Démographie, territoires, logement : une équation de plus en plus déséquilibrée

La transition démographique française se double d'une équation immobilière complexe. Alors que le solde naturel du pays s'apprête à devenir durablement négatif, sous l'effet de l'augmentation des décès de la génération du baby-boom, la demande globale en logements ne faiblit pas. Le phénomène, analysé mercredi 25 mars en commission du développement durable et de l’aménagement à l'Assemblée nationale, impose de revoir en profondeur les politiques d'aménagement face à des besoins qui mutent plus qu'ils ne diminuent.

L'étude sur les besoins en logements publiée l’an dernier par le Service des données et études statistiques (SDES) l'atteste : le besoin en logements pour la période 2020-2050 s’élève à 6,8 millions d’unités, tiré par la fragmentation des modes de cohabitation. "En prolongeant toutes les tendances passées, [...] on aurait 95% [...] des ménages supplémentaires qui seraient des ménages d'une seule personne", indique Béatrice Boutchenik, statisticienne au SDES.

Cette fragmentation se heurte à une forte polarisation territoriale. Les seize zones d'emploi les plus dynamiques du pays, qui regroupent aujourd'hui 30% des ménages, devraient absorber "près de 50% du flux supplémentaire sur 2020-2050". À l'inverse, d'autres territoires comme l’Auvergne verront leur population décliner et leur taux de logements vacants augmenter.

Et cette asymétrie masque des dynamiques démographiques encore plus complexes. Selon une carte présentée par le démographe de l’Institut national d’études démographiques (Ined), Xavier Thierry, certains territoires en déprise (comme la Normandie ou la Lorraine) affichent des taux de fécondité élevés, dépassant parfois 2,3 enfants par femme. "Le paradoxe, c’est que ce sont les territoires où l’on perd des habitants, où la natalité est basse, que la fécondité est forte", observe le chercheur. Autrement dit, la ruralité fait des enfants, mais continue de se vider sous l’effet du vieillissement et des départs, accentuant le décalage entre dynamiques démographiques et besoins en logements.

L’heure de l’urbanisme circulaire

Face à ce double phénomène de concentration métropolitaine et de déprise rurale, le modèle historique de l'étalement urbain atteint ses limites. Et contrairement à certaines idées reçues, ce ne sont pas les métropoles en forte croissance qui artificialisent le plus les sols. Sylvain Grisot, urbaniste, souligne que 60% de la consommation d'espace ont été réalisés dans des territoires en perte d'attractivité ou en décroissance. Cet étalement s'est fait selon lui avec une densité extrêmement faible, de l'ordre de huit logements à l'hectare en moyenne, générant une artificialisation massive qui n'a pas apporté de solution durable pour la vitalité rurale.

Pour l'urbaniste, la réponse réside dans l'"urbanisme circulaire", consistant à intensifier l'usage des bâtiments existants. Le gisement principal se trouve dans le parc immobilier actuel, avec "plus de 7 millions de logements aujourd'hui sous-occupés". Il s'agirait fréquemment de vastes maisons périurbaines, habitées par des retraités dont les enfants ont quitté le foyer, qu'il convient d'adapter pour faciliter la densification douce.

Dans les zones rurales, cette logique d'optimisation implique de "construire le village dans le village", estime l’urbaniste. Plutôt que de bâtir de nouveaux lotissements en périphérie, Sylvain Grisot invite à mobiliser le logement et les rez-de-chaussée vacants dans les centres-bourgs. La réhabilitation de ces immeubles pour y créer par exemple des formes d'habitat partagé pour les seniors permettrait à la fois de répondre au vieillissement et de "ramener de la population à proximité du commerce".

Un virage qui exige néanmoins une révision de la planification locale et des outils d'action publique. L'urbaniste plaide ainsi pour un véritable "plan d'action rural", doté de financements pérennes pour résorber les friches, et d'établissements publics fonciers (EPF) capables de porter des projets de réhabilitation complexes sur le temps long. Il appelle enfin les pouvoirs publics à regarder la réalité démographique en face et à assumer une "décroissance heureuse" pour les territoires en déprise.