Immobilier commercial : les loisirs indoor ont le vent en poupe

Escalade, escape games, karting, parcs de jeux, cinéma, padel ou trampoline... Dans un livre blanc publié le 17 mars 2026, en amont du Salon de l'immobilier des espaces commerciaux (Siec) qui se tiendra les 10 et 11 juin 2026, la Fédération des acteurs du commerce et des territoires (Fact) analyse les grandes tendances du moment, au premier rang desquelles : le développement des loisirs "indoor", considérés comme "le nouveau pilier des lieux commerciaux". Ces activités "ne sont plus un simple complément d'offre mais redessinent en profondeur l'attractivité des espaces commerciaux et deviennent un pilier de la transformation de centres-villes comme des centres commerciaux", détaille le document. Le volume d’opérations livrées en 2025 parle de lui-même  : +51% par rapport à 2024, et même +103% comparé à 2023, selon les données Newmark. "Ces projets représentent désormais près de 30% de la production totale en m2 d’ensembles commerciaux en France", précise la Fact. Côté chiffre d'affaires, la progression est nette : 43,8% des opérateurs de loisirs indoor réalisent entre 500.000 et 1 million de chiffre d'affaires en 2025, contre 40,6% en 2024. Ils sont 31,3% à faire entre 200.000 et 500.000 euros de chiffre d'affaires, soit la même proportion qu'en 2024. 

Le livre blanc montre une montée en intensité de la concurrence sur certains bassins de vie déjà bien équipés. Parallèlement le secteur se professionnalise (marketing digital, data, sécurité…) et les opérateurs investissent dans des "expériences capables de créer de la récurrence, de l’émotion et de l’engagement" avec des loisirs "augmentés et immersifs", des formats sociaux et favorisant la revisite, une intégration plus forte de l'événementiel…

Des sites multi-activités qui ont la côte

Parmi les acteurs du secteur : des opérateurs mono-thématiques mais aussi des opérateurs multi-concepts (Hall U Need, Speedpark, Monkey, Smile World…) qui proposent plusieurs expériences sur un même site. "Cette hybridation devient une réponse directe aux attentes des consommateurs : variété, immersion, sociabilité", indique le document. Les résultats en termes de chiffre d'affaires montrent un véritable avantage pour ces sites multi-activités, avec des hausses de plus de 20% entre l'été 2024 et l'été 2025 pour ces derniers. 

Au niveau géographique, on voit à la fois l'émergence de projets de grande ampleur, en périphérie principalement, et l'essor de concepts plus compacts en centre-ville, certains opérateurs optant pour des stratégies hybrides avec un site de destination et des formats de proximité pour sécuriser leur présence territoriale.

Le rattrapage des licences en France

Autre grande tendance identifiée par la Fact : les produits et espaces de marques ou sous licences, comme Oui-oui, C'est pas sorcier, Barbie ou encore Disney. En France, ce secteur représente 7,9 milliards de dollars de ventes pour un marché mondial estimé à 369,6 milliards de dollars selon la dernière étude Global Licensing Industry Study de Licensing International. La progression en France est impressionnante : près de 5% entre 2023 et 2024, supérieure à la croissance mondiale. "Cette dynamique suggère un véritable rattrapage, dans un pays où la licence gagne en maturité et en structuration", insiste le document. Parmi les domaines dans lesquels cela fonctionne le mieux : le jouet, dont la performance se concentre surtout autour de Pokémon et de Lego, locomotives du marché, mais aussi le sport, porté notamment par les Jeux olympiques de Paris, et l'expérientiel (des expériences immersives construites à partir de la réalité virtuelle).

La recomposition en cours du commerce spécialisé qui est à la baisse

Enfin, la troisième tendance concerne la recomposition structurelle en cours au sein du commerce spécialisé face à une tendance baissière amorcée avant la crise sanitaire en centre-ville comme en galerie marchande. Certains secteurs restent des moteurs de croissance, c'est le cas de la culture et du jouet, des loisirs et du fitness, alors que d'autres sont largement à la baisse (restauration, équipement de la maison, beauté parfumerie, …). Et la prime est donnée à des emplacements qui cumulent flux et usages : les zones de transit comme les gares, pôles multimodaux, aéroports. Dans ces zones, la fréquentation a quasiment retrouvé son niveau d'avant crise Covid, avec le retour du tourisme. La vacance commerciale, "bien que préoccupante, ouvre de nouvelles opportunités tant qu'elle est maîtrisée, assure le livre blanc, elle favorise des renégociations de loyers" et permet "localement un renouvellement de l'offre marchande et rend de nouveau accessibles certains emplacements premium, notamment en centre-ville".

Accueillir des usages performants

En matière de loyers toujours, le document indique qu'en 2025, pour la première fois depuis 2020, l'indice des loyers commerciaux (ILC) a montré une stabilisation et même une légère baisse en fin de période. Cet indice devrait rester stable en 2026, mais la note indique qu'il a augmenté de près de 20% depuis 2020. "Combinée à un écrasement des marges, cette augmentation a fortement tendu les taux d'effort des enseignes", signale le livre blanc. A noter aussi : les grands projets deviennent plus rares depuis 2019, l'idée étant de faire moins mais mieux, pour respecter l'objectif du Zéro artificialisation nette (ZAN). L'intelligence artificielle s'impose aussi comme un outil opérationnel à part entière pour l'optimisation des stocks, le pilotage de la supply chain, la personnalisation de la relation client, la réduction des coûts de création visuelle et marketing notamment. "En 2026, la valeur d'un actif commercial ne se mesure plus uniquement à sa surface ou à son loyer facial mais à sa capacité à accueillir des usages performants", indique la note, avec un enjeu majeur pour les foncières, aménageurs et collectivités : la nécessité de concevoir des lieux capables d'évoluer avec les stratégies des enseignes et les attentes des consommateurs.

Entre consommation sous contrainte et concurrence intense, l'année  2026 "ne sera pas simple", prévient la Fact. "Le commerce se vivra autant qu'il se consommera", résume-t-elle.