EPL : le levier des collectivités pour produire du logement social et abordable

Face à la crise du logement, les EPL s'imposent comme levier d'action. Enjeux du marché du logement social et abordable, dispositifs mis en place et cas concrets pour outiller votre politique de l'habitat.

Une crise du logement qui appelle des réponses structurelles

La demande de logement social atteint 3,9 millions de demandes actives en 2023, soit 400 000 de plus qu'en 2019, quand les attributions reculent de 13 % sur la même période (ANCOLS). Le besoin est estimé à 518 000 logements par an sur 2024-2040, dont 198 000 logements sociaux (USH).

Se loger coûte structurellement plus cher : le taux d'effort (part des revenus d'un ménage consacrée aux dépenses liées au logement) des locataires du parc libre atteint 28,2 % en 2022, contre 16,1 % en moyenne 25 ans plus tôt (INSEE). Un écart qui oriente mécaniquement un nombre croissant de ménages vers le logement social et le logement abordable, faute de solution accessible dans le parc privé.

Se loger devient aussi de plus en plus difficile en raison d’une pénurie de biens face à une demande toujours plus forte. Un besoin en construction neuve qui vient se heurter à la raréfaction du foncier constructible, avec notamment l'objectif ZAN de réduction de moitié de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers d'ici 2030.

Dans ce contexte, en complément du parc porté par les acteurs privés du logement social et abordable, les collectivités ont besoin d'un opérateur ancré localement, inscrit dans le temps long : c'est précisément le rôle que peuvent jouer les EPL.

La Banque des Territoires, partenaire structurant des EPL logement

La Banque des Territoires a structuré sa feuille de route logement 2026-2030 autour de deux piliers, 60 actions dont 15 structurantes, une enveloppe de 100 milliards d'euros et un objectif de 650 000 logements abordables produits ou financés. Son intervention auprès des EPL s'organise autour d'un triptyque  :

• conseiller  : ingénierie d'aide à la décision, structuration de projets, études pré-opérationnelles ;
• financer  : prêts sur fonds d'épargne, prêts court et moyen terme, titres participatifs, apports en fonds propres et quasi-fonds propres;
• opérer et sécuriser : conventions de partenariat bancaire, consignations et garanties. 

L'apport en fonds propres et quasi-fonds propres constitue un élément important au sein de ce dispositif : renforcer les fonds propres d'une EPL rassure les prêteurs et débloque des projets qui, sans cela, ne trouvent pas leur équilibre financier.

Plus de 95 % des SEM agréées logement social sont clientes de la Banque des Territoires : cela s'explique par l'activité de prêts sur fonds d'épargne de la Banque des Territoires, déterminante pour le logement social. Le groupe Caisse des Dépôts est par ailleurs présent au capital de 67 des 117 SAIEM, qui gèrent 75 % du parc total des SAIEM.

Retours d'expérience : trois territoires, trois modèles EPL

Le livre blanc documente sept retours d'expérience d'EPL engagées sur le logement social et/ou abordable. En voici trois :

• Cristal Habitat (Grand Chambéry) – à actionnariat public aux trois quarts, cette EPL gère 10 500 logements. L’apport récent de 7,3M€ de fonds propres supplémentaires ont généré 24,4 M€ d'investissement sur le territoire, soit un effet de levier de 3,3.
• InMedio (Montpellier) – un modèle de montage inédit : des logements abordables loués aux entreprises locales par bail civil de 7 ans, à des loyers inférieurs de 12 % au marché. Plus de 500 logements visés, avec la Banque des Territoires au capital à 25 %.
• 2TerHabitat (Guyane) – près de 20 000 logements sociaux gérés, soit 80 % du parc social guyanais, avec des réhabilitations menées en site occupé avec les habitants, dans des territoires où le marché privé est structurellement absent.

Retrouvez ces trois cas, ainsi que les quatre autres retours d'expérience, dans notre nouveau livre blanc.