Éclairages n°36 : transformer des bâtiments non résidentiels en logements, quel potentiel ?
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Face à la pénurie de logements dans de nombreux territoires et à l'augmentation des surfaces tertiaires vacantes, la transformation de bâtiments non résidentiels en logements suscite un intérêt croissant. Bureaux, commerces, hôtels, bâtiments publics ou encore locaux agricoles : ces actifs peuvent-ils contribuer à produire davantage de logements et renforcer l'offre de logement, y compris sociaux ? Pour nourrir cette analyse, la Banque des Territoires s'est appuyée sur un programme de recherche mené avec la Chaire Le Logement Demain, consacré aux transformations de bâtiments non résidentiels en logements. En étudiant plus de dix ans d'opérations réalisées en France, ce travail apporte un éclairage inédit sur les dynamiques à l'œuvre, les facteurs de faisabilité et les perspectives de développement de cette filière.
Réutiliser des bâtiments vacants pour créer de nouveaux logements
Dans de nombreux territoires, le manque de logements coexiste avec des bureaux, commerces ou bâtiments publics vacants qui ne trouvent plus leur usage. Réutiliser ces espaces permet de créer de nouveaux logements sans mobiliser de nouveaux espaces fonciers. La Chaire Le Logement Demain montre que cette dynamique prend de l'ampleur partout en France et contribue déjà à la production de plusieurs milliers de logements. Pour les collectivités, c'est aussi un moyen de redonner une utilité à des bâtiments vacants tout en répondant aux besoins des habitants.
Des projets concrets pour faire évoluer nos villes
Transformer un ancien immeuble de bureaux en logements, réhabiliter un hôtel inoccupé ou reconvertir un bâtiment public demande de réunir plusieurs conditions : un emplacement adapté, un bâti compatible avec l'habitation et un équilibre économique viable. Lorsque ces critères sont réunis, ces opérations permettent d'accélérer la création de logements et de redonner vie à des lieux en mutation. La première couronne francilienne concentre aujourd'hui une part importante de ce potentiel, mais de nombreuses zones urbaines, périurbaines et rurales sont également concernées.
Anticiper les besoins futurs avec des bâtiments plus flexibles
L'étude invite aussi à concevoir des bâtiments capables d'évoluer au fil du temps. Dès leur construction, certains immeubles peuvent être pensés pour accueillir différents usages selon les besoins du territoire. Cette approche facilite ensuite la transformation d'un immeuble de bureaux en logements ou l'adaptation d'un bâtiment à de nouvelles activités. En limitant les démolitions, en prolongeant la durée de vie du bâti existant et en favorisant la sobriété foncière, elle apporte une réponse concrète aux enjeux d'aménagement et d'évolution des territoires.
- Type : Etude
Les chiffres clés
- 241 800 logements créés par transformation de bâtiments d'activité entre 2013 et 2023* ;
- 122 900 logements issus de bâtiments tertiaires sur la même période* ;
- 15 000 à 25 000 logements par an de potentiel estimé à moyen terme* ;
- 14 851 logements sociaux recensés dans le cadre de l'AMI PHB 2.0 Transformation écologique.
*Données issues de la Chaire Le Logement Demain financée par la Banque des Territoires et l'Institut pour la recherche de la Caisse des Dépôts et Consignations
