Transformation de locaux tertiaires en logements : l’alchimie complexe d’une filière en quête de modèle

L’équation de départ est brutale. Si la volonté de transformer la ville sur elle-même fait consensus, le "frémissement" du marché reste lent et les réserves des opérateurs palpables. Pourquoi ? Parce que transformer coûte cher, souvent plus cher que démolir et reconstruire, et que la rentabilité, clé de voûte des détenteurs d’actifs tertiaires, est rarement compatible avec le modèle économique du logement social.

Le nœud gordien de la transformation reste le prix d’acquisition. Mardi 3 février, au cours d’un débat organisé sur le sujet par le Réseau des acteurs de l’habitat, le diagnostic est posé sans détour : il est indispensable de faire bouger les détenteurs d’actifs pour qu’ils acceptent une dépréciation de leur bien. Si les brokers proposent désormais de nombreux biens à la vente, Amaury Pinchon, responsable du service logement social et réaménagement de la dette à la direction des prêts de la Banque des Territoires, confirme qu'il subsiste une "vraie difficulté de prix" qui bloque encore les bailleurs. Son espoir ? Que la "bulle tertiaire se dégonfle" enfin pour générer de réelles opportunités.

Or, les propriétaires de bureaux vides préfèrent souvent attendre des jours meilleurs ou une reconversion tertiaire plutôt que de brader leurs biens à des bailleurs sociaux. "Force est de constater qu'il y a beaucoup d'opérations qui ne sont pas rentables", tranche Maxime Bitter, directeur général de Lille Métropole Habitat, rappelant qu’on ne peut changer de modèle sans un accompagnement fiscal puissant qui fait aujourd'hui défaut.

La "violence" réglementaire comme levier de négociation

Face à ce blocage, la puissance publique doit-elle sortir les muscles ? C’est la stratégie assumée à la métropole de Lille. Pour équilibrer une opération de 20.000 m² près de la citadelle, l’organisme n’a pas hésité à être "un peu violent" en utilisant l’arme atomique du plan local d’urbanisme (PLU) : le classement en emplacement réservé logement (ERL).

La mécanique est implacable : en imposant 45% de logement social et 20% d’accession sur la parcelle, la valeur spéculative du bien s’effondre instantanément. "L'actif a fait pouf !", résume Maxime Bitter. C’est cette "violence" planificatrice qui permet de ramener le prix à un niveau compatible avec la production de logements abordables. Christophe Bazile, maire de Montbrison et président de Loire Forez agglomération, confirme que l'alignement des politiques publiques est indispensable : sans une volonté politique forte de financer les déficits ou de tordre le marché, l’équation est insoluble.

Loin des tours de bureaux des métropoles, la commune de Loire offre un autre visage de ce combat. Christophe Bazile y affronte un paradoxe étonnant : une ville de 16.000 habitants au commerce florissant (400 boutiques), mais surmontée d'étages "fantômes". Ici, la rente commerciale du rez-de-chaussée suffit aux propriétaires, qui laissent les étages à l'abandon faute d'incitation économique à rénover. Les outils fiscaux classiques, comme la taxe sur la vacance, s'avérant trop faciles à contourner, le maire n'a d'autre choix que de passer en force via la déclaration d'utilité publique (DUP). Une guerre d'usure contre le droit de propriété pour "aller chercher les logements" qui engage la ville sur un temps long, "minimum dix ans", bien au-delà des rythmes électoraux classiques.

La "turbine financière" : sauver le social par le privé

Parce que faire baisser le prix du foncier ne suffit pas toujours, et pour que les comptes ne virent pas au rouge, les opérateurs doivent faire preuve d'une ingéniosité nouvelle : la mixité programmatique. Ou comme Maxime Bitter l’appelle, la "turbine financière".

Le principe ? Intégrer dans l’opération des programmes rentables — parkings, résidences étudiantes, surfaces commerciales — pour subventionner la part déficitaire du logement social (PLAI). À Paris, Aude Debreil, présidente du directoire de Grand Paris Habitat, cite l’exemple d’une surélévation accueillant un restaurant en rooftop : c’est ce loyer commercial élevé qui permet d'équilibrer l'opération. On ne construit plus simplement des HLM, on tricote des montages financiers complexes où chaque mètre carré doit trouver sa justification économique.

Pas de magie, que de la dentelle technique

L’autre douche froide pour les idéalistes de la transformation est technique. "Il n’y a pas de magie", prévient Aude Debreil. Tous les bureaux ne sont pas transformables. Grand Paris Habitat a même mis au point un outil de "scoring" pour filtrer les opportunités : en dessous de 2.000 m² ou hors de certaines trames (profondeur de bâtiment entre 6 et 18 mètres), le dossier est écarté d’emblée.

Ce filtre technique a un effet pervers souligné par Anne D’Orazio, directrice de l’École nationale supérieure d’architecture de Paris La Villette et codirectrice de la chaire "Le logement demain" : la transformation favorise naturellement la production de petits logements (résidences étudiantes, foyers) plutôt que de grands appartements familiaux, car il est plus facile de caser des studios dans des trames de bureaux épaisses. On risque alors de produire du logement spécifique par opportunisme technique plutôt que pour répondre aux besoins démographiques réels.

Comment, dans ce contexte, le recours à la transformation pourra-t-il se massifier ? L’espoir réside peut-être dans l’évolution des mentalités des investisseurs. Aude Debreil parie sur la montée en puissance de la valeur verte et des critères extra-financiers (RSE) qui pourraient conduire certains propriétaires à accepter des rendements plus faibles en échange d’un bilan carbone vertueux. En attendant, la Banque des Territoires entend lubrifier la machine avec des prêts de très long terme (jusqu'à 80 ans sur le foncier) et des dispositifs comme Transfo +.