Logement : deux Pinel pour le prix d'un, améliorations pour "Louer abordable", statu quo pour le PTZ

Emmanuelle Wargon continue d'égrener les mesures, nombreuses, relatives au logement dans le projet de loi de finances (PLF) pour 2022. Après une succession d'annonces partielles ou fragmentaires, la ministre déléguée chargée du logement tenait, le 15 novembre, une conférence de presse consacrée aux dispositions du PLF. Celle-ci permet notamment d'en savoir davantage sur le Pinel+ ou super Pinel, ainsi que sur la refonte du dispositif "Louer abordable". La ministre a également apporté des précisions sur la réforme du PTZ (prêt à taux zéro).

L'annonce la plus attendue concerne l'évolution du dispositif Pinel de soutien à l'investissement locatif, qui fait l'objet de critiques récurrentes depuis plusieurs années. Il était déjà acquis que le Pinel, lancé en 2014, serait prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, Emmanuelle Wargon l'ayant annoncé, il y a cinq semaines, au micro de BFM Business (voir notre article du 8 octobre 2021). De même la perspective d'un "Pinel+" était déjà esquissée, mais sans précisions sur son contenu (voir notre article du 31 août 2021). Lors de sa conférence de presse, la ministre a expliqué que deux Pinel sont appelés à coexister provisoirement. Ce dédoublement sera mis en œuvre à partir de 2023. Le Pinel "classique" subsistera, mais avec des réductions d'impôt nettement moins attractives. Les avantages fiscaux seront diminués dès 2023, puis à nouveau en 2024, avant la disparition du dispositif au 31 décembre 2024. De 12%, 18% et 21% (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 ou 12 ans, ils seront ramenés respectivement à 10,5%, 15% et 17,5% en 2023, puis à 9%, 12% et 14% en 2024.

Pour sa part, le Pinel+ devrait bénéficier, "à titre dérogatoire", du maintien des taux actuels, mais à des conditions beaucoup plus contraignantes. Deux cas de figure donneront droit au Pinel+ : d'une part, l'investissement dans des logements locatifs situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) et, d'autre part, l'investissement dans des logements "allant plus vite et plus loin en matière de règlementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d'usage".

Première entrée en scène pour "Habiter la France de demain"

Ces critères de qualité d'usage sont tirés du rapport Girometti-Leclercq sur la qualité des logements (voir notre article du 9 septembre 2021) et de la démarche "Habiter la France de demain", qui reprend certains des critères issus de ce rapport (voir notre article du 15 octobre 2021). Parmi les critères prévus figurent ainsi une surface minimale par type de logement (28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 62m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5), la présence systématique d'un espace extérieur (balcon notamment ce qui, en pratique, est déjà le cas de 80% des logements neufs) et une double exposition à partir du T3 (appartement traversant). À travers la condition relative à la surface minimale, il s'agit de lutter contre la tendance au "rétrécissement", notamment dans les petits logements. Le décret précisant ces différents critères devrait être publié avant la fin de 2021.

Il reste à savoir si le Pinel+ trouvera son public, dans la mesure où il s'agit en fait du Pinel actuel assorti de conditions plus drastiques. En outre, nombre d'investisseurs achètent un logement en Pinel dans la perspective de le récupérer pour eux mêmes ou leurs enfants au terme de la période obligatoire de mise en location à loyers plafonnés. Mais rien ne dit que ces investisseurs, généralement plutôt aisés, seront attirés par la perspective d'installer leurs enfants dans un QPV. Interrogée sur BFMTV, Emmanuel Wargon a par ailleurs indiqué que "ce que deviendra le Pinel après 2024 n'est pas décidé" (entendre ce que deviendra le Pinel+).

"Louer abordable" plus en phase avec la réalité du marché

Pour sa part, le dispositif "Louer abordable" a vocation à remettre sur le marché locatif des logements actuellement vacants, en incitant les propriétaires à les louer à des prix abordables en contrepartie de réductions d'impôt. Emmanuelle Wargon estime entre 200 et 300.000 le nombre des logements réellement vacants depuis deux ans et plus dans les zones tendues. Lancé par Emmanuelle Cosse – aujourd'hui présidente de l'USH – en février 2017, le dispositif semble aujourd'hui s'essouffler faute d'adéquation à la réalité dans les plafonds imposés (trop bas dans les zones tendues et trop élevés dans les zones détendues). Le nombre de logements conventionnés serait ainsi passé de 150.000 à 110.000 depuis 2017.

Emmanuelle Wargon a donc explicité ce qu'elle entend par sa volonté d'aligner le dispositif sur l'amendement Coluche, qu'elle a déjà évoqué à plusieurs reprises. Plutôt que de faire référence à des loyers plafonds, la réduction d'impôt devrait à l'avenir être directement proportionnelle à la réduction de loyer pratiquée par rapport au prix moyen sur la ville ou le quartier considéré (donnée désormais bien connue grâce à la multiplication des observatoires des loyers). Par exemple, une réduction de loyer de 15% par rapport au prix du marché donnerait lieu à une réduction d'impôts de 15% sur les revenus fonciers du bailleur (ce qui revient à compenser l'effort de ce dernier). La compensation pourrait même être légèrement progressive, avec une réduction de 35% pour une baisse de loyer de 30%. En outre, le bailleur qui met un logement vacant sur le marché locatif bénéficierait d'une déduction supplémentaire de 15% s'il confie la gestion de son bien à une agence immobilière à vocation sociale (qui assure en outre un accompagnement des locataires).

PTZ : l'annonce d'une non-réforme

Sur le PTZ, l'annonce a finalement été celle d'une... non-réforme. Si la prolongation du prêt à taux zéro jusqu'au 31 décembre 2023 était déjà connue (voir notre article du 8 octobre 2021), il était en revanche envisagé de calculer le droit au PTZ sur les revenus de l'année en cours et non plus sur ceux de l'année N-2 (ce qui rappelle beaucoup la logique des APL en temps réel). Mais la réforme est finalement abandonnée, Emmanuelle Wargon jugeant sa mise en œuvre "trop compliquée". Comme dans le cas de la contemporanéisation des APL, elle aurait en outre réduit, l'année d'application de la réforme, le nombre d'accédants à la propriété susceptibles d'en bénéficier, en raison de la progression régulière des revenus dans la plupart des ménages.

Enfin, Emmanuelle Wargon a rappelé également plusieurs mesures récemment annoncées ou adoptées, comme le coup de pouce pour l'éco-PTZ introduit par amendement (voir notre article du 15 novembre 2021) ou la prolongation des dispositifs Censi-Bouvard et Denormandie dans l'ancien (voir notre article du 9 novembre 2021).

 

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