Logement : la location meublée gagne du terrain
En vingt ans, la location meublée occupée à titre de résidence principale a dépassé le cap du million de logements en France. Porté par un cadre fiscal avantageux et des loyers plus élevés, ce marché modifie la structure du parc locatif privé. De Paris aux stations des Alpes, en passant par Nantes, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) passe au crible les dynamiques territoriales de cette expansion.
© Anil et Adobe stock. Source : Insee, Recensement de la population 2022. Champ : résidences principales.
Le secteur de la location meublée longue durée compte désormais plus d’un million de logements : 1.070.236 très exactement, soit 3,5% de l'ensemble des résidences principales et 14% du parc locatif privé. Un volume qui, selon une étude de l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) parue fin octobre, a plus que doublé depuis 2006. Lointaine héritière des "garnis et hôtels meublés", la formule s'est transformée en une nébuleuse recouvrant appartements diffus, résidences étudiantes et espaces de coliving.
L'Insee caractérise ce secteur comme "un parc récent de (très) petites surfaces". Les studios (T1) y représentent 47% du stock, contre 12% seulement dans le parc loué vide. Ce parc s'adresse en priorité à un public jeune et mobile : 40% des locataires de meublés ont moins de 24 ans, et 46% y résident depuis moins de deux ans, la formule jouant un rôle de "filet de sécurité résidentiel" ou de point d'entrée territorial lors de transitions professionnelles ou personnelles.
Selon l’Anil, la dynamique est principalement entretenue par les choix des propriétaires bailleurs individuels, attirés par un "triple avantage" : des baux de durée plus courte, des loyers plus élevés et un cadre fiscal incitatif. Avec le régime du micro-BIC, les bailleurs bénéficient en effet d'un abattement forfaitaire de 50% jusqu'à 83.600 euros de recettes brutes, contre 30% plafonnés à 15.000 euros sous le régime micro-foncier de la location nue. Dans le neuf, l'extinction du Pinel renforce également l'attrait du statut de loueur en meublé non professionnel, dont l'amortissement comptable permet de neutraliser l'imposition locative pendant plusieurs années.
Un "effet ciseau" qui fragilise la location nue dans les cœurs urbains
Cette rentabilité accrue provoquerait un "effet ciseau" visible sur le marché de la relocation. Entre 2022 et 2025, la part des meublés parmi les annonces en ligne est passée de 34% à 46%. Pendant que le volume annuel d'annonces pour des logements loués vides s'est contracté de 150.000 unités (-13%), l'offre de meublés a progressé de 163.000 annonces.
À l'échelle des métropoles, le stock de logements loués nus a régressé de 18% dans Paris intra-muros et de 3% à Bordeaux entre 2006 et 2022, pendant que le meublé y bondissait respectivement de 160% et 230%. La hausse des flux d'annonces de meublés s'avère particulièrement marquée à Nantes (+115%), Lyon (+67%) ou Lille (+59%). Le phénomène s'observe également dans les zones touristiques et de montagne : les meublés représentent 44% du parc locatif privé à Chamonix-Mont-Blanc, 42% au Grand-Bornand et 36% à Morzine, tout comme il avoisine 30% dans des stations balnéaires telles que Le Grau-du-Roi, Palavas-les-Flots ou Lacanau.
Un surcoût de 10% comparé au logement nu
L'observation des loyers d'annonces au premier trimestre 2026 révèle une forte hétérogénéité territoriale, s'échelonnant de 9,6 euros/m² dans l'unité urbaine de Flers à 40,6 euros/m² à Saint-Tropez. Le loyer moyen s'établit à 29,1 euros/m² dans l'agglomération parisienne et avoisine 20 euros/m² dans des métropoles comme Nice, Lyon, Bordeaux ou Strasbourg, ainsi que dans plusieurs territoires d'outre-mer (Saint-Paul à La Réunion, Fort-de-France en Martinique, Cayenne en Guyane). À caractéristiques comparables (surface et nombre de pièces), un logement meublé se loue en moyenne 10% plus cher qu'un logement nu. Ce différentiel franchit le seuil des 15% dans les métropoles très tendues (Paris, Bordeaux, Strasbourg, Toulouse, Lyon) et dans les Drom.
L'étude souligne ainsi que "l’offre de meublés de longue durée croît vraisemblablement plus vite que la demande", conduisant certains ménages à opter pour le meublé de façon "plus subie que choisie". L’Agence redoute qu’en renchérissant l'accès au logement, cette dynamique risque d'"en exclure certains ménages", en particulier les étudiants et les jeunes actifs. "Entre opportunité et facteur de tension supplémentaire sur l’offre abordable, l’essor des meublés de longue durée confronte la mise en œuvre des politiques publiques de l’habitat à un enjeu d’équilibrage. Il appelle des réponses, du moins invite à une vigilance accrue, tant au niveau national qu’au niveau local", concluent Claire Juillard, directrice des études, et Clément Pavard, responsable data et observations à l'Anil.
