Regard d’expert : les foncières de redynamisation territoriale en première ligne du développement économique

Qu'est-ce qui a présidé à la création de la foncière de redynamisation territoriale SAS Lot-et-Garonne Développement ?

Cyril Galtié : La SEM 47 intervient sur tous les champs de la construction et de l'aménagement dans le département du Lot-et-Garonne qui compte beaucoup de communes rurales. Sur le volet aménagement, nous avons participé à la création de nombreux quartiers résidentiels en périphérie ainsi qu'à la construction de zones d'activités.

Ensuite, l’État nous a poussés à mener des opérations de centre-ville. C'est dans ce cadre-là que la Banque des Territoires a impulsé la création d'une foncière de redynamisation. Le Département du Lot-et-Garonne et les actionnaires de la SEM 47 ont alors été moteurs pour mettre en place cet outil. La SAS Lot-et-Garonne Développement a été créée fin 2022 avec un capital de 3 M€ pour compléter et renforcer les interventions de la SEM 47. C'est une corde supplémentaire qui répond véritablement à un besoin du territoire.

Et quelles sont les problématiques auxquelles fait face le territoire ?

C.G. : Nous sommes un département rural avec des villes moyennes en souffrance. Aujourd'hui, l'accessibilité aux zones rurales est simple et rapide. Il est facile de trouver une maison avec jardin à cinq minutes du centre-ville et beaucoup de cadres moyens ont fait ce choix. Il y a eu un fort attrait pour la périphérie d'Agen, de Villeneuve-sur-Lot et de Marmande. 

En revanche, pour la partie commerciale, il y avait un enjeu à trouver un outil adapté pour réaliser le portage des rez-de-chaussée commerciaux. C'est là que notre foncière SAS Lot-et-Garonne Développement trouve toute son utilité et contribue à apporter des services aux habitants en redynamisant le commerce de centre-ville.

Pourquoi ce volet de redynamisation du commerce est-il si important ? 

C.G. : La foncière mène une action contre la vacance commerciale dans les villes moyennes. Cette dernière résulte, en partie, de la baisse de population et de l'effondrement du revenu moyen par habitant de ces centres-villes. L'idée est donc de travailler globalement à la requalification des centres-villes pour faire revenir des habitants et pour attirer des ménages avec un plus fort pouvoir d'achat. 

Pour réussir, il faut à la fois réhabiliter les logements grâce à l'action de la SEM 47 et retrouver des commerces grâce à l'action de la SAS Lot-et-Garonne Développement. Rouvrir du commerce suppose aussi de proposer des locaux avec des loyers adaptés.

Pouvez-vous partager quelques exemples de projets de commerce réalisés ?

C.G. : Nous avons mené une action dans la commune de Meilhan-sur-Garonne, qui compte moins de 1 500 habitants, avec l'ouverture d'une épicerie sous enseigne CocciMarket pour pallier le manque de commerces de proximité. Ce projet, d'un montant de 560 000 euros, regroupe deux fonds de commerce (un tabac-presse et une épicerie) dont l'activité économique n'atteignait pas l'équilibre, et offre de nombreux services aux habitants comme des services bancaires, des box de livraison, des machines à laver… 

Ce modèle au service de la revitalisation des campagnes devrait être dupliqué dans d'autres communes rurales, et sera aussi mis en œuvre à Villeneuve-sur-Lot. Dans son centre-ville, un local commercial va également être transformé en restaurant à la suite d’une étude de marché réalisée par la CCI et la Chambre de métiers. C'est une opération de l'ordre de 500 000 euros. Chaque fois que c’était possible, dans les opérations de centre-ville, nous avons sollicité le FRLA (Fonds de restructuration des locaux d'activité) et nous continuerons de demander ces financements pour les prochains projets. 

L'action de la foncière s'oriente aussi vers le développement économique ?

C.G. : En effet, la foncière soutient aussi l'attractivité économique du territoire à travers son activité d'acquisition, de construction, de rénovation et de gestion de bâtiments d'entreprise. Certains industriels sont aujourd'hui mal logés, mais n'ont pas les moyens ou ne souhaitent pas être propriétaires de leur terrain et de leur bâtiment. Dans cette situation, la foncière est une réponse en leur permettant d'être locataires de leur immobilier d'entreprise. Les industriels peuvent ainsi poursuivre leur croissance et se focaliser sur leurs activités de production. La SAS Lot-et-Garonne Développement joue alors un rôle dans le maintien et le développement du tissu industriel qui crée des emplois.

Quels projets industriels avez-vous accompagnés ?

C.G. : Nous avons soutenu l'entreprise Optimum, qui fabrique des portes de placards, dans la construction d'une nouvelle usine à Estillac. Ce projet représentait un investissement de 5,2 M€. Nous avons aidé la Scop (société coopérative de production) Archi'Mède, spécialisée dans l'archivage, dans la construction d'un nouveau bâtiment à Damazan dont l'investissement s'élevait à 2,6 M€. 

Nous avons relogé la Biscuiterie agenaise dans un bâtiment que nous avons acheté et remis aux normes. Il s'agit d'une opération à 1,5 M€. Toujours dans le secteur de l'agroalimentaire, le projet de relogement à Damazan de la société Kinoak représente une enveloppe de 1,5 M€. Ces opérations montrent le besoin des industriels d'avoir accès à des locaux clés en main. 

Comment voyez-vous l'avenir ?

C.G. : Aujourd'hui, nous réfléchissons à une augmentation de capital de la foncière, de l'ordre de 2 M€, car nous sommes très sollicités. Nous avons une dizaine de dossiers à l'étude, à la fois d'industriels et de commerces de proximité. Nous veillons à avoir une diversité d'activités car les petites opérations de centre-ville sont difficiles à équilibrer, en raison des importants travaux à réaliser et de loyers de sortie assez faibles. La diversité d'activités répond à la fois à une demande et limite aussi l'exposition au risque de notre foncière qui reste jeune.

Le périmètre de la foncière pourrait-il s'élargir ?

C.G. : La question du logement pourrait se poser demain même si ce n'est pas la vocation première de la SAS Lot-et-Garonne Développement. Nos cibles prioritaires sont les commerces de centre-ville, les épiceries généralistes en zones rurales et les industriels.

La Banque des Territoires, partenaire de la SEM 47 et des foncières de redynamisation

La Banque des Territoires accompagne la SEM 47 par l'investissement, le prêt et les services bancaires. Elle détient 12 % du capital social de la SEM et a participé à la création de sa filiale Lot-et-Garonne Développement. La SEM 47 bénéficie également de prêts sur fonds d’épargne, de prêts bancaires et d’une convention de partenariat bancaire. 

Plus largement, la Caisse des Dépôts est présente au capital de 98 foncières de redynamisation, soit près de 80 % des foncières créées sous forme de SEM ou de filiales de SEM. Son accompagnement couvre toutes les étapes des projets : ingénierie d'aide à la décision, ingénierie pré-opérationnelle, apports en fonds propres et quasi-fonds propres, prêts sur fonds d’épargne, prêts court et moyen terme, services bancaires et consignations.