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Action logement officialise son opérateur de vente HLM, le gouvernement rappelle que la vente n'est pas une obligation

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Jean-Noël Escudié / P2C pour Localtis
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L'opérateur national de vente HLM (ONV) d'Action logement a officiellement vu le jour ce 18 février. Principaux objectifs : faciliter l'acquisition de logements sociaux par leurs locataires et accélérer la constitution de fonds propres par les organismes de logement social afin de financer la production de nouveaux logements. Le premier appel à manifestation d'intérêt apparaît comme un succès. Julien Denormandie a insisté sur le caractère "volontaire" de cette "dynamique".

Le 18 février, Julien Denormandie, le ministre du Logement et de la Ville, et Bruno Arcadipane, le président d'Action logement Groupe, ont procédé à la création officielle de l'opérateur national de vente HLM (ONV) d'Action logement, "outil universel, ouvert à tous les organismes de logement social (OLS), chargé de faciliter et accompagner la vente de logements HLM dans les meilleures conditions". Il s'agit en l'occurrence d'un lancement purement formel, dans la mesure où l'ONV est prêt depuis le mois de juin dernier (voir notre article ci-dessous du 8 juin 2018). Il a même lancé son premier appel à manifestation d'intérêt (AMI), dont les résultats sont déjà connus depuis novembre dernier (voir notre article du 13 novembre 2018). Cette officialisation tardive tient au fait qu'elle pouvait difficilement intervenir avant la promulgation de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), qui autorise la création de ce type de structure.

Générer de nouvelles marges de manœuvre pour les collectivités

Dans sa présentation de ce véhicule de refinancement, Action logement rappelle les trois objectifs de l'ONV : faciliter l'acquisition de logements sociaux par leurs locataires, accélérer la constitution de fonds propres par les organismes de logement social afin de financer la production de nouveaux logements ou la rénovation de ceux existants et, enfin, favoriser la mixité́ sociale et les parcours résidentiels. On notera au passage que le communiqué commun du ministère et d'Action logement ajoute un quatrième objectif à ceux exposés dans le dossier de présentation : "Générer pour les collectivités territoriales de nouvelles marges de manœuvre qui leur permettent de développer et de restructurer leur patrimoine social tout en gardant la maîtrise de l'occupation et de l'entretien des immeubles".

Pour Julien Denormandie, l'ONV d'Action logement est en tout cas "une solution très concrète, très opérationnelle qui est apportée aux bailleurs sociaux qui veulent favoriser l'accession sociale de leurs locataires, tout en récupérant immédiatement des fonds pour investir dans le développement et la rénovation du reste de leur parc".

Une contractualisation avec les bailleurs sociaux en juin 2019

Action Logement a doté l'ONV d'une enveloppe d'un milliard d'euros, qui doit permettre aux organismes HLM de réaliser au total environ quatre milliards d'euros d'investissements, grâce à l'effet multiplicateur des emprunts auprès de la Banque des territoires (Caisse des Dépôts) ou des banques. Le premier appel à manifestation d'intérêt apparaît d'ailleurs comme un succès : 71 bailleurs sociaux volontaires ont répondu, avec toutefois une très nette prédominance des entreprises sociales pour l'habitat (ESH, 69%) sur les offices publics de l'habitat (28%). Près de 11.000 logements (dans 477 immeubles), répartis dans 12 régions et près de 300 communes, devraient ainsi être proposés à la vente, alors que jusqu'à présent, les ventes portaient sur environ 8.000 logements sociaux par an. L'Ile-de-France arrive en tête (24% des logements), suivie d'Auvergne-Rhône-Alpes (17%) et de Nouvelle-Aquitaine (13%). L'objectif final est d'arriver à 40.000 acquisitions de logements par l'ONV - dont 33.000 pour des ménages primo-accédants à la propriété -, répartis à 40% en Ile-de-France et à 60% en régions.

L'ONV ayant désormais une existence officielle, ses commissions de présélection des actifs vont se réunir entre le 25 février et le 29 mars 2019, tandis que les analyses, la sélection des actifs et les offres d'achat débuteront à partir du 8 mars. Si ce calendrier est respecté, la contractualisation avec les bailleurs sociaux concernés interviendra à partir de juin 2019.

"Une dynamique volontaire"

A l'occasion du lancement officiel de l'ONV d'Action logement Groupe, Julien Denormandie est revenu sur le sujet de la vente de logements HLM, qui a fait polémique lors de la préparation et de la discussion de la loi Elan et a pu susciter le scepticisme, sinon la crispation, de l'USH (Union sociale pour l'habitat). L'objectif d'une augmentation des ventes de logements HLM figure dans la loi Elan et le gouvernement a évoqué, à plusieurs reprises, le chiffre de 40.000 ventes annuelles (qui n'est toutefois pas inscrit dans la loi).

Mais, comme il l'avait déjà fait lors de la discussion du projet de loi Elan au Sénat (voir notre article du 14 juin 2018), le ministre du Logement entend aujourd'hui rassurer, sans pour autant revenir sur l'objectif. Julien Denormandie a ainsi redit que la vente de HLM n'a d'autre finalité [...] que de construire plus de logements sociaux". De même, il a rappelé que la vente n'est pas une obligation et qu'"en aucun cas, [elle] n'est imposée". Au contraire, "cette dynamique est une dynamique volontaire" et "elle se fera avec des règles, avec un cadre [qui] permettra de construire plus de logements sociaux". Pour rassurer encore davantage, le ministre a indiqué que l'ONV aura un statut qui l'intègre au secteur du logement social, rendant ainsi très compliquée l'entrée au capital d'acteurs privés, afin d'"éviter que ce soient des fonds spéculatifs ou des fonds privés qui profitent de la création de valeur".

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