Redynamisation des centres-villes : comment donner une nouvelle vie aux espaces vacants ?
La nécessité de « refaire la ville sur la ville », s’impose de plus un plus, dans un contexte marqué à la fois par l’objectif de « zéro artificialisation nette » et par l’importance accordée à la redynamisation des centres-villes et des centres-bourgs. Dans ce contexte, la requalification des espaces vacants constitue un levier essentiel aux mains des collectivités.
Pour soutenir ces projets, la Banque des Territoires finance des missions d’ingénierie sur mesure au bénéfice des collectivités - qu’elles soient labellisées ou non Action Cœur de Ville (ACV) et Petites Villes de Demain (PVD). Ces études aident à faire des choix optimisés en fonction des futurs usages de ces lieux, de leur modèle économique et des aspects techniques de leur rénovation ou reconstruction.
© Thomas Gogny - Caisse des Dépôts - 2022
Anciennes casernes ou hôpitaux, ex-galeries commerciales, lieux de culte, prisons, hôtels particuliers, châteaux… La liste et la nature des bâtiments désaffectés dans les cœurs de ville composent un inventaire à la Prévert. Ce patrimoine, délaissé pendant plusieurs années voire décennies au profit, notamment, de constructions situées en périphérie des villes, recèle autant de potentiels pour passer d’un héritage inexploité à un facteur d’attractivité et de vitalité.
Quelle que soit la taille des villes, ces projets de rénovation vont bien au-delà du seul aspect immobilier. Ils s’intègrent dans une réflexion globale sur la façon dont ces espaces vacants et leurs alentours peuvent reprendre vie, pour quels utilisateurs et quels usages, et selon quels montages juridiques et financiers.
De fait, le plan d’ensemble de ces projets dépasse la seule analyse du bâtiment à régénérer et à transformer (que ce soit en commerces, logements, hébergements, tiers-lieux ou espaces publics). Il va souvent de pair avec une stratégie de redynamisation du territoire, de gestion des ressources foncières des centres-villes et d’aménagements publics (renaturation, transformation de quartier, création d’équipements).
De l’usage au montage du projet de redynamisation du centre-ville
Dans le cadre des programmes Action Cœur de Ville et de Petites Villes de Demain, la Banque des Territoires mobilise d’importants moyens jusqu’en 2026, afin d’accompagner la redynamisation des centres-villes.
Ainsi, un appui en ingénierie peut être mobilisé pour accompagner les réflexions des collectivités que ce soit en phase de réflexion, de programmation, de montage ou de pilotage de projet. Ces aides s’accompagnent de compétences et d’expertises mises à disposition par la Banque des Territoires pour renforcer la maîtrise d’ouvrage des villes. « L’important dans ce processus d’ingénierie est de ne pas se limiter aux aspects bâtimentaire, mais d'analyser la faisabilité économique des usages envisagés », souligne Marie Aboulker.
Les types d’études financés par la Banque des Territoires
Qu’ils s’agissent d’études de potentialité, d’études de marché, de programmation ou encore de faisabilité, celles-ci permettent de répondre aux différentes questions qui se posent lors des étapes clés de la maturation d’un projet de transformation de bâtiments vacants.
Pour des usages restant à définir
- Comment déterminer les activités les plus adaptées aux enjeux du territoire et aux besoins des habitants ?
Ces études de potentialité permettent de proposer des scénarios programmatiques qui répondent à des d’orientations stratégiques en tenant compte des spécificités du site et des usagers potentiels. Cette mission répond à une logique d’aide à la décision.
Ces missions d’ingénierie tiennent compte des caractéristiques du site et de sa situation, des usages des futurs utilisateurs et identifient les possibles porteurs de projets.
Ce type d’étude nécessite de prendre en compte le projet de territoire (et parfois dans un projet plus large de renouvellement urbain), articulé avec les politiques locales en termes de développement économique, de tourisme et de culture, d’infrastructures publiques…
Afin d’identifier et de valider les hypothèses de reconversion, des enquêtes qualitatives et/ou quantitatives sont utilisées, en associant à différents degrés les usagers et les habitants. Des projets tels que des tiers lieux ou des maisons de santé peuvent inclure en amont des ateliers et des groupes de travail participatifs, afin de faire correspondre pleinement les attentes des usagers et la future vie du bâtiment rénové ou transformé.
- Comment confirmer la viabilité économique des activités envisagées ?
Principalement fondées sur des études de marché, ces missions d’ingénierie aident les collectivités à :
- valider la pertinence des options au regard de la réalité du marché ;
- estimer l’équilibre économique du projet dans sa totalité ;
- définir la possible façon de couvrir les coûts d’investissement économique et de fonctionnement ;
- formuler des hypothèses sur le chiffre d’affaires (de boutiques, restaurants, hôtels, lieux événementiels) et cibler en fonction des porteurs de projet.
Pour des usages définis
- Comme définir la faisabilité financière et économique du projet de revitalisation du centre-ville ?
Les coûts liés aux travaux de reconversion sont mis en perspective avec la viabilité économique des activités envisagées. L’analyse englobe l’estimation des coûts de fonctionnement (salaires et charges), des recettes estimées des activités (chiffre d’affaires pour une activité commerciale, prix de sortie pour une opération de logement.), le bilan et l’équilibre financiers de l’opération dans son ensemble.
- Comment faire évoluer le bâtiment pour l'adapter aux activités envisagées ?
L’ingénierie porte sur la caractérisation du bâti, de l’environnement et de leur état, du point de vue architectural, structurel et règlementaire, afin de trancher entre rénovation ou démolition - reconstruction. Elle permet d’affecter les différentes options du programme selon les espaces existants ou créés, en tenant également compte des orientations du plan local d’urbanisme et de l’existence d’autres plans (sauvegarde et mise en valeur, prévention des risques naturels d'inondation, fouilles archéologiques préventives), qui déterminent les contraintes à intégrer. L’étude détermine aussi la faisabilité technique et financière des aménagements.
- Comment mettre en œuvre le projet immobilier ?
Il s’agit par ces études d’établir le montage juridique et financier le plus approprié en fonction de la nature du projet, du potentiel commercial de l’opération et de l’état du marché, des besoins de financements et des modalités d’intervention publiques.
Le choix de la procédure de réalisation dépend de la taille du projet, de sa nature (présence ou non d’espaces et d’équipements publics, composition du programme), de la maîtrise ou non du foncier par la collectivité.
Dans l’hypothèse d’une maîtrise d’ouvrage assumée par la collectivité, l’étude permet d’établir le montage le mieux adapté à la réalisation du projet (régie, mandat ou concession), en fonction des moyens humains et financiers disponibles. L’étude pourra également identifier les modalités d’exploitation du lieu, selon la future activité du bâtiment et la mobilisation ou non de la collectivité.
Projets accomplis ou en cours
Plusieurs espaces inusités en centre-ville ont retrouvé vie ou sont en passe de le faire, en faisant évoluer par exemple :
- une ancienne gendarmerie en hôtel 5 étoiles à Troyes
- un Hôtel-Dieu en une médiathèque, à Carpentras ;
- une usine de jouets en logements, commerces et équipements publics à Montbrison ;
- un ancien dépôt pharmaceutique en espaces de bureaux à Angoulême
- une ancienne halle à tabac en cinéma à Dieppe
Autant d’exemples que les espaces vacants de centre-ville sont en fait de précieux actifs dormants… qui ne demandent qu’à être réveillés, et régénérés, au profit des communes, des habitants et des usagers.
Un projet, deux phases
À Nemours, la collectivité pensait transformer un moulin désaffecté en lieu d’hospitalité. À la suite de l’étude de viabilité économique financée par la Banque des Territoires, la collectivité a engagé un travail de préfiguration et d’animation temporaire, qui a consisté à faire de la friche un lieu d’animations et d’évènements saisonnier, avant de la transformer en hôtel, restaurant et lieu événementiel permanents.
Au-delà des cœurs de ville
Certaines politiques locales de rénovation du centre-ville, de redynamisation commerciale ou de sobriété foncière, dépassent le périmètre du centre pour s’étendre aux entrées de ville, aux faubourgs et aux alentours des gares. Auquel cas, La Banque des Territoires peut aussi financer ou cofinancer des missions d’ingénierie hors centre-ville.
Dispositifs complémentaires
D’autres dispositifs soutiennent la requalification des bâtiments vacants. Réinventons nos cœurs de ville permet aux collectivités d’organiser des appels à projets d’investisseurs pour transformer du patrimoine de centre-ville. Par ailleurs, La Banque des Territoires et l’agence nationale Atout France financent l’ingénierie de projets patrimoniaux et culturels au travers du programme Réinventer le patrimoine.
© Marie Aboulker
Marie Aboulker
Experte territoriale Action Coeur de Ville à la Caisse des Dépôts
Marie Aboulker est experte territoriale Action Cœur de Ville à la Direction du réseau de La Banque des Territoires. Spécialisée dans le développement territorial, elle intervient plus spécifiquement sur les questions de la nature en ville et de la sobriété foncière, après avoir été chargée des enjeux d’innovation et de transformation numérique. Diplômée de l’École urbaine de Sciences Po, elle était auparavant chargée des politiques contractuelles entre l’État et les collectivités locales au Commissariat général à l’égalité des territoires.
