La progression de la vacance commerciale ralentit, surtout dans les villes moyennes

Près de la moitié des villes françaises de 50.000 à 100.000 habitants ont réussi à réduire leur taux de vacance commerciale entre 2019 et 2024. C'est ce qu'indique l'étude de la Fédération des acteurs du commerce dans les territoires (Fact), publiée le 1^er décembre 2025. L'étude a été menée à partir des données de l'Urssaf, de l'Insee et de la Fédération du e-commerce et de la vente à distance (Fevad) et d'une analyse ciblée sur les 155.000 emplacements commerciaux situés dans les centres-villes des 355 communes de France suivies par Codata, observateur de référence de l'offre commerciale dans les sites commerciaux.

Ces villes moyennes - cibles du programme Action coeur de villes - sont parvenues à stabiliser leur taux de vacance à 10,8% contre 10,6% en 2019. Selon Christophe Noël, délégué général de la Fact, c'est "la preuve que la mobilisation des collectivités, soutenues par l’Etat et les acteurs du commerce, commence à produire des effets très positifs. En agissant sur tous les leviers d’attractivité que les centres-villes peuvent activer, ces villes renforcent  ou retrouvent leur rôle de centralité".

Plus globalement, l'étude indique que 37% des villes françaises ont réduit leur vacance commerciale durant cette période (contre 12% seulement entre 2014 et 2019). Le phénomène est en revanche plus compliqué pour les grandes villes. Celles de plus de 100.000 habitants ont subi une accélération de la hausse de leur taux de vacance. Leur niveau moyen reste cela dit très inférieur à la moyenne nationale : 8,7% contre 11% pour les villes analysées.

La vacance commerciale en centre-ville s'est fortement ralentie

Hors Ile-de-France, la vacance commerciale en centre-ville continue de progresser mais elle s'est fortement ralentie lors de la dernière mandature. Elle augmente de 1 point de pourcentage entre 2019 et 2024 contre 3,2 points pendant le précédent mandat. C'est l'inverse pour l'Ile-de-France : l'augmentation se poursuit plus fortement (+2,6% contre +1,5% lors de la précédente mandature).

L'étude précise que ni l'évolution démographique des villes, ni l'offre d'hébergement touristique, ni même la présence plus ou moins forte d'enseignes nationales, ne jouent sur ces chiffres. Elle étudie les leviers qui peuvent participer à une évolution positive de la vacance. Pour cela, la Fact a dressé un palmarès, par strates de population, des dix villes qui ont affiché la plus forte baisse de la vacance commerciale entre 2019 et 2024. Et pour les villes les plus en pointe de ce côté - celles entre 50.000 et 100.000 habitants -, c'est Cagnes-sur-Mer (Alpes-Martimes) qui est au premier rang, suivie par Lorient (Morbihan) et Asnières-sur-Seine (Hauts-de-Seine).

La constante pour réussir : une offre alimentaire surreprésentée

Au sein de cette catégorie, dont 48% ont réduit leur taux de vacance, l'étude signale que celles qui ont de meilleurs résultats en matière de vacance comportent bien plus de commerces alimentaires (12,9%) que les autres (8%). "Un écart tout à fait considérable qui montre qu'une offre importante de commerces de bouche est un signe déterminant de vitalité commerciale", explique le document. Elles ont aussi moins de magasins d'habillement que les autres (12,7% contre 17,5%), plus de magasins d'équipement de la maison et davantage d'agences immobilières et de services médicaux.

Dans la catégorie des villes de moins de 25.000 habitants, Redon (Ille-et-Vilaine), Château-Gontier-sur-Mayenne (Mayenne) et Mayenne (Mayenne) forment le trio gagnant. Ces villes, qui ont mieux réussi à faire baisser leur taux de vacance, disposent d'une offre de restauration assise bien plus importante que les autres (6,6% contre 3,6%), d'une offre en banques et assurances plus modérée, et d'une offre d'habillement/chaussures plus riche. "Si ce secteur est notoirement en déclin à l'échelle nationale, réussir à conserver une offre significative en prêt-à-porter contribue à la complétude de l'offre proposée par ces petites villes", détaille la note. L'offre alimentaire de proximité est aussi surreprésentée, tout comme l'offre de cadeaux/bijoux et de décoration. 

La diversité de l'offre commerciale levier pour les villes de moins de 25.000 habitants

"En synthèse, ce qui caractérise les villes de moins de 25.000 habitants au taux de vacance le plus bas, c'est la diversité de leur offre commerciale, souligne l'étude, ces villes sont très exposées au risque de fermeture des réseaux bancaires et d'assurances".

Pour les villes de 25.000 à 50.000 habitants, Etampes (Essonne), Vichy (Allier) et Montigny-le-Bretonneux (Yvelines) sont les gagnantes, grâce encore une fois à la présence plus forte de magasins alimentaires, de restauration assise et d'agences immobilières. Cette dernière activité "parfois critiquée, car jugée peu contributive à l'animation urbaine, est en revanche certainement un marqueur du dynamisme du marché de l'immobilier", souligne la Fact.

Enfin, dans la catégorie des villes de plus de 100.000 habitants, Besançon (Doubs), Montreuil (Seine-Saint-Denis) et Brest (Finistère) remportent la mise. Les leviers : la présence moins importante de cafés/hôtels/restaurants, davantage de magasins traditionnels de prêt-à-porter et de chaussures et, comme pour toutes les catégories de ville, la surreprésentation de l'offre alimentaire de proximité et d'agences immobilières.

Plus de 600.000 emplois créés en dix-huit ans

Au-delà de la vacance commerciale, l'étude analyse le poids en termes d'emplois du secteur commerce et restauration dans les centres-villes. Plus de 600.000 emplois ont été créés dans ce domaine en 18 ans, avec une forte hausse entre 2006 et 2024 : +26% contre +13% pour l'emploi total. A noter toutefois : les effectifs augmentent bien plus vite que le nombre des établissements (+12%). "Le commerce a créé des emplois dans tous les départements métropolitains depuis 2006", indique l'étude, avec une dynamique toutefois contrastée : les territoires littoraux et du sud sont en forte croissance tandis que ceux de la "diagonale du vide" sont en net retrait de la tendance nationale.

"L’évolution de ces deux dernières années est toutefois plus préoccupante, alors que l’essor des plateformes d’e-commerce asiatique concurrence dangereusement certains secteurs", souligne la Fact.

Les activités les plus créatrices d'emplois entre 2019 et 2024 sont la restauration rapide, la restauration traditionnelle, les boulangeries, les supermarchés, l'alimentation générale, et bien plus loin les autres équipements du foyer, les pharmacies et l'optique. A l'inverse, les domaines qui perdent le plus d'emplois sont l'habillement, les hypermarchés, les chaussures, la coiffure, les agences de voyage et les surgelés.

"La transformation du commerce est rapide, constate la Fact, investisseurs et pouvoirs publics doivent intégrer ces tendances pour faciliter l'adaptation des locaux commerciaux et la mutation de l'offre". Et qu'en est-il par rapport aux autres secteurs ? "En moyenne, quelle que soit la taille des agglomérations, le commerce et la restauration ont créé plus d'emplois que l'ensemble du secteur privé", montre l'étude, qui met aussi en avant la très faible contribution à l'emploi des opérateurs de vente à distance, et le poids de moins en moins important des grands magasins et de l'équipement de la personne qui ne "pèsent" plus que 6,5% du total des emplois du commerce.