentralisation du logement en appelant à une réponse globale : "On ne produit pas assez si l’on ne mobilise pas l’investissement ; on ne construit pas assez vite si l’on ne simplifie pas les procédures ; on ne fait pas la transition écologique en se bornant à retirer des logements du marché ; on ne réussit rien dans la durée si on décide trop loin des maires." Le texte, qui bénéficie d’une procédure accélérée pour permettre une adoption définitive d’ici la fin de l’année (lire notre article), vise ainsi à lever les principaux freins à la production et à l’accès au logement. 

Le dispositif Jeanbrun : mobiliser l’épargne pour le locatif

Le volet fiscal du projet de loi, centré sur l’article 4, crée un mécanisme d’amortissement pour les bailleurs privés afin de prendre le relais du dispositif Pinel. Rapidement baptisé "dispositif Jeanbrun", ce levier vise à flécher l’épargne vers la pierre. 

La commission des finances a largement assoupli les critères d’accès à cet avantage fiscal. L’amendement n° 210 a supprimé le seuil minimal de 20% de travaux initialement requis au profit d'un critère de performance énergétique pur. Sophie Primas, rapporteure pour avis, a défendu ce réalisme financier en soulignant que "passer de G à D est inatteignable pour de nombreux propriétaires" dans les délais actuels. Elle estime qu'il vaut mieux "que soient loués des logements accessibles aux plus défavorisés" plutôt que de voir ces biens disparaître du marché locatif.

Maires et intercommunalités : les nouveaux pilotes du secteur

Le texte marque un tournant décentralisateur majeur en transformant les intercommunalités en véritables autorités organisatrices de l’habitat (AOH). Si Françoise Gatel, ministre de l’Aménagement du territoire, y voit une "responsabilité partagée", le Sénat a insisté pour que ce statut ne soit pas automatique mais résulte d’une délibération volontaire.

Le point le plus politique reste l’article 10, qui accorde aux maires un "droit de veto motivé" lors de l’attribution des logements sociaux. Pour Dominique Estrosi Sassone, cette mesure est une question de bon sens territorial : "Qui mieux que le maire pour évaluer l’équilibre d’une résidence ? Une seule famille peut faire basculer l’équilibre de toute une résidence."

Cette vision a suscité une vive opposition à gauche. Yannick Jadot (Paris, Écologiste) s’inquiète d’une rupture d’égalité républicaine : "De la préférence locale, on risque de passer à la préférence nationale. Et souvenez-vous des affaires de clientélisme dans l’attribution des logements sociaux." Philippe Grosvalet (Loire-Atlantique, RDSE) a renchéri en affirmant avec fermeté qu’un "édile ne choisit pas sa population", craignant que le logement ne devienne "un outil de tri plutôt que de solidarité".

Urgence climatique et passoires thermiques

Le titre II du projet de loi s’attaque au calendrier de la loi Climat et Résilience. L’article 6 permet de maintenir sur le marché les "passoires thermiques" à condition que le bailleur s'engage formellement dans des travaux de rénovation. Vincent Jeanbrun a défendu cette souplesse : "À la vague d’interdictions, je préfère une vague de rénovations. Interdire c’est facile ; rénover c’est courageux."

Les critiques n'ont pas manqué de souligner le flou de ce report. Philippe Grosvalet a ainsi observé que "la langue française est subtile : le ministre et la rapporteure évoquent un report des échéances, mais sans modification du calendrier". Pour Ian Brossat (Paris, Communiste), le constat est plus sévère : "Vous refusez de soumettre les propriétaires bailleurs à la moindre contrainte : ils pourront continuer à louer des passoires et des bouilloires thermiques, tandis que les locataires sont bons pour payer, endurer et se taire."

Le Sénat a toutefois innové en intégrant la notion de confort d’été dans la loi. L’amendement n° 208 facilite l’installation de protections solaires extérieures en copropriété, tandis que les amendements n° 21, 141 et 357 obligent désormais les architectes des Bâtiments de France (ABF) à prendre en compte les objectifs de confort thermique dans leurs avis.

Enfin, le texte valide le lancement du troisième programme national de rénovation urbaine (PNRU 3), doté de 5 milliards d’euros pour la période 2026-2040, tout en élargissant son champ d'action aux centres-villes des villes moyennes en difficulté.

Le projet de loi, adopté le 8 juillet malgré le vote contre des groupes socialiste, communiste et écologiste, doit maintenant rejoindre l'Assemblée nationale, où l’examen est prévu à la rentrée de septembre.

Les principaux amendements adoptés par le Sénat :

• Périmètres de développement du logement. Le Sénat a prolongé la durée possible de ces zones dérogatoires à 15 ans au total via deux renouvellements (amdt n° 423 rect.). Il a également imposé le recours obligatoire à un architecte pour les projets bénéficiant de dérogations au PLU (amdts n° 117 rect., 119 rect. bis et 212).
• Dispositif Jeanbrun. Suppression du seuil de 20% de travaux au profit d'un critère de gain énergétique (saut de deux classes, sauf pour les logements G) et maintien des chaudières fossiles en copropriété (amdts n° 210 rect. ter et n° 3 rect. ter). Le dispositif est également étendu aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) (amdt n° 14 rect. quater).
• Rénovation et décence. Réduction de trois ans à dix-huit mois de la durée pendant laquelle un refus de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires exonère le bailleur (amdts n° 315 rect. bis et n° 350). Adoption du principe du DPE collectif (amdt n° 380 rect. ter).
• Adaptation à la chaleur. Instauration d'une "clause passerelle" pour faciliter le vote de l'installation de protections solaires extérieures en copropriété (amdt n° 208 rect. bis). Intégration du confort thermique et de la rénovation énergétique comme critères d'avis pour les architectes des Bâtiments de France (amdts n° 21 rect. ter, 141 rect. bis et 357).
• Décentralisation et Dalo. Création d'une expérimentation en Île-de-France pour déléguer la gestion du contingent préfectoral et les compétences Dalo aux communes et intercommunalités volontaires (amdts n° 435 et n° 16 rect. quater).
• Logement social. Reconnaissance formelle du droit de veto motivé du maire en commission d'attribution (Article 10) et possibilité pour les AOH de délivrer les autorisations de "Vefa inversée" aux organismes HLM (amdt n° 378 rect. ter).
• Fiscalité locale. Adaptation de la taxe sur les logements vacants pour les zones insulaires métropolitaines (amdt n° 263 rect. ter) et pour les territoires d'outre-mer (amdt n° 46 rect. bis).