Perspectives 2026 : l'étude économique et financière sur le logement social

Le parc social : un chantier massif pour tenir les objectifs climatiques

Avec 5,4 millions de logements répartis sur l'ensemble du territoire, le parc social est au cœur des enjeux de logement et de transition écologique. En 2024, les logements sociaux représentent 29 % des mises en chantier, soit 8 points de plus qu'en 2021. Côté performance énergétique, 12 % du parc devra être réhabilité d'ici 2034 pour éviter les interdictions de location liées aux logements classés E, F ou G. Cette part a diminué depuis la précédente édition de Perspectives, notamment à la suite de l'évolution des règles du DPE pour certains logements chauffés à l'électricité.

Aujourd'hui, 20 % des logements sociaux sont alignés avec les objectifs de la Stratégie nationale bas-carbone (SNBC). Mais pour atteindre les objectifs fixés à l'horizon 2050, le défi reste considérable. Près de 80 % du parc social devra être réhabilité, avec un même objectif : améliorer les performances énergétiques, accélérer la décarbonation, poursuivre l'électrification des usages et préparer les logements aux effets du changement climatique. Derrière ces chiffres, il s'agit aussi de mieux protéger les habitants face aux vagues de chaleur et aux risques climatiques qui se multiplient.

Des équilibres financiers sous pression

Entre 2020 et 2024, les organismes HLM ont dû composer avec une situation économique plus difficile. La hausse de l'inflation en 2022 et 2023, ainsi que celle du taux du Livret A, ont entraîné une augmentation des coûts d'exploitation et des charges de financement. L'impact sur les remboursements d'emprunt est toutefois resté limité grâce aux caractéristiques de la dette accordée par la Caisse des Dépôts, notamment le mécanisme de double révisabilité.

Malgré ce contexte, l'autofinancement global atteint encore 15,3 % en 2024. Cette résistance repose en partie sur les produits non locatifs, en particulier les ventes de logements et la progression des produits financiers. Une évolution qui appelle toutefois à la vigilance : le modèle économique du logement social dépend davantage des ventes HLM pour reconstituer ses fonds propres, exposant davantage le secteur aux variations du marché immobilier.

Logement intermédiaire : une piste pour financer les investissements à venir

Les projections réalisées jusqu'en 2064 montrent l'ampleur des arbitrages à venir. Il faudra simultanément accélérer les réhabilitations thermiques et de décarbonation, maintenir un niveau de production de logements suffisant et préserver la soutenabilité financière du secteur. Dans le scénario central, la disparition des logements classés E, F et G d'ici 2034 apparaît atteignable. En revanche, les objectifs complets de la SNBC ne seraient atteints qu'à l'horizon 2064.

Dans cette trajectoire, la production puis la cession progressive d'une partie des logements intermédiaires apparaissent comme un levier de soutien à l'autofinancement. Cette stratégie pourrait contribuer à reconstituer les marges financières nécessaires pour investir dans le parc existant. Son efficacité reste néanmoins liée à un facteur très concret : la capacité à vendre ces logements dans de bonnes conditions de marché.

Les scénarios étudiés rappellent enfin un point clé : l'évolution des coûts de construction reste déterminante. Lorsque ces coûts progressent plus vite que l'inflation, les capacités d'investissement se réduisent et la production future de logements ralentit. À l'inverse, le logement intermédiaire apporte un soutien financier à moyen et long terme, même s'il représente un effort supplémentaire dans les premières années. Les prochaines décennies se joueront donc sur cette capacité à rénover, construire et financer dans la durée.