Rénovation énergétique du logement social : les bailleurs anticipent le calendrier DPE

Les OLS anticipent le DPE et misent sur l’innovation durable

La SNBC prévoit le classement de l’ensemble des logements dans les catégories A, B ou C (avec de très bonnes performances thermiques) d’ici à 2050. Pour atteindre cet objectif, la loi Climat et Résilience, promulguée le 22 août 2021, entend éradiquer les logements de classe E, F et G à moyen terme, d’ici à 2034.

D’après les estimations de la Banque des Territoires et compte tenu du stock de logements sociaux peu performants au 31 décembre 2024, le secteur HLM devra réhabiliter d’ici 2034 20 % de son parc (soit 900 000 logements) et, d’ici 2050, plus de 4 millions de logements. Ce sont ainsi près de 90 000 logements sociaux occupés hors logement-foyer qui devraient être réhabilités annuellement sur 10 ans pour atteindre d’ici 2034 les objectifs énergétiques de la loi Climat et Résilience, et ce sont près de 160 000 logements sociaux occupés hors logement-foyer qui devraient être rénovés chaque année sur 25 ans pour atteindre d’ici 2050 la neutralité carbone conformément à la feuille de route de la SNBC. 

Si l’objectif est ambitieux, les bailleurs ont déjà largement pris en main le sujet : au 1er janvier 2025, seuls 1 % des logements sociaux étaient classés G et 3 % classés F.

Si le parc social national affiche encore un faible pourcentage de logements notés A, les classes moins énergivores progressent. Au 1er janvier 2025, on compte : 

• 14 % de logements sociaux classés E au DPE ; 
• 35 % de logements sociaux classés D au DPE ; 
• 43 % de logements sociaux classés C au DPE ; 
• 3 % de logements sociaux classés B au DPE.

On observe qu’avant même les premières interdictions de mise en location, la plupart des OLS ont envisagé la contrainte du DPE comme une opportunité patrimoniale. Un meilleur DPE augmente la qualité du patrimoine avec un plus grand confort thermique, et garantit aux locataires un « reste à vivre » décent, car une classe performante induit moins de dépenses énergétiques. De plus, en optimisant les investissements alloués à la rénovation, les OLS préservent leur capacité d’investissement dans la construction. 

Par ailleurs, les bailleurs sociaux et les collectivités locales voient désormais plus loin que le DPE, avec une réelle volonté d’innover sur les chantiers. La tendance n'est plus seulement à la rénovation énergétique, mais à la décarbonation globale des projets. Une évolution vertueuse, au-delà du simple respect des obligations légales.

On observe en effet une utilisation croissante de matériaux biosourcés comme le bois, le chanvre ou la paille, qui stockent le carbone durant leur phase d'utilisation. Toutefois, ce pouvoir de stockage doit être évalué au regard du bilan carbone général du produit : pour garantir qu'un matériau biosourcé est réellement plus écologique qu'un produit classique, il est nécessaire de procéder à une Analyse du Cycle de Vie (ACV) complète¹. Cela permet de s'assurer que ses étapes de fabrication, de transport ou de mise en œuvre ne consomment pas plus d’énergie et ne génèrent pas plus de pollutions sur l'ensemble de son cycle de vie. En parallèle, les logiques d'économie circulaire se généralisent. Lors des déconstructions, les matériaux ne sont plus simplement jetés, mais triés et réemployés sur d'autres chantiers.

^{1 Tout comprendre : les produits biosourcés, ADEME, page 16.} 

Rénovation énergétique ou nouvelles constructions : le dilemme budgétaire des bailleurs sociaux 

Les budgets des bailleurs sociaux sont déjà fortement impactés par la hausse du prix du foncier, des matériaux de construction. De plus, cet argent investi dans les travaux de rénovation impacte le budget de construction de nouveaux logements dans un contexte où plus de 2,6 millions de personnes sont en attente d'un logement social à la fin de l’année 2024.

Considérant leurs contraintes de budget, l’amélioration du DPE oblige les bailleurs sociaux à analyser précisément chaque bâtiment pour choisir la solution la plus viable :

• la rénovation globale : privilégiée pour les grands ensembles immobiliers, lorsque les économies d'énergie réalisées justifient le coût des travaux ; 
• la démolition-reconstruction  : lorsque la structure d'un bâtiment ancien rend l'isolation impossible ou hors de prix, il devient parfois plus rentable à long terme de détruire pour reconstruire.

Établir un plan stratégique de rénovation thermique : un enjeu central pour les OLS 

Pour améliorer le DPE de leurs biens, les OLS ont mis en place un véritable plan d’investissement, au lieu d’effectuer les rénovations thermiques au cas par cas. Pour soutenir ces stratégies, la Banque des Territoires met à disposition l’outil PrioRéno, conçu pour aider les bailleurs à structurer leur stratégie de rénovation et d'adaptation au changement climatique.

Outil d’aide à la décision pour les OLS, PrioRéno agrège, pour l’ensemble du parc immobilier concerné, un ensemble de données sur une cartographie spécifique. Sont ainsi exploitées les données de consommation énergétique, les étiquettes énergie, l'exposition aux aléas climatiques… Autant d’informations mises en perspective sur un support clé en main.

L’accompagnement de PrioRéno s’effectue ensuite sur trois axes. Une fois le diagnostic établi, les interventions de rénovation nécessaires sont listées et priorisées. L’axe de priorisation permet de déterminer les enjeux d’amélioration du DPE à court, moyen et long terme. Le dernier axe, le pilotage, consiste enfin à définir et suivre la stratégie de rénovation mise en œuvre. PrioRéno permet ainsi de déployer l’ensemble des actions à mener sur le parc, mais aussi d’optimiser les financements.

Financements et synergies locales au cœur de la réussite des projets de décarbonation 

Pour déployer ces stratégies, les OLS peuvent s'appuyer sur les solutions de financement proposées par la Banque des territoires, à savoir l’Éco-prêt, le Prêt à l’amélioration de l’habitat (PAM) ou le prêt Adapteo, qui soutient le passage aux énergies décarbonées. 

Par ailleurs, l’interdépendance avec les collectivités locales permet de renforcer l'impact des stratégies énergétiques initiées par les bailleurs sociaux. Par exemple, lorsqu'une collectivité choisit de développer un réseau de chaleur urbain décarboné, via biomasse ou géothermie, les logements sociaux qui y sont raccordés voient leur DPE s'améliorer. Et ce, sans engager de travaux lourds et coûteux sur le bâti.

Cette synergie locale se retrouve également dans la gestion des projets plus complexes. Lorsque la structure d'un bâtiment nécessite une réhabilitation lourde, les bailleurs peuvent en effet activer des outils spécifiques, comme le dispositif Seconde vie, avec l’appui de la Banque des territoires.

Conçue comme une alternative écologique à la démolition-reconstruction, cette solution finance des réhabilitations lourdes, avec pour objectif de donner au bâtiment une longévité équivalente à celle d'une construction neuve. Alternative plus écologique à la démolition-reconstruction, elle génère moins d’émissions polluantes et améliore significativement la qualité de vie des habitants.