Aux journées nationales des OFS, les nouveaux usages du BRS passés en revue

En ouverture de ces deux journées nationales des OFS, Christian Chevé a déploré l'absence du ministre du Logement, pourtant attendu. Le président de la Coop foncière francilienne a mis en parallèle cette absence et celle du sujet des logements en BRS dans le projet de relance du logement qui vient d'être présenté en conseil des ministres (lire notre article). 
"L'Haÿ-les-Roses, dont le ministre du Logement et de la Ville Vincent Jeanbrun est élu, compte pourtant des logements en BRS", a ironisé Christian Chevé. Un peu plus tard, l'ancienne ministre du Logement Emmanuelle Cosse, qui était en poste lors de la promulgation de la loi Elan ayant créé les BRS, n'a pas manqué à son tour de critiquer un gouvernement "qui a piqué 14 milliards d'euros" au logement social. Mais le ton de cette première journée consacrée aux offices fonciers solidaires n'était pas à la complainte. 

Bien au contraire, les différents intervenants réunis au théâtre des Quartiers d'Ivry (Val-de-Marne), installé dans l'ancienne manufacture des Œillets, ont salué le chemin parcouru par cette nouvelle forme d'accession sociale à la propriété. Ils se sont félicités du succès réel de ces baux d'un nouveau genre, qui suscitèrent parfois un scepticisme railleur lors de leur lancement il y a une décennie. Ils ont également échangé leurs points de vue sur les divers nouveaux usages qui pourraient en être faits : BRS rénovation, BRS pour les copropriétés dégradées, ou formes plus innovantes encore de logements mutables, d'abord commercialisés en location sociale ou intermédiaire, puis vendus en BRS, à des fins anti-spéculatives.

Un outil porteur d’espoir

En introduction de la matinée, Christian Chevé s'est également félicité que ces débats se tiennent en banlieue, où s'exprime toujours une vieille tradition d'innovation sociale, en matière d'habitat notamment. Le président de la Coop foncière a salué la diversité des offices fonciers solidaires créés depuis dix ans, qu'ils soient issus du monde HLM, des collectivités territoriales ou des établissements publics fonciers. "Chacun doit trouver sa place", a-t-il déclaré. Kosta Kastrinidis, directeur adjoint de la Banque des Territoires, a de son côté salué dans le BRS "sans doute l'une des principales innovations en Europe en matière d'accession à la propriété intervenues au cours des dernières années", rappelant le rôle pionnier joué par la Caisse des Dépôts dès la naissance des OFS. Il a confirmé l'ambition de la Banque des Territoires de porter la production annuelle de logements en BRS à 10.000 unités d'ici 2030, dans le cadre de la feuille de route logement dévoilée lors du Printemps des Territoires (lire notre encadré ci-dessous).

"Le BRS redonne l'espoir à des personnes qui l'avaient perdu", a souligné Emmanuelle Cosse, qui a salué à son tour le succès du dispositif, alors que certains prédisaient son échec compte tenu d'un attachement supposé des Français à la pleine propriété. L'ancienne ministre du Logement a indiqué que la prise en compte des BRS dans le décompte des logements sociaux de la loi SRU - une évolution à laquelle elle s'était opposée - pouvait sans doute contribuer à expliquer le regain d'intérêt des maires pour ce type d'accession. "Certes les chiffres sont bons, mais on espérait le double", a-t-elle relativisé, égratignant au passage "des promoteurs trop souvent figés dans un modèle de construction qui cause aujourd'hui leur perte". Emmanuelle Cosse a également réaffirmé une nécessité : se garder de remplacer la construction de logements sociaux par des BRS. Elle a rappelé le trépied sur lequel se fonde le dispositif : une TVA réduite, liée à la soumission des bénéficiaires aux plafonds de ressources HLM, et des financements de très long terme - mettant en garde contre ceux qui militent pour un relèvement du plafond de ressources, qui entraînerait la disparition de la TVA réduite et compromettrait le modèle économique du BRS.

Un rôle anti-spéculatif

Pour rappel, le bail réel solidaire permet à des acquéreurs d'acheter l'ensemble des droits d'un propriétaire, moyennant le versement d'une redevance pour le bâti à l'office foncier solidaire, qui en demeure propriétaire - une innovation permettant des décotes pouvant aller jusqu'à 65% par rapport au prix du marché. Avec un intérêt majeur, souligné tout au long de la matinée : contrairement au prêt social location-accession (PSLA), les logements acquis en BRS garantissent des prix bas sur la durée, leur cession ne pouvant se faire qu'au profit de foyers aux revenus inférieurs au plafond HLM, à des prix figés.

Ce rôle anti-spéculatif puissant a amené Renaud Payre, tout juste réélu président de Foncier solidaire France, à formuler une proposition : permettre, dans des zones où les prévisions anticipent une hausse importante des prix - due à l'arrivée d'une ligne de métro, par exemple -, que des logements soient d'abord loués sous forme de loyers locatifs sociaux, puis cédés par le biais d'un BRS. "Aujourd'hui, la décote de 25% par rapport au prix de marché imposée aux BRS ne permet pas d'en construire là où les prix n'ont pas encore augmenté", a-t-il expliqué. "Nous ne devons pas nous positionner en vainqueurs, mais continuer à faire de la pédagogie, à convaincre les maires notamment, mais aussi les personnes en attente de logement, de l'intérêt du BRS", a également souligné Renaud Payre. Le recours à de nouveaux usages du BRS, dans des montages associant le financement de la rénovation énergétique des logements anciens - pris en charge par l'OFS en amont de la cession, ou par l'acquéreur -, a également figuré parmi les pistes de réflexion, tout comme le recours au BRS dans le traitement des copropriétés dégradées. Cécile Hagmann, directrice générale de la Coop foncière, qui réalise un logement en BRS sur deux en Île-de-France, a évoqué un partenariat en cours avec la Sifae, joint-venture de l'EPFIF et d'Action Logement dédiée aux pavillons en difficulté, visant à les soustraire aux marchands de sommeil.