Difficultés du commerce de proximité : les sénateurs échouent à trouver un terrain d’entente

"À Lille, où je suis élue, les loyers commerciaux sont si élevés que les commerçants pétitionnent pour s'en plaindre." La sénatrice du Nord Audrey Linkenheld a tenté d’alerter ses collègues, mercredi, sur la situation du commerce local, en défendant une proposition de loi visant à encadrer les loyers commerciaux, sur le modèle de l’encadrement des loyers locatifs rendu possible depuis la loi Alur de 2014. "On parle de décommercialisation comme on parle de désindustrialisation. Le phénomène touche tous les territoires, urbains comme ruraux", a-t-elle déclaré.

"Les associations représentant les collectivités nous pressent d'agir : il faut objectiver les niveaux de loyer et expérimenter des outils complémentaires", a plaidé la sénatrice, en vain. Le texte, qui s’est heurté aux réserves du gouvernement et de la droite, a été rejeté (par 227 voix contre 113). 

Donner plus de pouvoir au maire

Alors que depuis plusieurs mois, les associations d’élus alertent sur les fermetures en cascade et sur les niveaux de loyers devenus dans bien des endroits insoutenables, la sénatrice proposait des mesures radicales : encadrer les loyers commerciaux dans les communes disposant d’une taxe sur les friches commerciales, sur la base d’un indice de référence fixé par le préfet, transférer la taxe foncière du locataire au propriétaire, donner plus de pouvoir au maire pour contrôler les installations de grandes surfaces. Enfin, dans les endroits où la vacance commerciale dépasse les 20%, les maires auraient la possibilité de brandir un droit de préemption forcée pour contraindre les propriétaires à remettre les locaux sur le marché locatif.

Des mesures jugées trop restrictives par la majorité sénatoriale. Alors, pour arrondir les angles, un compromis a été cherché en commission avec la création pour les collectivités qui le souhaitent, d'un "observatoire des loyers commerciaux", afin de garantir plus de transparence. L’idée était aussi de rendre l’encadrement des loyers purement expérimental. Un accord semblait donc à portée de main : "La liberté locale et le droit à l'expérimentation font partie de l'ADN du Sénat. Malgré nos réserves, nous ne souhaitons pas empêcher ceux qui le souhaitent d'expérimenter ce système", avait fait valoir le rapporteur du texte, le sénateur centriste Guislain Cambier, à l'entame des débats. Mais l’opposition du ministre du Commerce, Serge Papin, a sans doute pesé dans la balance.

Un risque de "dissuader les investisseurs"

"À Paris, à La Rochelle, à Toulon, au coeur du Massif central ou d'une forêt vosgienne, tous les maires qui enfilent actuellement leur écharpe se demandent comment faire vivre le commerce de proximité (…). Le constat fait l'unanimité et cette proposition de loi est le fruit du travail d'élus de terrain", a concédé le ministre. Mais selon lui, les solutions ne sont pas les bonnes. "Un plafonnement trop strict peut dissuader les propriétaires de louer. À moyen terme, l'offre de locaux risque de diminuer, aggravant la vacance commerciale au lieu de la réduire. Ensuite, le dispositif, recentré sur la notion de commerce essentiel, accentue la fracture, ouvrant la voie à des applications hétérogènes et à de nombreux contentieux", a-t-il argué. Par ailleurs, la suppression de refacturation de la taxe foncière aux locataires "romprait un équilibre établi de longue date entre locataires et bailleurs" et pourrait "inciter à une hausse des loyers pour compenser les charges des propriétaires". Les mesures proposées risqueraient en outre, selon lui, de "dissuader les investisseurs".

L’an dernier, les maires de Lyon et Bordeaux avaient déjà demandé au Premier ministre à pouvoir expérimenter l’encadrement des loyers commerciaux (lire notre article). Après le vote du Sénat, le débat n’est pas clos puisque, sur la base du courrier des deux élus, la députée écologiste Eva Sas a elle aussi déposé une proposition de loi allant dans ce sens. Parmi de nombreux exemples, elle cite le cas d’une pizzeria d’un quartier touristique de Lyon qui "a vu son loyer quintupler en quelques années, passant de 7.600 euros annuels en 2010 à plus de 36.000 euros en 2017" et qui a dû cesser son activité, laissant des locaux vacants pendant six ans. Elle va plus loin que la sénatrice socialiste en souhaitant permettre au locataire d’engager en cours de bail "une action en diminution de loyer, susceptible de conduire à la restitution par le bailleur des loyers indûment perçus"…

Réformer la taxe sur les locaux vacants

La nécessité d'agir sur les loyers figurait déjà dans le rapport de Frédérique Macarez, maire LR de Saint-Quentin (Aisne), Dominique Schelcher, PDG de Coopérative U, et Antoine Saintoyant, directeur de la Banque des Territoires, sur "L’avenir du commerce de proximité dans les centres-villes et les quartiers prioritaires de la politique de la ville", remis au gouvernement au mois de novembre (lire notre article). On y retrouvait l'idée de créer des "observatoires locaux des loyers commerciaux" pour "objectiver la réalité des loyers pratiqués". Sans aller jusqu'à parler d'encadrement des loyers, les auteurs suggéraient "un mécanisme de régulation des loyers et d’encadrement des charges" dans les zones en difficulté, "en conditionnant par exemple les aides publiques à la rénovation à un engagement de modération des bailleurs".

Une autre difficulté est mise en lumière dans ce rapport : les grandes marques du prêt-à-porter qui ont dû fermer ces dernières années payaient généralement leurs loyers très cher, à des niveaux que les éventuels repreneurs ne peuvent plus se permettre. Les trois rapporteurs suggéraient de s'attaquer à une niche fiscale qui consiste pour les propriétaires de plusieurs biens à laisser vacant un local pour constituer un "déficit foncier". Leur réponse consistait à réformer la taxe sur les locaux commerciaux vacants (aussi appelée "taxe sur les friches commerciales") aujourd’hui peu opérante, en ramenant son délai d’application à six mois et en conditionnant les possibilités d’exonération à une baisse des loyers. "Nous reprenons d'ores et déjà neuf des trente recommandations du rapport", a redit Serge Papin, mercredi, devant les sénateurs. Or parmi ces neuf mesures figure justement la réforme de la taxe sur les friches dont on est sans nouvelle depuis l’automne.

Deux missions parlementaires

Là encore l’initiative pourrait venir des parlementaires. Le député LFI Damien Maudet propose dans une autre proposition de loi de rehausser les taux de la taxe sur les friches commerciales pour la rendre plus incitative et de réduire la durée de vacance à 6 mois avant application de la taxe. Il entend réduire les possibilités d’échapper à la taxe et ouvrir le droit de préemption par la mairie aux locaux assujettis à la taxe sur les friches commerciales et vacants depuis plus de vingt-quatre mois.

Parti en croisade contre les plateformes asiatiques, Serge Papin a assuré, mercredi, prendre le problème de la trésorerie des commerces à bras le corps. Il a rappelé que le projet de loi Simplification de la vie économique comporte deux "réponses fortes" : la mensualisation des loyers et le plafonnement des dépôts de garantie à trois mois de loyer, avec obligation de restitution rapide. Seulement ce texte "est à l’arrêt", a souligné Audrey Linkenheld, rappelant l’urgence de la situation.

Le travail parlementaire ne fait peut-être que commencer. Le Sénat a lancé le 4 février une mission d'information sur "la décommercialisation", confiée à Marie-Lise Housseau (Union centriste), Patrick Chaize (LR) et Philippe Grosvalet (PS). Au même moment, l’Assemblée a chargé les députés Laurent Lhardit (PS) et Jean-Pierre Vigier (LR) de plancher sur "l’avenir des commerces de proximité". Reste à savoir si toutes ces initiatives ont une chance de voir le jour dans un agenda qui se bouscule.