Regard d'expert : la S3D, ou comment un territoire industriel se dote d'une boîte à outils

Pouvez-vous expliquer les missions de la S3D et de la SPAD sur l'agglomération dunkerquoise ? 

Christophe Bocquin : Nous sommes les outils d'une ville moyenne industrielle qui a connu la désindustrialisation. C'est le départ des chantiers navals, regroupés à Saint-Nazaire, qui a conduit à la création de la S3D (Société de Développement du Dunkerquois). Cette structure historique prend la forme d'une SEM (Société d'Économie Mixte), chargée d’aménager ce vaste foncier libéré. Par la suite, lors de la mise en place des SPL (Sociétés Publiques Locales) dans les années 2010, la SPAD (Société Publique de l'Agglomération Dunkerquoise) a vu le jour.

Depuis quelques années, un travail concerté des acteurs locaux pour changer l'image du territoire et lancer des initiatives porte ses fruits. La dynamique s'est inversée : nous connaissons une réindustrialisation diversifiée, dans nos secteurs historiques mais aussi dans de nouveaux secteurs, avec par exemple l'implantation de gigafactories de batteries électriques.  

Cette nouvelle phase de développement économique et de croissance démographique nous oblige à adapter le territoire. Dans un délai court, il faut être en capacité de produire du logement, de relancer l'aménagement et de trouver du foncier économique pour accueillir habitants et entreprises. C'est là que nos outils montrent leur pleine efficacité.  

En complément de ses métiers historiques, la S3D a commencé à faire de la promotion et de la co-promotion immobilière, ainsi que de l'investissement, souvent faute de trouver des investisseurs privés. Nous nous adossons alors à d'autres acteurs publics et parapublics comme la Banque des Territoires. Face à l’accélération de ces développements, nous avons ensuite choisi de structurer des outils d'investissement avec un double enjeu : faire levier et garder la maîtrise. Toutes les entités travaillent avec la même équipe sous un GIE (Groupement d'Intérêt Économique) qui met une grappe d'outils au service du territoire. 

Pouvez-vous détailler ces enjeux et les outils mis en place pour les relever ? 

C.B. : Aux côtés du développement industriel du Dunkerquois, il faut mettre à niveau la ville et son offre tertiaire et hôtelière. Mais faire venir l'investisseur privé dans une ville moyenne reste compliqué : nous réalisons donc nous-mêmes, souvent en association. Sur certains sujets, nous estimons avoir besoin de souveraineté, notamment pour le port de plaisance ou les bâtiments patrimoniaux, dont nous voulons maîtriser le devenir dans la durée.  

C'est la vocation de la Foncière du Littoral, créée il y a trois ans. Mise en place dans le cadre du programme Actions Cœur de Ville, elle permet de mener un travail de revitalisation. Nous assumons qu’elle pratique la déflation de loyer pour stimuler le commerce de centre-ville, mais aussi qu’elle porte de l'immobilier d'entreprise classique, pour aboutir à un équilibre économique et à une maîtrise globale des risques. 

Depuis quelques mois, nous avons également créé Ancrage. Au regard de la sobriété foncière et du ZAN (Zéro Artificialisation Nette), cet outil accompagne le territoire pour produire son foncier économique sur lui-même. Dans une ville qui a connu la désindustrialisation et les retournements de situation, nous savons qu'il est difficile d'avoir la main sans la maîtrise du foncier. Le territoire a décidé de ne plus vendre ses fonciers économiques, mais de les mettre à disposition sous la forme d'un schéma de bail à construire. Plutôt que la collectivité ne pilote en direct, un outil dédié, filiale de la SEM S3D, a été créé.  

Ancrage poursuit ainsi trois objectifs : garantir la souveraineté économique par la maîtrise du foncier dans le temps long, jouer un rôle anti-spéculatif sur un territoire où le prix des terrains économiques a doublé en cinq ans, et créer une rente foncière qui permettra aux générations futures de passer d'une économie de stock à une économie de flux. 

Comment les relations s'articulent-elles avec les collectivités ? 

C.B. : Nous sommes dans un contexte économique où les collectivités disposent de moins en moins de ressources. C'est d'autant plus vrai dans une ville en fort développement, qui doit investir dans ses domaines de compétence : transport, réseaux de chaleur, aménagements pour produire du logement… Pour mener à bien ses politiques publiques, la collectivité a alors besoin d'externaliser certains outils. C'est un choix autant qu’une nécessité.  

La CUD (Communauté Urbaine de Dunkerque) est l'actionnaire majoritaire de la SEM, son bras armé. La S3D et la SPAD offrent un moyen d’aller chercher souplesse et professionnalisation, mais les élus siègent dans ces instances et continuent de porter la stratégie. Le tout sans coûter un euro à la collectivité.  

Parlez-nous de projets qui illustrent les nouveaux modèles et les nouveaux outils en action ? 

C.B. : Sur la ZAC du Grand Large, qui correspond en grande partie aux fonciers libérés par les chantiers navals, le territoire a porté une vraie vision d'aménagement, en conservant une friche en front de mer. On y trouve également un port de plaisance assez daté.  

La SPAD, en tant que SPL, est maître d'ouvrage délégué du port de plaisance. Pour la CUD, l'aménagement du quartier et celui du port est intimement liés. Elle confie donc aux mêmes équipes l'aménagement du port et de quelques équipements publics, comme la capitainerie ou le parking-silo, ainsi que la création de commerces, portés par la Foncière du Littoral pour animer le quartier. Cette dernière pourra aussi co-investir dans le programme hôtelier. 

Le projet "La Pointe des Alliés" illustre bien cette grappe d'outils. L’outil public de maître d'ouvrage délégué est à la fois aménageur et investisseur : effet levier pour l'hôtel, approche patrimoniale de long terme pour les commerces. Nous gérerons également le futur parking, avec notre casquette SPL. Étalée sur 10 hectares et achevée à l'horizon 2032, cette opération représente un investissement de 25 millions d'euros. 

Avez-vous un exemple sur le volet économique ? 

C.B. : Sur le parc d'activités Euraénergie qui rassemble des entreprises liées à la décarbonation et aux énergies, nous avons déjà livré un bâtiment totem EcosystèmeD. Ancrage vient par ailleurs de signer un premier bail à construire avec Grain de Sail, une entreprise originaire de Morlaix, spécialisée dans l'import de chocolat et de café par voilier-cargo. 

Dans un premier temps, Ancrage devrait permettre de développer 200 000 m² de fonciers économiques, dont une partie sous forme de baux à construire, avec cinq à six fonciers identifiés pouvant atteindre 1 hectare. C'est aussi un outil de recyclage des zones économiques existantes, enjeu fort dans le cadre du ZAN. En partenariat avec l'EPF, nous pourrons racheter du foncier sous-utilisé ou en friche en assurant le portage de long terme, notamment dans la ZAE des Deux-Synthe, qui couvre 400 hectares. Ensemble, l'EPF et Ancrage permettront de requalifier et redensifier ces espaces économiques existants, dans une vraie logique de redéveloppement urbain. 

Comment voyez-vous évoluer le rôle des EPL d'aménagement dans les prochaines années ? 

C.B. : La diversification des outils et la constitution de grappes d'EPL sont le sens de l'histoire : il s'agit de ne pas dépendre d'un seul métier ou d'une seule politique publique, et surtout de disposer d'une boîte à outils pour répondre aux besoins des territoires. C'est ce que nous avons enclenché ces dernières années, en tenant compte des priorités du territoire : d'abord la création d'une foncière d'investissement, puis d'une foncière de portage économique, aux côtés de nos métiers historiques d'aménagement. 

Demain, nous nous orienterons peut-être vers d'autres thématiques comme l'énergie ou l'exploitation d'autres équipements publics, autour d'une équipe et d'un GIE qui garantissent une gestion efficace de la ressource, avec une organisation par compétences et par métiers au service de différentes structures. À l'avenir, la coopération entre EPL pourrait encore s'accentuer, avec la mise en commun de moyens : développer une compétence métier et la mutualiser entre les outils du territoire. 

La Banque des Territoires aux côtés des EPL 

Le modèle décrit par Christophe Bocquin - une grappe d'outils capitalisée, capable de porter du foncier sur le temps long - suppose des fonds propres et des financements adaptés. La Banque des Territoires accompagne les Sem, SPL, SemOp et filiales de Sem sur trois leviers complémentaires.