Assises de l'habitat senior : vers une "révolution de l'habitat intermédiaire" ?

2026 sera une "année de maturation" pour l'"habitat senior", selon Luc Broussy dont l'agence Planète grise organisait le 3 février 2026 la deuxième édition des "Assises nationales de l'habitat pour seniors". Alors que des Assises sont dédiées depuis plusieurs années d'une part à l'aide à domicile et d'autre part aux Ehpad, ce troisième rendez-vous annuel réunit désormais "les acteurs de l'entre-deux. Ni domicile, ni Ehpad : tout ce qu'il y a au milieu", a expliqué celui qui préside par ailleurs la filière de la silver économie. 

Le gouvernement a mis le cap sur ce vaste ensemble de l'"habitat intermédiaire" (voir notre article), que Luc Broussy préfère appeler "habitat senior" pour éviter la confusion avec le vocable du logement social. Les attentes des acteurs – dans leur diversité - sont donc fortes, le conseil de la Caisse nationale de solidarité pour l'autonomie (CNSA) ayant estimé que 500.000 solutions de ce type devaient être développées d'ici 2050 pour répondre aux besoins de logement des personnes âgées (voir notre article). Confiée à la CNSA et à la Caisse des Dépôts, une mission doit permettre d'affiner les contours de la future stratégie gouvernementale.

Maintien à domicile : "Nous n'aurons pas le nombre de professionnels suffisants"

Colocation pour personnes âgées en perte d'autonomie et autres formes d'habitat partagé, résidences autonomie, résidences services seniors, accueil familial… "On ne fera pas le virage démographique en France sans construire cette offre alternative. Notre conviction, c'est que, malgré le souhait des Français, nous n'aurons pas le nombre de professionnels suffisants pour permettre à chacun d'être accompagné" à domicile, a affirmé Maëlig Le Bayon, directeur de la CNSA. 

Cela nécessite des investissements massifs, auxquels la Caisse des Dépôts va prendre sa part avec son plan santé-grand âge prévoyant 25 milliards d'euros de prêts et d'apports en capital d'ici cinq ans. "Le logement ne va pas sans les services et les sujets d'accès aux soins", pour Marianne Kermoal-Berthomé, directrice des politiques sociales à la Caisse des Dépôts. S'appuyant sur l'ensemble des métiers du groupe Caisse des Dépôts, cette feuille de route s'articule ainsi autour de quatre axes : le financement de l'offre de soins et de l'offre médicosociale, le financement de l'innovation notamment en lien avec le numérique et la prévention, la structuration du secteur et l'accompagnement du financement du reste à charge (via des solutions assurantielles ou la "monétisation du patrimoine"). 

Outre la création de nouveaux logements, l'accent a été mis sur le besoin de rénovation des résidences autonomie, dont le parc créé massivement dans les années 1970-80 est aujourd'hui souvent "en très mauvais état", selon Mario Bastone, directeur général de la foncière médicosociale Eneal du groupe Action logement. 

"Mettre cet enjeu dans le débat public sans créer de compétition" 

Alors qu'un nouveau plan Grand Âge pourrait être présenté le 12 février prochain, le gouvernement a de son côté confirmé sa volonté d'avancer tant sur la relance du logement (voir notre article) que sur la décentralisation. "On espère que ce texte pourra être voté avant l'été", a indiqué le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, le 3 février lors de ces Assises. L'ancien maire de L'Haÿ-les-Roses se dit convaincu de la nécessité de "déshabiller" son propre ministère pour "confier ces politiques au plus près du terrain", à l'agglomération ou au département selon les territoires. 

Appelant à anticiper collectivement pour "prendre la vague" du vieillissement, le ministre affirme par ailleurs sa volonté de soutenir le "parcours résidentiel senior". Il évoque la difficulté pour le gouvernement de "mettre cet enjeu dans le débat public sans créer de compétition"… avec le logement des jeunes, celui des "mamans solos", etc. 

Transferts aux départements : "L'État ne veut pas perdre la main"

Si le cap a été esquissé, l'horizon semble donc encore loin d'être dégagé. Collectivités, porteurs de projets et investisseurs publics et privés attendent les clarifications qui leur permettront d'accélérer sur le développement de cet habitat senior. 

Concernant les annonces de Sébastien Lecornu sur le rôle que pourraient endosser les départements en matière de maintien à domicile et d'habitat intermédiaire, les départements souhaitent des signes de "concrétisation" et des garanties en termes de financement, insiste Sébastien Vincini, président de la Haute-Garonne. Le président de la Mayenne, Olivier Richefou, juge de son côté "l'intention très louable" mais émet des doutes : "La haute administration n'y est pas favorable, l'État ne veut pas perdre la main." 

Marianne Kermoal-Berthomé verrait bien un programme de type "Action cœur de ville" avec une gouvernance "clarifiée autour du service public départemental de l'autonomie" (SPDA) et un rôle "pionnier" des départements "mais en associant aussi davantage les communes" pour travailler sur le foncier. Cet enjeu est lié à celui de l'accessibilité financière de ce type de logement, le loyer ne pouvant baisser que dans le cadre d'une cession de foncier par les communes, ajoute Maëlig Le Bayon. 

En matière de gouvernance, "la clé de voûte ce doit être le SPDA" [service public départemental de l'autonomie], estime Olivier Richefou, considérant que le SPDA pourrait éventuellement donner un "avis" à tout projet d'habitat senior sur le territoire – avis qui ne serait pas une autorisation, pour que la procédure reste "souple". 

Habitat partagé : une amorce de clarification juridique par le Conseil d'État 

Actuellement, la diversité est de mise, puisque par exemple les résidences autonomie – percevant un "forfait autonomie" versé par les départements et financé par la CNSA – doivent être autorisées, alors que les résidences services seniors entièrement privées sont autonomes. Quant aux habitats partagés, il y a ceux qui bénéficient de l'aide à la vie partagée (AVP) – versée par les départements et financée par la CNSA à hauteur de 80% jusqu'en 2025, désormais à hauteur de 50% - et ont donc conventionné avec le département, et les autres. 

Dans un récent avis, le Conseil d'État a posé les bases d'une clarification juridique de la notion d'habitat partagé. Selon Nicolas Porte, avocat associé au cabinet Houdart, cet avis propose notamment un "critère de différenciation unique" entre habitat partagé et établissement et service médicosocial (ESMS) : dans le premier cas, le service médicosocial intervenant dans l'habitat est "choisi et contrôlé juridiquement par les habitants de cet habitat" tandis que ce service est apporté – et imposé – par la structure lorsqu'il s'agit d'un ESMS. 

Ces solutions doivent rester "diverses et souples", pour Luc Broussy qui considère que ce foisonnement répond bien aux aspirations – également très diverses – des Français. Pour l'initiateur de ces Assises, "on parle vraiment d'une révolution de l'habitat intermédiaire" dont "on est au début".