Flux financiers : un levier stratégique pour la visibilité budgétaire des OLS
Coût de construction en hausse, demande de logement social en augmentation, locataires en difficulté financière…Les bailleurs sociaux opèrent dans un contexte complexe. Face à ces tensions, optimiser le pilotage de ses flux financiers devient un impératif pour sécuriser ses équilibres et gagner en visibilité budgétaire.
© Christophe Caudroy - Caisse des Dépôts - 2025
Les OLS face à des besoins toujours plus importants
En France, 4,5 millions de personnes sont mal logées et 12 millions de personnes sont en situation de fragilité, confrontées à des impayés et/ou à la précarité énergétique. Face à ces difficultés, le logement social reste un pilier d'équilibre pour des millions de ménages, mais tous ne parviennent pas à accéder à un logement. Aujourd'hui, 2,5 millions de personnes sont en attente d'un logement social. Les bailleurs sociaux font face à des besoins croissants et à un taux de rotation moindre en raison, d'une part, du vieillissement de la population, d'autre part, de l'impossibilité pour de nombreuses personnes de sortir du logement social pour migrer vers le parc privé.
Cette tension se traduit concrètement dans les chiffres de l'Agence nationale de contrôle du logement social (ANCOLS), qui font état de 3,9 millions de demandes actives en 2023, marquant une hausse de 400 000 requêtes par rapport à 2019. Sur cette même période, les attributions de logements sociaux ont chuté de 13 %, passant de 454 000 à 393 000.
Les bailleurs sociaux subissent une forte pression avec un double impératif : produire plus de logements pour répondre à la demande et rénover leur parc de logements pour accompagner la transition écologique et réduire la facture énergétique. Deux enjeux majeurs à relever dans un contexte financier contraint.
OLS : une situation budgétaire saine, mais des défis de gestion quotidienne
Le chiffre d'affaires des Organismes de Logement Social s'élève à 30,5 Md€ en 2023, en recul de 1,2 % en euros constants par rapport à l'année précédente. En écartant les effets de l’inflation, le chiffre d'affaires du secteur est passé de 29,3 Md€ à 30,5 Md€, soit une augmentation de 4 %. Mais en intégrant une inflation de 5,2 % sur la période, l'évolution réelle du chiffre d'affaires affiche une baisse de 1,2 %.
Les coûts liés à l'activité atteignent 17,8 Md€ en 2023, en baisse de 0,5 Md€ sur un an en euros constants, mais en hausse de 5 % sur 5 ans. Les coûts de gestion représentent 43 % des charges, c'est-à-dire 7,7 Md€ soit 1 300 € par logement. Le relèvement du taux du Livret A en 2022 et 2023 a conduit à une forte hausse des intérêts des emprunts locatifs qui ont représenté 5,2 Md€, soit + 2,2 Md€ sur un an, en 2023.
Dans le même temps, les investissements des bailleurs sociaux ont progressé de 13 % en 2023 pour se chiffrer à 24,7 Md€, dont 30 % consacrés à la réhabilitation. Pour les nouvelles opérations, les OLS ont dû absorber une hausse très importante des coûts de production et de construction. Sous l’effet de l'inflation des matériaux, de l'énergie et du coût de financement, ces augmentations se situent d'ailleurs dans une fourchette comprise entre +20 % et +30 %. Le coût moyen du logement neuf ordinaire a ainsi crû de 15 % sur 5 ans pour atteindre 185 000 € en 2023.
Dans un contexte globalement tendu, les bailleurs sociaux font preuve de résistance et de résilience pour mener à bien leurs missions. Mais les difficultés des locataires à boucler les fins de mois rejaillissent directement sur leurs finances. Dans leur gestion quotidienne, les OLS doivent prendre en compte les tensions sur les recouvrements et la montée des risques liés aux impayés.
En 2024, un locataire sur quatre a rencontré des difficultés pour payer son loyer et 13 % ont déclaré avoir connu une situation d'impayés. Au final, le taux de non-recouvrement n'excède pas 1,7 % des loyers et charges récupérables, mais cette problématique impacte la gestion des OLS sur le court terme.
L'optimisation des flux financiers : un enjeu stratégique
Hausse des coûts de construction, nouvelles dépenses de rénovation énergétique, augmentation des intérêts d'emprunt, allongement des délais de production, difficultés financières des locataires… sont autant d'éléments qui complexifient le pilotage budgétaire des OLS.
Dans ce contexte, optimiser les flux financiers devient hautement stratégique. Cette démarche passe nécessairement par une meilleure lisibilité budgétaire, une gestion fluide des flux ou encore une réduction des coûts de traitement, des leviers indispensables pour préserver la capacité des bailleurs sociaux à remplir leur mission sociale.
C'est pourquoi la Banque des Territoires a développé un nouveau forfait bancaire OLS pour accompagner les bailleurs sociaux dans la gestion de leurs activités.
Forfait OLS : une offre packagée de prestations bancaires
Le forfait OLS vise à redonner de la visibilité aux organismes de logement social avec une offre de gestion et de pilotage de toutes leurs prestations bancaires. L'offre packagée permet de regrouper de nombreux services pour une meilleure prévisibilité des coûts bancaires.
Gérer l’ensemble des opérations bancaires inhérentes à l’activité d’un bailleur comme les virements et les prélèvements mais aussi traiter les incidents comme les rejets de prélèvement et diversifier les modes d'encaissement (paiement en ligne, terminal de paiement en agence…). L'ensemble des services bancaires est centralisé dans une seule offre avec une tarification forfaitaire.
Le forfait OLS de la Banque des Territoires s'adapte aux besoins des bailleurs sociaux avec deux offres packagées, un forfait Essentiel pour gérer les opérations courantes du quotidien et un forfait Complet pour un pilotage optimisé et des outils de réduction des risques.
Cette solution bancaire complète la boîte à outils de la Banque des Territoires avec des produits et services en ingénierie, prêt et investissement pour accompagner les OLS dans tous leurs projets.
© Mylène Billaud
Mylène Billaud
Chargée de marketing Acteurs Publics à la Direction des clientèles bancaires Service Marketing clients
Attachée d'administration, titulaire d'un master en droit privé, Mylène Billaud a suivi une formation administrative au sein de l'Institut régional d'administration de Bastia avant de rejoindre la Caisse des Dépôts et consignations. Depuis 2024, elle exerce les fonctions de chargée de marketing client pour les acteurs publics. À ce titre, elle accompagne le développement et la valorisation des offres bancaires à destination des entreprises publiques locales et des organismes de logement social, en lien avec les équipes du réseau et les directions métiers.
