Habitat - Quel impact pour le projet de loi Logement ?

Comme il est de règle, le texte du projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social s'accompagne d'une étude d'impact. Si ce document préparé par le ministère concerné revêt, par définition, le caractère d'un plaidoyer pro domo, il n'en contient pas moins nombre d'analyses et de données intéressantes.
L'étude d'impact commence par dresser le tableau de la "situation de crise du logement", qui se caractérise notamment par une très forte hausse des coûts de l'habitat, notamment dans les zones tendues. La hausse des prix du logement ancien entre 2000 et 2010 a ainsi été de 110% en moyenne nationale, grimpant même jusqu'à 135% en Ile-de-France et 140% en Paca. Dans le neuf, la hausse nationale sur la même période est de 86% pour les maisons et de 94% pour les appartements. Les loyers ont connu, pour leur part, une hausse annuelle moyenne de 3,4% depuis 1984, équivalente à la progression du revenu disponible mais deux fois supérieure à l'inflation. Si l'on s'en tient aux seuls loyers à la relocation, la progression depuis 2000 est en revanche de 50% à Paris et de 43% en petite couronne.
L'étude confirme que ces hausses résultent, pour l'essentiel, d'"un déficit structurel de l'offre". Le besoin estimé de 500.000 logements supplémentaires par an n'a en effet jamais été satisfait sur la décennie, malgré le résultat historique de 2008 (468.000) et la reprise de 2011 (400.000). Depuis 1997, la moyenne de construction annuelle est de 368.000 logements, soit moins de 75% du besoin identifié. L'évolution du coût du foncier - bien que moins forte que celle des logements - a également joué. L'étude d'impact pointe aussi l'insuffisance du parc locatif social (4,51 millions de logements) et sa répartition déséquilibrée (l'Ile-de-France regroupant, par exemple, 26% du parc social, mais 30% des "demandes actives"). Au total, la France compte 1,7 million de demandeurs de logement social (enregistrés désormais dans le fichier unique), dont 1,17 million de ménages "qui aujourd'hui éprouvent des difficultés à se loger dans le parc privé, dans des conditions d'hygiène et de sécurité souvent insatisfaisantes".

+4,5% d'HLM grâce aux cessions de terrains publics

Sur la mobilisation du foncier public, l'étude d'impact rappelle que le poids du foncier représente en moyenne 11% du prix de vente dans les agglomérations de moins de 90.000 habitants, mais atteint 18% dans les "zones tendues" et dépasse 25% dans certaines zones "très tendues". Ces pourcentages varient entre 14% et 26% dans le cas d'une opération de construction de logements sociaux (le maximum étant curieusement atteint en Lorraine, contre 24% en Ile-de-France). L'étude considère que si le rythme de cession prévu pour les cessions de terrains publics est tenu, le programme de mobilisation "pourrait donc contribuer à hauteur de 4,5% l'objectif national de construction de 500.000 logements par an, ce taux atteignant 15% à Paris".
Nettement plus modeste, le programme 2008-2011 de cession de foncier public avait néanmoins déjà permis la réalisation de 42.000 logements (60% de l'objectif initial), dont 20.500 HLM, sur 730 emprises foncières publiques d'une surface consolidée de 810 hectares. Le nouveau programme devrait donc notamment diminuer le coût de revient des opérations, augmenter les capacités de financement des organismes HLM et améliorer l'équilibre financier des opérations.

Le délai moyen d'attente d'un HLM ramené à un peu plus d'un an

Sur les modifications à la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbains), l'étude procède à un descriptif détaillé du dispositif actuel et rappelle que, sur les 980 communes concernées par l'article 55 de la loi SRU, 711 sont soumises à prélèvement, pour un total de 24 millions d'euros (dont 17,2 millions reversé à des établissements publics de coopération intercommunale). Le bilan du dispositif est positif en apparence, dans la mesure où le taux de logement sociaux s'améliore régulièrement depuis la mise en oeuvre de la loi SRU. Mais le chantier est cependant loin d'être achevé, puisque, depuis 2001, moins de 50 communes supplémentaires ont atteint le taux de 20% de logements sociaux.
Selon l'étude d'impact, la mise en oeuvre des nouvelles dispositions aurait pour conséquence de faire passer les objectifs de production annuels de logements sociaux dans les communes concernées de 22.000 par an à 62.000 par an. L'étude reconnaît toutefois qu'"il est assez délicat d'estimer l'impact de la réforme sur le comportement des communes qui seront soumises au prélèvement et à la majoration de ce dernier, notamment quant à leur mobilisation en faveur du développement du logement social". Elle estime néanmoins que le rattrapage du déficit pourrait être de l'ordre de 25% sur la prochaine période triennale (2014-2016).
A l'horizon 2025, si toutes les communes concernées atteignent 20 ou 25% de logements sociaux, le délai moyen d'attente pour un logement HLM pourrait être ramené à un peu plus d'une année. En termes financiers - et en combinant à la fois la hausse des pénalités et le changement de comportement de certaines communes - le prélèvement opéré sur les collectivités passerait de 24 millions d'euros en 2013 à 62,8 millions en 2014 et 60,5 millions en 2015.

Jean-Noël Escudié / PCA

Cession du foncier : Cécile Duflot demande que la liste des terrains soit précisée
La liste des terrains de l'Etat et des établissements publics qui doivent être cédés aux collectivités locales va être "affinée" fin septembre, a annoncé ce 7 septembre la ministre Cécile Duflot, après la révélation que certains étaient déjà vendus.
"Je suis étonnée que dans cette liste, il y ait des terrains déjà vendus mais aussi qu'il manque d'autres projets où doivent être réalisés des opérations de logements", a déclaré Cécile Duflot à l'AFP. "Il peut y avoir des difficultés mais je vais m'employer à les lever avec les élus locaux en demandant aux préfets pour fin septembre une liste extrêmement fine", a-t-elle ajouté.
Une liste comprenant 930 terrains, basée sur les remontées des préfets, avait été publiée deux jours plus tôt (voir notre article du 5 septembre) lors de la présentation du projet de loi. Plusieurs maires d'Ile-de-France, sollicités par l'AFP, et celui du Havre (Seine-Maritime) avaient alors affirmé que cette liste comprenait des terrains ayant déjà été vendus dans l'optique de construire des logements. "Ce qui est frappant, c'est qu'on nous propose de nous offrir des terrains que nous avons déjà négociés", témoigne par exemple François de Mazières, le maire UMP de Versailles (Yvelines). Au Raincy (Seine-Saint-Denis), le maire UMP Eric Raoult a également relevé des incohérences sur le terrain proposé sur sa commune : "Ce terrain n'est plus libre. Les travaux ont commencé pour réaliser une résidence étudiante, des logements en accession à la propriété et des logements sociaux", indique-t-il.
Avec AFP