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Logement : le grand retour du préfab' ?

Le développement du secteur de la maison individuelle préfabriquée faisait partie de la boîte à outils conçue pour produire un "choc de l'offre" sur le marché du logement. C'était également un coup de pouce pour les filières ayant recours à la préfabrication, notamment la filière bois-construction. L'ordonnance, prise en application de la loi Elan, est en bonne voie.

Jacqueline Gourault, ministre de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales, et Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, ont présenté, en conseil des ministres du 17 août 2019, un projet de loi ratifiant quatre ordonnances prises sur le fondement des articles 65 et 88 de la loi Elan du 23 novembre 2018 (portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Le projet de loi sera déposé devant le Parlement au plus tard le 1er août 2019. 

Une ordonnance pour faciliter la production de  maisons préfabriquées

Parmi ces ordonnances, celle datée du 30 avril 2019, parue au JO du 2 mai, porte sur l'adaptation du contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan dans le cadre de la préfabrication. "La préfabrication consiste à concevoir et réaliser un ouvrage à partir d'éléments préfabriqués assemblés, installés et mis en œuvre sur le chantier. Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l'isolation et les réserves pour les réseaux divers", dit l'article 67 de la loi Elan, qui précisent que ces éléments "sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier". 
L'ordonnance complète le régime juridique du CCMI en adaptant ses règles aux besoins de financement des entreprises qui assurent la réalisation des éléments préfabriqués en ateliers et leur assemblage sur le chantier, et en protégeant les intérêts du maître d’ouvrage. 
Un décret en Conseil d’État fixera un échéancier de paiement spécifique à la préfabrication et précisera le contour des CCMI mettant en œuvre la préfabrication. 

Modernité, rapidité, biosourcé

Ce texte "concrétise le soutien du gouvernement au développement de la construction préfabriquée, technique de construction moderne et innovante", estiment Jacqueline Gourault et Julien Denormandie dans leur communication en conseil des ministres. Le rapport au président de la République relatif à cette ordonnance est plus prolixe. Cette technique de construction serait non seulement "moderne et innovante" mais elle permettrait "d'atteindre un haut niveau de qualité architecturale, une réduction des nuisances sur les chantiers, ainsi qu'une meilleure isolation thermique".
Elle contribuerait également à "la massification de la construction de logements dans les secteurs où la demande est importante avec la mise en œuvre de chantiers rapides". La préfabrication serait par ailleurs écologique "puisque ce mode de construction est largement utilisé par les filières de construction biosourcée (bois en particulier)".

Faciliter la trésorerie des constructeurs de maisons préfabriquées

Les règles en vigueur étant "inadaptées", l'ordonnance s'emploie à "rétablir un équilibre entre les intérêts du maître de l'ouvrage et ceux du constructeur", notamment pour ce qui concerne l'échéancier de paiement "qui a été conçu, à l'origine, pour une construction progressive sur le chantier" ce qui met aujourd'hui en "difficulté la trésorerie des constructeurs de maisons préfabriquées", dit le rapport au président. Car "la préfabrication nécessite en effet de la part du constructeur une avance de trésorerie importante au moment de la réalisation en usine des éléments préfabriqués, soit bien avant la mise en place de ces éléments sur site, sans pour autant que soit associé un appel de fonds prévu par le contrat".
Le rapport au président indique aussi que "l'élaboration du texte de cette ordonnance s'est faite en plusieurs étapes depuis 2016 dans le cadre d'une concertation (plusieurs réunions et procédure dématérialisée) associant les filières (notamment la filière bois-construction), les constructeurs, les architectes, les fédérations du bâtiment, les représentants des notaires et les garants-assureurs".

Et aussi...

Parmi les autres ordonnances du projet de loi Elan présenté en conseil des ministres, celle datée du 7 mai 2019, parue au JO du 8 mai, concerne la vente de logements HLM à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété pour éviter la formation de copropriétés dégradées (voir notre article "Vente de logements HLM : une ordonnance pour entrer en douceur dans la copropriété" du 7 mai 2019). 

Deux autres ordonnances concernent la politique des loyers HLM. Il s'agit de l'ordonnance du 15 mai 2019 relative à l'expérimentation d'une politique des loyers prenant mieux en compte la capacité financière des ménages nouveaux entrants du parc social et de l'ordonnance du 15 mai 2019 portant adaptation du mode de calcul du supplément de loyer de solidarité (voir notre article "Lancement de l'expérimentation de la politique des loyers HLM en faveur de ménages sous plafond de ressources" du 15 mai 2019).

Jacqueline Gourault et Julien Denormandie ont également présenté une ordonnance, pris cette fois en application des lois Egalité et Citoyenneté et Elan, ayant pour objet de codifier l’ensemble des dispositions relatives aux aides au logement dans le seul code de la construction et de l’habitation (elles sont aujourd’hui dispersées dans plusieurs textes). L’ordonnance entrera "pour l’essentiel" en vigueur le 1er septembre 2019.

 

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