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Logement - Un décret précise le contenu des conventions d'utilité sociale "accession"

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La loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 (loi Molle) a remplacé le traditionnel conventionnement global de patrimoine des HLM par la signature obligatoire, pour chaque organisme, d'une "convention d'utilité sociale" (CUS) à la vocation plus large que les seuls aspects patrimoniaux (voir nos articles ci-contre). Mais la loi Molle n'a pas traité du cas particulier des organismes HLM sans patrimoine locatif. Un oubli réparé par la loi du 17 mai 2011 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit. Son article 127 prévoit notamment que "dans un délai de six mois à compter de la promulgation [de la loi], les organismes d'habitations à loyer modéré n'ayant pas de patrimoine locatif concluent avec l'Etat une convention d'utilité sociale 'accession' d'une durée de six ans renouvelable selon des modalités définies par décret".
Un décret du 28 septembre 2011 vient précisément détailler ces modalités de mise en œuvre des CUS "accession". En l'absence de locataires, le champ de ces conventions est nettement plus restreint que celui de la CUS "standard". Le décret prévoit ainsi que ce document - établi sur la base du plan de développement de l'organisme - définit deux éléments : d'une part, la politique de développement de l'organisme, comprenant notamment les territoires d'intervention, les produits envisagés et la cible de clientèle visée et, d'autre part, la politique de l'organisme pour la qualité du service rendu aux accédants. La procédure d'élaboration de la convention est engagée par une délibération du conseil d'administration ou - le cas échéant - du directoire de l'organisme HLM, qui doit être transmise au préfet du département du siège social. L'organisme HLM peut associer des collectivités territoriales à cette élaboration : communes et EPCI dotés d'un programme local de l'habitat (PLH) et "départements sur les territoires desquels son plan de développement prévoit son intervention". A l'issue de la phase d'élaboration, la CUS "accession" est adoptée par le conseil d'administration ou le conseil de surveillance et transmise au préfet, pour signature au nom de l'Etat.

Deux engagements et deux indicateurs

Une fois la CUS adoptée, le respect des engagements qu'elle comporte est évalué tous les deux ans, soit au bout de deux, quatre et six ans, terme de la convention. Si le préfet signataire de la convention constate que l'organisme n'a pas respecté, de son fait, ces engagements, il engage une procédure contradictoire, au terme de laquelle il peut proposer au ministre chargé du Logement de prononcer une pénalité à l'encontre de l'organisme. Alors que la CUS "standard" compte 9 engagements et 26 indicateurs - définis par l'article R.445-5 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) -, le décret du 28 septembre 2011 prévoit seulement deux engagements et deux indicateurs pour l'évaluation des CUS "accession". Le premier engagement consiste à "adapter l'offre de logements sociaux aux besoins des populations et des territoires" et est mesuré par le pourcentage minimal de contrats signés chaque année avec des ménages dont les revenus n'excèdent pas les plafonds applicables aux opérations financées dans les conditions de l'article R. 331-12 (plafonds hors PLUS). Le second engagement consiste à "accompagner les accédants à la propriété dans leur parcours et dans la durée". Son respect se mesure par la proportion de contrats signés chaque année qui comportent les clauses de garanties prévues aux articles R.443-2 [garantie de rachat du logement et garantie de relogement, NDLR] et à l'article R.331-76-5-1 [garantie de relogement sous condition de ressources et garantie de rachat, NDLR], rapportée au nombre total de ventes réalisées dans l'année. Le préfet signataire de la convention et l'organisme HLM peuvent conjointement décider d'ajouter d'autres objectifs qui feront également l'objet d'une évaluation. Mais, quels qu'en soient les résultats, cette dernière ne peut alors donner lieu à l'application d'une pénalité.
Seul bémol à ce décret : sa date de parution rend peu probable la signature des conventions d'utilité sociale "accession" dans le délai de six mois fixé par la loi du 17 mai 2011, autrement dit avant le 18 novembre 2011.

Jean-Noël Escudié / PCA

Références : décret 2011-1201 du 28 septembre 2011 relatif aux conventions d'utilité sociale "accession" des organismes d'habitations à loyer modéré (Journal officiel du 29 septembre 2011).

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