Logement social pour seniors : un enjeu collectif et territorial majeur
La population française vieillit. Les plus de 60 ans devraient représenter 30 % de la population d’ici 2030, soit 20 millions d’individus. 30 %, c’est aussi la part actuelle de locataires de plus de 60 ans sur le parc de logements sociaux. Une convergence qui place les bailleurs sociaux au cœur d’une transformation sociétale majeure. Comment les acteurs du logement abordable se réinventent-ils pour s’adapter à l’évolution des besoins de leurs résidents ?
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Le défi du vieillissement de la population française
Une évolution démographique rapide
La France connaît une transformation démographique sans précédent. D’ici 2030, le nombre de personnes âgées de 75 ans et plus devrait augmenter de plus de 34 % par rapport à 2020. La population des plus de 85 ans, encore relativement réduite aujourd’hui, connaîtra, elle aussi, une progression significative.
Le vieillissement massif de la population et l’augmentation de l’espérance de vie placent les systèmes sociaux et les finances publiques face à des défis majeurs : retraites, assurance maladie, accompagnement de l’autonomie… Ils révèlent aussi les fragilités structurelles de l’offre de services et de structures d’hébergement dédiées aux seniors.
Une offre d’hébergement sous tension
Les EHPAD, longtemps perçus comme la solution principale pour les personnes âgées dépendantes, traversent aujourd’hui une crise profonde. Deux tiers d’entre eux connaissent des difficultés économiques importantes et peinent à ouvrir de nouvelles places.
D’après l’étude Uni Santé, le ratio de lits en EHPAD reste inférieur à 1 place pour 10 personnes de plus de 75 ans. Plus préoccupant encore, selon un sondage Ifop/Synerpa, 60 % des Français auraient une image défavorable de ces établissements, alimentant une défiance qui complique leur mission.
Face à cette situation, de nombreuses personnes âgées fragilisées expriment leur souhait de rester à domicile. Un choix qui n’est pas sans risque : le maintien à domicile ne peut être pérenne que dans un cadre sécurisé, avec un logement social pour personnes âgées, adapté à la perte de mobilité et d’autonomie, et digne face à l’isolement.
Ce diagnostic est valable aussi bien dans le parc privé que dans le parc social. Les bailleurs, qui voient leurs locataires vieillir, doivent adapter leurs logements et inventer de nouveaux parcours résidentiels pour répondre à cette réalité démographique.
Logement social pour seniors : le rôle des bailleurs sociaux
Un public vieillissant pour les OLS
Le parc social français représente :
- environ 400 opérateurs HLM et SEM ;
- plus de 5 millions de logements sociaux ;
- 300 000 logements-foyers.
Aujourd’hui, environ 36 % de ces logements sont occupés par des personnes de plus de 60 ans (soit 1 800 000 personnes). Un quart des locataires ont plus de 60 ans, et plus de 11 % (plus d’un demi-million de personnes) ont dépassé les 75 ans.
Depuis déjà plusieurs années, les bailleurs sociaux sont confrontés au vieillissement de leurs locataires, et ce phénomène ne fera que s’accroître dans les années à venir. Au-delà de la tendance nationale, les bailleurs sociaux doivent anticiper le vieillissement de la tranche 40-50 ans qui peine à accéder à un marché privé tendu et viendra donc augmenter le nombre de seniors du parc social d'ici une dizaine d'années.
À cela s’ajoute une part non négligeable de séniors, issus du parc privé, qui arrivés à l’âge de la retraite doivent se tourner vers le parc social et des solutions alternatives adaptées dans leur budget.
Une réalité qui oblige à adapter leurs politiques de logement, d’autant que 10 % des demandes annuelles de logements sociaux pour seniors sont déjà formulées par les plus de 60 ans.
L’adaptation des logements et des parcours résidentiels
Pour répondre à ces besoins croissants et faire face à la situation, les bailleurs sociaux s’investissent sur plusieurs fronts stratégiques. L’adaptation physique des logements constitue le premier axe d’intervention, avec :
- la modification des salles de bain pour en faciliter l’accessibilité ;
- l’amélioration de l’accès aux étages ;
- l’installation d’équipements spécifiques (barres d’appui, douches à l’italienne…).
Les bailleurs les plus investis adaptent 2 à 3 % de leur parc chaque année, ce qui représente environ 100 000 logements.
Il faut noter, toutefois, que l'intégralité du parc n'est pas adaptable et ne saurait l'être. Concrètement, les logements situés en hauteur dans des immeubles où l'installation d'un ascenseur n'est pas viable (techniquement ou économiquement) sont exclus pour les locataires à mobilité réduite. Se pose alors la question du parcours résidentiel.
En effet, lorsque l’adaptation d’un logement n’est pas possible, les bailleurs sociaux accompagnent les locataires vers des alternatives, en lien avec l’offre locale disponible.
C’est dans cette dynamique qu’émerge la nécessité de développer un véritable écosystème de services. Les bailleurs sociaux ne se limitent plus à la rénovation ou à la relocalisation : ils participent activement à la structuration d’un réseau d’acteurs locaux permettant aux seniors de rester autonomes, chez eux. Un travail qui s’étend à plus grande échelle, au-delà du parc social placé sous leur bannière, pour proposer des solutions globales et cohérentes à un public précaire ou sur le point de se retrouver en situation de précarité sociale.
L’essor des solutions alternatives et de l’habitat inclusif
Les bailleurs sociaux développent également d’autres modèles résidentiels innovants :
- béguinages modernes ;
- résidences intergénérationnelles ;
- résidences autonomie ;
- résidences avec services intégrés ;
- colocations solidaires ;
- habitats partagés.
Aujourd’hui, entre 4 000 et 8 000 logements sont conçus chaque année pour répondre à ces besoins spécifiques. C’est l’équivalent de près de 10 % de la production annuelle de logement locatif social. Cette approche devient un élément clé de la stratégie des bailleurs, offrant une alternative pertinente, entre maintien à domicile classique et établissement d’hébergement spécialisé.
L’habitat inclusif permet de proposer un cadre de vie sécurisé et convivial aux seniors, tout en préservant leur autonomie et en limitant l’isolement. C’est une des nouvelles solutions que nous développons avec créativité et diversité.
L’engagement de la Banque des Territoires pour un logement adapté au « bien-vieillir »
Le concours « HLM, Partenaires des âgés »
La Banque des Territoires soutient activement le prix « HLM, Partenaires des âgés » organisé par l'Union sociale pour l’habitat, l’Assurance Retraite, la MSA et la Direction générale de la cohésion sociale. Lancé en 2014, ce concours récompense les bailleurs HLM pour leurs initiatives en faveur des personnes âgées :
- adaptation des logements sociaux pour les personnes âgées ;
- maintien à domicile ;
- lutte contre l’isolement ;
- innovation technologique.
La 7e édition, dotée de 32 000 euros, a primé 4 acteurs dans 4 catégories.
- L’OFFICE64 avec ses résidences OVEOLE®, a obtenu un prix de 10 000 euros dans la catégorie « Disposer d’une stratégie globale de prise en compte du vieillissement ». Le bailleur social entend revisiter le modèle classique du logement en proposant une gamme d’habitats inclusifs pour les personnes âgées ou en situation de handicap.
- La Résidence le Galoubet, maison en partage Alter Seniors® de Grand Delta Habitat, a été distinguée par le prix de l’offre d’habitat senior, qui s’élève également à 10 000 euros. Cette structure livrée en 2021 a été pensée comme un lieu de vie ouvert et intergénérationnel, conjuguant logements adaptés, services de proximité et espaces communs partagés.
- Ligeris a été récompensé de 10 000 euros dans la catégorie « Lien social » pour son action Viva’Dom, qui fournit des services de proximité pour maintenir le lien social et le confort des locataires (appels réguliers, visites à domicile…).
- OZANAM a été récompensé par le prix « Coup de cœur » de 2 000 euros pour son dispositif d’accompagnement de proximité « Les matins Ludik ». Le service combine visites à domicile, actions de prévention et dispositif itinérant pour favoriser l’accès aux droits et lutter contre l’isolement, la précarité et la fracture numérique.
En valorisant les initiatives des bailleurs et en stimulant leur créativité, ce concours joue un rôle structurant pour apporter une réponse pérenne aux enjeux du vieillissement de la population dans le parc social.
Des investissements massifs et une ambition à long terme
L’engagement financier des acteurs territoriaux témoigne de l’ampleur des enjeux. Actuellement, le bien-vieillir dans un logement social se voit allouer un budget de 370 millions d’euros, dont 130 millions sont spécifiquement dédiés à l’habitat inclusif. Ces financements supportent environ 230 projets d’habitat inclusif, permettant d’adapter les conditions de vie de près de 3 500 personnes âgées.
Les perspectives s’avèrent encore plus ambitieuses : 1 milliard d’euros d’investissements et 3 milliards d’euros de prêts sont prévus dans les 5 prochaines années, en partenariat avec CNP Assurances. Un engagement massif, qui témoigne de la volonté de la Banque des Territoires de faire du logement social pour seniors un pilier de la transition démographique, et de garantir à chaque senior la possibilité de vieillir dignement, dans un cadre adapté, accessible et humain.
Face au vieillissement démographique qui transforme déjà profondément le parc social, les bailleurs HLM ont dépassé leur rôle traditionnel de gestionnaires immobiliers. Ils orchestrent désormais une transformation profonde de l’habitat, où chaque logement adapté, résidence inclusive créée, partenariat local noué contribue à redéfinir ce que signifie « vieillir » en France.
Cette transformation s’appuie sur des investissements massifs et une mobilisation sans précédent des acteurs publics et territoriaux. Chaque initiative, même modeste, dessine les contours d’une société où le bien-vieillir ne serait plus un défi abstrait, mais un droit accessible à tous les seniors, tous milieux confondus.
Ces enjeux, au croisement du vieillissement, de l’inclusion sociale et du logement, ont été au centre de la rencontre organisée le 12 juin par le Hub des Territoires et Domani. Intitulée « Habitat partagé senior : le logement social au service du bien-vieillir ? », cette matinée a réuni des acteurs engagés pour éclairer les leviers permettant d’intégrer pleinement l’habitat partagé dans les politiques publiques. Revivez cette table ronde à travers le replay.
L'experte
Marie Losset
Responsable Service Habitat Spécifique à la Banque des Territoires
Diplômée de Sciences Po Toulouse et de l’Institut régional d’administration (IRA) de Metz, Marie Losset rejoint le Groupe Caisse des Dépôts en 2010 en tant que chargée des ressources humaines. Elle occupe ensuite tour à tour les postes d’analyste financier, de cheffe de projet Logement Social, de responsable du pôle Conception et Adaptation de l’Offre Logement Social, de chargée de développement territorial, et de responsable Grands comptes OLS. En mars 2024, Marie Losset est nommée responsable du Service Habitat Spécifique.
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