Reconversion des friches : un atout pour les territoires dans une logique de sobriété foncière
La reconversion des friches peut effrayer les acteurs publics car ce type d'opérations engendre des contraintes techniques accrues et des investissements élevés. L'offre d'ingénierie et de prêts de la Banque des territoires permet de lever ces freins.
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Friches : une formidable réserve de fonciers disponibles
Les friches sont, par définition, des fonciers déjà artificialisés. Dans une logique de sobriété foncière et de respect de la loi ZAN (zéro artificialisation nette), elles représentent une véritable opportunité pour les territoires de développer de nouveaux projets à vocation résidentielle, commerciale ou économique. Pourtant, ce stock de fonciers reste aujourd'hui clairement sous-exploité, notamment pour des questions de coût, alors qu'il existe des solutions pour financer la reconversion des friches.
Les chiffres le confirment. Dans son dernier inventaire publié en septembre 2025, le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement (Cerema) recense quelque 15 000 friches en France, soit 60 000 hectares de fonciers. Ces friches sont majoritairement issues de l'habitat (33 %) suivies des friches industrielles (22 %) qui représentent toutefois 50 % des surfaces. Les autres friches peuvent être des friches commerciales (10 %), des friches d'équipements publics (5 %), des friches ferroviaires (5 %)…
Le Cerema identifie 13 000 terrains supplémentaires, dont le statut de friches n'a pas été validé, mais qui porterait entre 80 000 et 140 000 hectares la surface totale de friches en France. Ce chiffre est à mettre en comparaison avec une consommation foncière annuelle de l'ordre de 20 000 hectares. Les friches, souvent situées dans des zones urbanisables et même pour un tiers d'entre elles dans des zones tendues pour l'habitat, constituent donc une formidable réserve de fonciers.
Ces fonciers artificialisés sont cependant plus complexes à aménager que des terrains nus. Des opérations de dépollution sont souvent nécessaires et il faut aussi composer avec le tissu existant. Ces contraintes supplémentaires renchérissent le coût des projets et allongent les délais de réalisation. D'après le Cerema, le budget de remise en état d'une friche est estimé à 540 000 € par hectare. Les offres d'ingénierie et de prêts de la Banque des Territoires accompagnent les collectivités territoriales, les EPL, les SEM… dans le montage opérationnel et financier des opérations de résorption des friches qui constituent souvent des verrues dans le paysage.
La transformation des friches est une opportunité de redynamiser des quartiers souvent laissés à l'abandon en développant de nouveaux logements pour la population, en facilitant la vie des habitants par l'implantation de nouveaux commerces et services de proximité, en attirant de nouvelles entreprises créatrices d'emplois pour le territoire... Reconvertir des friches c'est contribuer à la revitalisation de certains quartiers oubliés.
Friches+ : un outil numérique dédié à l'identification et à la requalification des friches
Lancé en février 2025, Friches+ accompagne les collectivités dans leur enjeu autour des friches grâce à un dispositif qui permet de recenser, qualifier et mettre en place une stratégie de requalification de ces espaces.
Friches+ propose deux offres d'accompagnement :
- une offre d'ingénierie pour la cartographie des friches agricoles : identifier les fonciers disponibles et fournir aux territoires des outils d'aide à la décision afin de valoriser ces espaces dans une logique de sobriété foncière et de transition écologique ;
- une offre d'ingénierie pour la cartographie des friches économiques : identifier les friches économiques et fonciers sous-utilisés, accompagner les territoires dans l'intégration de ces espaces dans leurs documents d'urbanisme et projets d'aménagement, et ainsi favoriser une gestion durable du foncier pour limiter l'artificialisation des sols et soutenir la transition écologique et économique.
L'offre d'ingénierie de la Banque des Territoires permet aux collectivités territoriales d'avoir une meilleure connaissance de leurs friches, mais aussi de financer des études liées à la dépollution et à la valorisation des fonciers. C'est une première étape pour lever le frein mental et encourager le passage à l'action en bénéficiant toujours du soutien de la Banque des Territoires grâce à des prêts dédiés.
Prêt Gaïa Territorial : lisser les lourds investissements de la reconversion des friches
Acquérir les terrains, dépolluer, réaliser les travaux d'aménagement sont des étapes indispensables pour une reconversion des friches. Mais toutes ces opérations représentent souvent une enveloppe financière prohibitive. Pour lever ce frein à l'entrée, la Banque des Territoires propose le Prêt Gaïa Territorial, accessible aux acteurs publics (collectivités territoriales, EPF, EPA, EPIC…) comme aux acteurs privés avec une part d'actionnariat public, pour financer l'acquisition ou/et les travaux d'aménagement des fonciers en friche.
Le Prêt Gaïa Territorial vient lisser les investissements initiaux importants, liés à l'achat, la dépollution et l'aménagement des fonciers, le temps que la revente ou les loyers des opérations génèrent des revenus qui permettront de rembourser le prêt.
Le Prêt Gaïa Territorial est une offre au taux du Livret A +0,80 % qui permet de financer jusqu'à 100 % du besoin d'emprunt. Le prêt Gaïa Territorial court terme s'étale sur 15 ans maximum, en cas de revente à un tiers, et le prêt Gaïa Territorial long terme peut courir sur 60 ans dans le cas d'une conservation des actifs. À noter qu'en cas de remboursement anticipé obligatoire lié à la revente des parcelles, il y a exonération des indemnités de remboursement anticipé.
Exemples de transformation de friches au service de la redynamisation des territoires et du renouvellement urbain
Les Prêts Gaïa Territorial octroyés par la Banque des Territoires peuvent contribuer à donner un nouvel élan à des secteurs géographiques oubliés en développant une offre commerciale et résidentielle. C'est le cas à Aulnay-sous-Bois en Seine-Saint-Denis où la SAS Foncière Séquano a sollicité l'intervention de la Banque des Territoires pour financer l'acquisition d'un foncier.
Le site du centre technique municipal, fortement endommagé en juillet 2023 lors des émeutes urbaines, n'est plus que partiellement occupé par les services municipaux de la Ville et par l'EPT Terres d'Envol. Sur une emprise foncière de 7 hectares, les surfaces bâties représentent 10 960 m2. Le projet prévoit l'implantation d'un commerce et la construction de logements. Un tènement à vocation commerciale de 4 hectares devrait être cédé à la société Terra Nobilis afin de réaliser un magasin Marché Frais tandis que le reste du foncier est dévolu à un programme de 620 logements, mixant accession à la propriété, locatif libre et locatif social.
Pour financer cette opération de 22 M€, la SAS Foncière Séquano a obtenu un Prêt Gaïa Territorial d'un montant de 11 M€ sur une durée de 7 ans. La livraison du programme est prévue en deux temps, avec une première phase pour le volet commercial ainsi que 280 logements à horizon 2031 et une seconde phase avec 340 logements à horizon 2032.
La reconversion des friches ne concerne pas uniquement les grandes agglomérations. Dans les villes moyennes aussi, un foncier en déshérence peut freiner toute attractivité du territoire. En Bretagne, la Banque des Territoires a accompagné un projet emblématique de résorption de friche à Vitré, où l'ancien site industriel de 4 hectares de l'entreprise Idémia, spécialisée dans la fabrication de cartes bancaires, a été transformé en campus d'enseignement supérieur.
Inauguré à la rentrée 2025, ce campus propose des formations industrielles et un pôle dédié à l'innovation industrielle et à l'incubation de jeunes entreprises. Pour mener à bien ce projet, Vitré Communauté a obtenu un Prêt Gaïa Territorial d'un montant de 3 M€, soit 50 % du besoin d’emprunt, pour financer l'acquisition du site. Sur un territoire où l'industrie représente 40 % des emplois, ce nouveau campus vient former les futurs collaborateurs dont les entreprises ont besoin. Ce projet permet également de maintenir sur le territoire des jeunes qui, avant, étaient contraints de partir pour poursuivre leurs études supérieures dans d'autres zones géographiques.
© Banque des Territoires
Marion Dejean
Cheffe de projet au Secteur public local et projets complexes de la Direction des prêts
Cheffe de projet à la Banque des Territoires depuis septembre 2025, Marion Dejean développe les offres de prêts en faveur de la transition écologique et de la sobriété foncière. En dernière année de Master d'urbanisme durable à Sciences Po Paris en alternance, elle allie expertise en finance du secteur public local et adaptation au changement climatique pour accompagner les transitions territoriales.
