Logement - Parc HLM et parc privé : des taux d'effort très différents pour les locataires

Dans le dernier numéro de ses "Dossiers Solidarité et Santé", la direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques (Drees) des ministères sociaux publie une étude sur "Trente ans d'évolution des dépenses de logement des locataires du parc social et du parc privé". Fort d'une trentaine de pages, ce document apporte un éclairage sur un aspect essentiel de l'offre de logements, avec toutefois une limite de taille : la période étudiée s'arrête à 2006, dernière année disponible selon la Drees. L'analyse couvre ainsi la période 1984-2006 - ce qui ne fait pas vraiment trente ans -, mais les tendances mises en évidence conservent néanmoins tout leur sens.

Taux d'effort : 26% dans le parc privé, 21,5% dans le parc social

Le premier enseignement - déjà bien connu - est que les Français consacrent au logement une part croissante de leurs revenus. Le taux d'effort des ménages locataires est ainsi passé de 17% en 1984 à 24% en 2006. Petite consolation : les loyers ont augmenté moins fortement que les prix des logements depuis la fin des années 90.
Ce taux moyen de 24% recouvre toutefois un écart entre les deux secteurs : celui-ci est en effet de 26% dans le parc privé, contre 21,5% dans le parc social. Cet avantage du parc social est d'ailleurs pour partie minoré par les différences de revenus entre locataires du parc social et du parc privé. La Drees a ainsi calculé que les locataires des HLM consacreraient 18% de leurs ressources à leur logement s'ils avaient les mêmes revenus moyens que ceux du parc privé. De même, les allocations logement solvabilisent davantage les locataires du parc social que ceux du parc privé. En revanche, les charges sont plus importantes dans le parc social.

Un écart qui se creuse, malgré un resserrement récent

Cet écart entre les deux parcs locatifs s'est creusé entre 1984 et 2006, puisqu'au cours de cette période, les loyers ont progressé - en euros constants - de 1,8% par an dans le parc privé, contre 1,4% dans le parc social. Si elle s'arrête à 2006, l'étude de la Drees donne toutefois quelques éclairages sur les années suivantes. Ainsi, il semble que la hausse globale des loyers s'est poursuivie entre 2006 et 2010 (avec un tassement en fin de période), mais le rapport s'est inversé : les loyers HLM ont progressé plus vite (2,8% par an) que ceux du parc privé (2,1%). Cette évolution des loyers ne s'étant pas accompagnée d'une progression comparable des revenus, le taux d'effort a continué d'augmenter.
L'étude montre au passage que, depuis trente ans, les revenus des locataires évoluent moins vite que ceux de la moyenne de la population, et les revenus des locataires du parc social moins vite que ceux du parc privé. L'écart s'est fortement creusé : en 1973, les revenus des locataires du parc social étaient comparables à la moyenne des revenus des Français, alors qu'ils n'en représentent plus que 69% en 2006. Ceci "peut s'expliquer en partie par la politique de ciblage de l'accès au parc social sur les plus modestes, mise en oeuvre à partir des années 1980", face à la montée du chômage. Pour la Drees, "on est ainsi passé progressivement d'un logement social de masse à un logement social conçu comme filet de sécurité venant en aide aux plus démunis et aux exclus". Cet appauvrissement est toutefois un peu moins marqué lorsqu'on considère le revenu par UC (unité de consommation), la taille moyenne des ménages en HLM s'étant réduite plus rapidement que celle de l'ensemble de la population, sous l'effet du vieillissement des locataires.

Trois catégories de ménages exposées à des taux d'effort élevés

Enfin, la Drees identifie trois catégories de ménages présentant un taux d'effort particulièrement élevé. La première est celle des familles monoparentales (près de 10% des locataires du parc social et 6% du parc privé). Ces familles - aux revenus nettement inférieurs à ceux de la moyenne de la population - présentent un taux d'effort de 31,8% dans le parc privé et 22,5% dans le parc social. La seconde catégorie est celle des demandeurs de logements HLM, dont le taux d'effort atteint 28,1% en 2006. Enfin, la troisième catégorie est celle des personnes ayant emménagé récemment (moins de quatre ans) dans leur logement. Celles-ci présentent, elles aussi, des taux d'effort élevés, au moins dans le parc privé (27,1%).

 

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