437 projets de transformation de zones commerciales d'entrée de ville identifiés

"Il y a des projets dans les territoires, il n'y a pas de désengagement, ces projets existent ; il y a un vrai mouvement et ça accélère même !" C'est le message adressé par Christophe Lasnier, directeur général délégué de la Scet, filiale de la Caisse des Dépôts, lors de la présentation de la deuxième édition du baromètre des entrées de ville commerciales. Présentée le 30 septembre 2026, et réalisée par la Scet et le groupe immobilier Icade, également filiale de la Caisse des Dépôts, l'étude identifie 437 projets de transformation de zones commerciales d'entrée de ville. Ces projets représentent une surface de 8.606 hectares. Plus de la moitié porte sur des petites entrées de ville (moins de 3 hectares). Le reste concerne des grandes entrées de ville de plus de 15 hectares (27%) et les sites intermédiaires de 3 à 15 hectares (20%). Ils sont principalement portés par des acteurs privés, les collectivités territoriales et acteurs publics initiant 35% des opérations.

A noter toutefois dans cette deuxième édition, une grande majorité de projets (9 sur 10) sont en phase d'étude : 56% au stade de l'intention et 34% à l'étude. 10% seulement atteignent des phases plus opérationnelles. Ces projets visent pour plus de la moitié à renforcer l'attractivité commerciale de ces zones (27%) et à produire des logements (27%). Autres objectifs couverts : végétaliser ou renaturer (18%), renforcer l'offre de services (12%), introduire ou maintenir les activités économiques (6%) ou encore améliorer l'accessibilité, les mobilités et le stationnement (6%).

La mixité fonctionnelle comme piste de réinvention des entrées de ville 

Côté répartition géographique, trois régions (Ile-de-France, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine) regroupent à elles seules plus d'un tiers des projets recensés.

D'après l'enquête nationale réalisée dans le cadre du baromètre par l'institut Quorum auprès des élus locaux, les entrées de ville correspondent à un sujet stratégique pour la nouvelle mandature, même si des freins persistent, comme la contrainte financière (53%) et la complexité réglementaire (40%). "Plus de 8 sur 10 élus voient dans la mixité fonctionnelle une piste de réinvention des entrées de ville commerciales", indique le baromètre. Cette transformation peut selon eux répondre partiellement à la crise du logement. "Ces résultats rejoignent l'avis des Français, dont 64% considèrent que la construction de logements dans les entrées de ville commerciales doit être un sujet prioritaire ou important pour les équipes municipales qui ont été élues en mars 2026", précise aussi le document.

Réaliser un état des lieux de chaque entrée de ville commerciale

Cette nouvelle édition vient enrichir les résultats de la première, réalisée il y a deux ans, qui avait permis de mieux cerner l'enjeu des entrées de ville commerciales en France métropolitaine : plus de 3.800 sites, près de 80.000 hectares et un potentiel de transformation considérable (1,6 million de logements, 15.000 hectares de foncier économique, 10.000 hectares de renaturation). Elle propose un vademecum à destination des élus locaux, travaillé avec la Fédération des élus des Entreprises publiques locales (FedEpl). Parmi les recommandations : réaliser un état des lieux de chaque entrée de ville commerciale du territoire et définir les trajectoires prospectives à horizon 2050, créer une instance permanente de dialogue associant collectivités, propriétaires fonciers, exploitants, mettre en place un observatoire commercial, immobilier et foncier permanent et ancrer les projets dans les documents de planification.

De son côté, l'Etat poursuit l'accompagnement de 89 sites dans le cadre du Plan de transformation des zones commerciales (PTZC) lancé en 2023 (voir notre article du 11 septembre 2023). "Le plan de transformation est toujours à l'agenda mais ce n'est pas suffisant, estime Christophe Lasnier, il fonctionne comme un effet de loupe, mais c'est dans les territoires que ça se joue !"