Logement - Les agglomérations moyennes, paradis de l'accession à la propriété

Dans le dernier numéro de sa revue "Habitat Actualité", l'Association nationale pour l'information sur le logement (Anil) publie deux articles sur l'accession à la propriété. Le premier - qui s'appuie sur les consultations réalisées dans les Adil (associations départementales) - montre que les projets d'accession se concentrent dans les agglomérations moyennes.

Le poids croissant du PTZ

En 2013, les consultations individualisées aux accédants à la propriété ont représenté 10,5% des 843.000 consultations données par le réseau des Adil. Dans ce cadre, 7.600 projets d'accession ont été étudiés. Il en ressort plusieurs enseignements. Ainsi, grâce à la baisse des taux, les futurs accédants ont une capacité d'endettement plus élevée, même si celle-ci tend à se stabiliser. Les durées des emprunts sont également à la hausse. En 2013, les prêts principaux de 21 à 25 ans représentaient 52% du total contre 24% en 2004.
L'étude de l'Anil met également en évidence le rôle clé du PTZ (prêt à taux zéro). Celui-ci est en effet présent dans 71% des opérations. En outre, dans les simulations financières réalisées en Adil, 20% des ménages sont susceptibles de bénéficier de l'APL (aide personnalisée au logement) ou de l'AL (allocation logement), soit la proportion la plus basse constatée depuis 1999. Ce recul explique l'intention du gouvernement d'affecter l'APL accession à un autre usage (voir notre article ci-contre du 4 novembre 2014).
Les ménages qui se rendent dans une Adil pour faire étudier un projet d'accession sont jeunes (36 ans d'âge moyen), ont souvent des enfants (46%) et disposent de revenus plutôt modestes (le revenu corrigé du nombre et de l'âge des personnes du ménage, est de 1.430 euros par mois). La valeur moyenne de l'apport personnel est orientée à la baisse (23.800 euros contre 27.700 euros en 2011), ce qui représente 14% du coût de l'opération. Un taux qui diminue régulièrement depuis 1999, bien que le montant moyen des opérations soit resté stable sur la période. Attention toutefois : le public des Adil n'est pas forcément représentatif de l'ensemble des accédants à la propriété.

Plus de 60% des projets en zone B1 et B2

En termes géographiques, l'étude de l'Anil met en évidence "des projets recentrés vers les agglomérations moyennes, soit celles de plus de 50.000 habitants en zone B1 et B2, en dehors des marchés les plus tendus (Ile-de-France et littoral azuréen). Les zones B1 et B2 représentent ainsi 61% des projets d'accession étudiés par les Adil en 2013, contre 46% en 1999. A l'inverse, les projets d'accession reculent nettement en zone C (la moins tendue) : de la moitié en 1999, leur part est tombée à 33% en 2013. Le poids de la zone A (la plus tendue) reste marginal : 5% en 2013 contre 4% en 1999.
Le lecteur restera toutefois perplexe devant la carte illustrant la répartition géographique des projets d'accession étudiés par les Adil. La Bretagne est en effet très fortement surreprésentée, ce qui justifierait sans doute un redressement statistique des résultats.

Près d'un département et d'un EPCI sur quatre verse des aides à l'accession

Le second article publié dans le dernier numéro de la revue de l'Anil aborde les "Aides des collectivités locales à l'accession à la propriété fin 2014 : caractéristiques et évolutions". En effet, 22% des départements et 23% des EPCI allouent une aide à l'accession. Entre 2012 et 2014, l'étude de l'Adil relève une diminution des aides directes aux ménages et une translation vers le soutien à l'accession sociale.
Les pratiques varient fortement d'une collectivité à l'autre. Par exemple, un tiers des collectivités allouant une aide directe à l'accession sociale soutient exclusivement la construction ou l'acquisition d'un logement neuf, 43% soutiennent indistinctement le neuf ou l'ancien et 23% réservent leurs aides à l'acquisition d'un bien ancien.
En matière de soutien à la construction ou à l'achat d'un logement neuf, l'étude de l'Anil relève que "les aides des collectivités locales sont généralement d'autant plus présentes que les prix du marché sont élevés et l'accession sociale difficile pour les ménages à ressources modestes ou très modestes". Dans les plafonds de ressources utilisés par les collectivités pour l'attribution de leurs aides à l'accession, la référence au PTZ laisse progressivement la place au PSLA (prêt social location-accession), ce qui confirme le recentrage social des dispositifs. La fixation de prix plafonds s'est également généralisée, dans l'espoir d'éviter l'effet inflationniste d'une aide locale.

Une multiplication des aides indirectes

Autre évolution : la part des prêts tend à augmenter, au point de représenter aujourd'hui 40% des aides, avec des bonifications d'intérêt correspondant à un coup de pouce de l'ordre de 3.000 à 6.000 euros. Les collectivités ont également tendance à multiplier les aides indirectes : obligation faite aux opérateurs de produire un quota de logements à prix maîtrisés (avec une décote de l'ordre de 20% sur les prix du marché) ou développement des opérations en PSLA.
Dans le soutien à l'accession dans l'ancien, l'étude relève que nombre de collectivités conditionnent leurs aides à la performance énergétique des logements. Si la performance énergétique du logement n'est pas un critère majeur d'éligibilité, les collectivités prennent en compte deux autres critères majeurs : le prix plafond de l'achat du bien ancien et sa localisation.