Banque des Territoires : une nouvelle feuille de route pour mieux contrer la crise du logement

La crise que traverse le secteur du logement pourrait être encore plus forte et durable que prévu et appelle une "urgence à agir". Les facteurs sont multiples et connus. Et se cumulent. Ils ont largement été évoqués ce jeudi 21 lors du Printemps des Territoires organisé au Centquatre à Paris par la Banque des Territoires. Entendu au fil des diverses interventions des plénières consacrées au sujet : ralentissement de la production neuve, chute de l'offre locative privée, engorgement du parc social et "taux de rotation qui baisse", panne du parcours résidentiel, fragilisation des bailleurs sociaux, évolution de la demande du fait de changements sociétaux (appauvrissement, vieillissement, structure des ménages…), moindre acceptation sociale des projets de construction, réglementation parfois contreproductive et contradictoire… Sans oublier naturellement "l'explosion du prix du foncier" qui, selon Marie-Noëlle Lienemann, présidente de la Fédération des Coop'HLM, représente vraiment le facteur n°1 et exige aujourd'hui une régulation, que ce soit par un encadrement ou par une taxation des plus-values.

Et s'ajoute aujourd'hui à la liste la question des taux. "La reprise qu'on avait espérée avec un maintien des taux d'intérêt est compromise" en raison de la guerre au Moyen-Orient, a ainsi souligné Antoine Saintoyant, le directeur de la Banque des Territoires.

Un ensemble de 60 actions

"La Banque des Territoires a financé près de la moitié des logements construits en France en 2025. Ce n‘est toutefois pas suffisant", écrit-elle, en annonçant de ce fait un engagement renforcé, à travers une nouvelle "feuille de route" visant la production de "650.000 logements abordables supplémentaires d'ici 2030", qui impliquera une mobilisation globale de 100 milliards d'euros – environ 90 milliards d'euros de prêts et 10 milliards de fonds propres. Par logements abordables, on comprendra bien sûr principalement logement social (500.000). Mais aussi logement locatif intermédiaire (LLI, 90.000), ainsi que "libre abordable" ou encore accession à la propriété via, notamment, le bail réel solidaire (BRS).

Deux piliers pour cette feuille de route : d'une part la relance de la production et de l'offre à court terme (que ce soit, donc, sur les logements locatifs ou l'accession à la propriété), d'autre part l'accompagnement du secteur en matière de portage foncier et d'"urbanisme de la transformation". Un total de 60 actions concrètes sont prévues, dont 15 "actions structurantes". Une bonne partie d'entre elles concernent le logement social : "renforcer le haut de bilan des bailleurs", investir en fonds propres, lancer un "observatoire des coûts de la construction du logement social", œuvrer à une densification du patrimoine foncier des organismes… Il y est aussi question de soutenir le développement du BRS et des organismes de fonciers solidaires (OFS), d'"accompagner les foncières patrimoniales territorialisées", ou encore de soutenir les dispositifs d’acquisition-amélioration, d'explorer "de nouvelles formes alternatives de propriété". 

"Cette boîte à outils nationale sera déclinée au plus près des spécificités locales", précise la Banque des Territoires. "On a territorialisé cette feuille de route en identifiant des territoires où les besoins en logements sont particulièrement forts", confirme Antoine Saintoyant.

Les opérations d'intérêt local pour accélérer

Cette feuille de route devrait contribuer significativement à l'atteinte des objectifs affichés dans le cadre du plan "Relance logement" lancé en janvier dernier par le gouvernement (voir notre article) et dont le premier comité de suivi s'est réuni début avril (voir notre article). Le ministre Vincent Jeanbrun, invité ce 21 mai du Printemps des Territoires, a rappelé que ce plan ambitionne la production de 2 millions de logements d'ici 2030, grâce à l'action conjuguée de ce qu'il nomme "l'équipe de France" du logement.

Le ministre a évidemment évoqué son futur projet de loi, annoncé par Sébastien Lecornu le 23 avril (voir notre article) et sur lequel le Conseil national de l'habitat vient d'émettre un avis favorable, malgré certaines réserves de l'Union sociale pour l'habitat (voir notre article). Ce texte composé de dix articles est prochainement attendu en Conseil des ministres. Vincent Jeanbrun en a résumé l'esprit : "bâtir plus, plus vite et mieux". Le tout, selon le terme qui lui est cher, grâce à un "choc de simplification", passant notamment par la généralisation des opérations d'intérêt local (OIL). "Nous devons vraiment pouvoir accélérer l'instruction des projets", a par exemple appuyé Clément Lecuivre, président du directoire de CDC Habitat, espérant que les OIL permettront de reproduire ce qui a par exemple été possible pour la réalisation en un temps record du Village olympique.

Autres points du projet de loi évoqués par le ministre : la décentralisation de MaPrimeRénov', l'extension du statut de bailleur privé à l'ancien, le rôle accru accordé aux maires en termes de "politique de peuplement"… sans oublier la nouvelle marge de manœuvre concernant la mise en location de logements classés F ou G niveau DPE.

Quid de l'encadrement des loyers ?

Sur ce dernier point, Emmanuel Grégoire, le maire de Paris, dialoguant avec le ministre sur cette même plénière, s'est reconnu favorable au fait de "donner un petit délai" quant à la rénovation thermique, se disant conscient que l'on ne peut aujourd'hui "se priver de 650.000 logements". 

Plus globalement, l'édile parisien porte un regard positif sur le futur projet de loi du gouvernement, le jugeant "intéressant" et disant le "soutenir". Il estime que ce pourrait être l'occasion d'un "projet de loi historique" si l'on en profitait pour y inclure d'autres dispositions, notamment celles de propositions de loi auxquelles l'agenda parlementaire ne promet guère d'avenir immédiat, à commencer par celle qu'il avait lui-même porté en tant que député sur les bouilloires thermiques… ainsi que la proposition de loi Iñaki Echaniz sur l'encadrement des loyers. En effet, a-t-il rappelé, l'expérimentation actuelle étant censée s'éteindre en novembre, "si rien n'est fait", on risque d'assister, du moins à Paris, à des hausses de loyers de l'ordre de "20 à 30%". Il réclame donc a minima "une mesure de prolongation d'un an". Quelques heures plus tard d'ailleurs, Le Monde publiait une tribune signée par une cinquantaine d'élus locaux, dont Emmanuel Grégoire, appelant à pérenniser et étendre le dispositif. Là-dessus, Vincent Jeanbrun a simplement dit attendre "le rapport de deux économistes, dans les prochaines semaines" avant toute décision.

"85% des logements de 2050 existent déjà"

Le ministre se montre en tout cas ouvert, en vue des débats parlementaires, à quelques évolutions du projet de loi. Il imagine par exemple pouvoir y adjoindre une notion de logement "reconditionné neuf" permettant de "livrer du neuf sans en avoir 100% des caractéristiques" lors notamment de la requalification d'anciens immeubles de bureaux en logements. Par rapport à la problématique Airbnb, évoquée par Nathalie Koenders, la maire de Dijon, Vincent Jeanbrun a indiqué qu'il entend faire sien le concept de "servitude de résidence principale", qui s'appliquera aux OIL. Tout ceci en travaillant les choses "avec les élus locaux". S'agissant du rôle des ABF qui, selon Stéphanie Von Euw, maire de Pontoise, est parfois un frein à la rénovation des centres anciens ("le maire bis s'appelle l'ABF", a-t-elle glissé), il assure partager le constat et se réfère cette fois au projet de loi "État local" présenté la veille en conseil des ministres (voir notre article), qui permettra de faire du préfet "la dernière voix de l'État".

Tous les intervenants se sont clairement montrés sensibles à l'enjeu de l'"urbanisme de la transformation", selon la formule de Kosta Kastrinidis, le directeur des prêts de la Banque des Territoires. "85% des logements de 2050 existent déjà", a posé Vincent Jeanbrun, tout en reconnaissant que pour l'heure, s'agissant de la reconversion de bureaux en logements, "la rentabilité économique n'est pas vraiment là". Du côté de CDC Habitat en tout cas, la dynamique est largement enclenchée, avec aujourd'hui pas moins d'une quarantaine de projets, pour un potentiel de 10.000 logements. Et le sujet figure en bonne place dans la feuille de route de la Banque des Territoires. Parmi les quinze actions structurantes prévues, on trouve en effet "amplifier la transformation des bureaux en logements", pour un potentiel de 150.000 logements, et "accompagner la transformation des entrées de ville et zones commerciales.